Челябинская область занимает лидирующие позиции по ипотечному кредитованию как в УрФО, так и в целом по стране. Рост этого сегмента банкиры видят в программе господдержки, которая решением правительства продлена до конца года, а также в снижении ставок на покупку вторичного жилья. За счет последнего, по мнению участников рынка, ипотечное кредитование будет развиваться в ближайшее время, поскольку ежемесячный платеж на строящееся и готовое жилье практически сровнялся.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Челябинская область по объему кредитования в УрФО занимает третье место после Свердловской области и ХМАО с общим объемом действующих ипотечных кредитов на 100 млрд руб. (данные «Секвойя кредит консолидейшн»). И девятое место по стране по выданным кредитам только за первый квартал 2016 года (более 3,7 млрд руб., данные Национального бюро кредитных историй). Пик выдачи кредитов банки отметили в начале года, когда еще не было известно о продлении госпрограммы субсидирования процентной ставки по ипотеке на новое жилье. Напомним, она была запущена весной прошлого года и должна была действовать до 1 марта 2016 года. О ее продлении до 1 января 2017 года участникам рынка стало известно в середине февраля. Впрочем, в нее все же внесли некоторые изменения. Если до 1 марта банк-участник мог получать госсубсидию в виде разницы между ключевой ставкой, увеличенной на 3,5 п. п., и предельно допустимой ставкой по кредиту 12%, то сейчас субсидию сократили до 2,5 п. п. Максимальная ставка при этом не изменилась.
По оценкам управляющего операционным офисом Абсолют банка Константина Ваганова, в Челябинске в 2016 году почти 70% сделок по приобретению жилья совершается с помощью ипотечных кредитов (в 2014 году — около 50%). При этом в 2014 году Абсолют банк в Челябинске выдавал всего 5% ипотечных кредитов на новостройки от общего числа. После запуска программы господдержки выдача займов на первичное жилье выросла до 50%. Сейчас ставка по кредитам в новостройках в банке составляют 11,7%. А по совместным программам банка с аккредитованными застройщиками в ряде случаев ставка может быть снижена до 7,7% на весь срок кредита.
ВТБ24 в Челябинской области за пять месяцев 2016 года выдал 1872 кредита на сумму 1,872 млрд руб., что в 1,6 раза больше, чем в прошлом году. Ипотечные кредиты по программе господдержки составили 42%. Пик их выдачи пришелся на январь-февраль (57% от общего объема ипотеки). По словам управляющей РОО «Челябинский» ВТБ24 Елены Блиновой, спрос на ипотеку с господдержкой постепенно снижается. В апреле-мае на нее пришлось 31-34% от общего числа взятых кредитов. «Тем не менее, эта программа востребована, поскольку позволяет применять дополнительные скидки, бонусы и дисконты, снижая стоимость кредита. Мы надеемся, что к концу года, благодаря снижению уровня ставок в экономике, рынок спокойно переживет завершение программы», — считает госпожа Блинова. Банк рассчитывает на общий рост объемов выдачи ипотеки в Челябинской области в 2016 году на 20-25% за счет господдержки.
Сбербанк с начала года выдал челябинцам более 5 тыс. ипотечных кредитов. Как пояснил заместитель управляющего челябинским отделением Сбербанка Андрей Антонов, ипотека занимает около 57% кредитного портфеля отделения банка на Южном Урале. Доля выданных кредитов с начала года по госпрограмме составила более 30%, пояснил он. По словам господина Антонова, Сбербанк также запустил акцию для застройщиков, которая похожа на госпрограмму, но с «более выгодными условиями по использованию материнского капитала, жилищных сертификатов и паев» (единая процентная ставка — 13,5%).
В конце прошлого года на рынок ипотечного кредитования вернулся СМП-банк. В 2015 году банк временно приостанавливал выдачу ипотечных кредитов, поясняет руководитель филиала в Челябинске Максим Григорьев. «Банк счел это необходимым, так как в тот период ставки на рынке значительно выросли, сохранялась социальная напряженность и высокие макроэкономические риски. Мы посчитали правильным в данной ситуации приостановить ипотечное кредитование до тех пор, пока ситуация не стабилизируется и платежеспособность клиентов не восстановится», — говорит он.
За год ипотечный портфель СМП-банка в Челябинске сократился на 16%, составив почти 800 млн руб. С начала этого года челябинским филиалом было выдано ипотечных кредитов на сумму 12,5 млн руб. К программе с господдержкой кредитная организация присоединилась лишь в апреле этого года. «Ставка по ипотеке с господдержкой составляет 11,5% годовых в рублях независимо от срока и размера первоначального взноса», — пояснил господин Григорьев.
Вторичку подтянули ставки
Во всех банках отмечают рост ипотечного кредитования на вторичном рынке: с начала 2016 года на них приходится более половины выданных кредитов. Активизировать этот рынок помогло снижение ставок. Сейчас покупку готового жилья банки, опрошенные „Ъ“, кредитуют по ставке от 12%. «Естественно, что в тех городах, где идет активное строительство, доля покупок новостроек выше. Но при этом нужно понимать, что первичный рынок на 30-40% финансируется за счет операций на вторичном, который всегда будет «донором». Сейчас, если смотреть на статистику, соотношение где-то 60% на 40% в пользу вторичного жилья. Почти весь 2015 год ставка на вторичном рынке оставалась на уровне 16-17%, сейчас же ставка на вторичное жилье начинается с 12,5%», — говорит Андрей Антонов. Максим Григорьев из СМП-банка добавил, что после снижения ставки разница в сумме ежемесячного платежа по сравнению с первичной недвижимостью, приобретенной по программе господдержки, несущественная. «При этом покупатель получает готовую квартиру. Поэтому вторичное жилье пользуется большим спросом. Мы думаем, что ипотечный рынок Челябинска сохранит в ближайшее время невысокие темпы роста. Преимущественно сделки будет происходить на вторичном рынке», — считает он. В Абсолют банке тоже отмечают, что на вторичку приходится 60% всех сделок. «На мой взгляд, вторичное жилье всегда было психологически понятнее людям, потому что это дом «здесь и сейчас». В 2015 году из-за запуска программы господдержки ипотеки на новостройки спрос на готовое жилье был отложен, а сейчас он снова себя проявляет. И мы это видим по заявкам заемщиков», — пояснил Константин Ваганов. В банке рассчитывают, что к концу 2016 года соотношение между сделками на первичном и вторичном рынке составит 30% и 70% соответственно.
Заемщики молодеют и умнеют
В ВТБ24 отмечают, что портрет заемщика последние годы претерпел значительные изменения. В первую очередь это касается возраста. «Заемщики помолодели. Если ранее это были люди в возрасте примерно от 35 до 45 лет, то в 2015 году и сейчас о планах улучшения жилищных условий сообщают в основном люди от 27 до 34 лет. Кроме того, в ипотечном кредитовании в прошлом году на 5-6% выросла доля бюджетников. Сейчас их около 30% в общем объеме», — рассказала Елена Блинова. В ВТБ24 также отметили рост зарплаты и крепкую семью заемщика. В банке утверждают, что у 63% клиентов в первый год выплат увеличиваются доходы: их продвигают по службе, и у них растет зарплата. «Оказалось, что во время погашения кредита разводятся всего 5% из них. Это намного лучше общей статистики: в среднем в России распадаются 50% женатых пар. При этом в течение трех лет после получения кредита в каждой пятой семье рождается ребенок», — рассказали в ВТБ24.
Тенденцию к снижению возраста заемщика отмечают и в Абсолют банке. Так, доля клиентов в возрасте от 25 лет до 31 года увеличилась с 29% до 37% и стала самой значительной. Ранее основная часть клиентов банка была в возрасте от 32 до 38 лет. Среди других изменений в банке отметили снижение доли клиентов с доходом от бизнеса с 10% до 5%, а также увеличение клиентов с высшим образованием с 60% до 69%. В банке рассказали, что стали более лояльны к потенциальным заемщикам, чем раньше. «Например, мы сократили минимально допустимый стаж на последнем рабочем месте с шести месяцев до пяти и смягчили требования по регистрации места жительства. При этом мы по-прежнему обращаем внимание на закредитованность заемщика и его финансовую дисциплину», — пояснил Константин Ваганов. Чаще всего заемщики банка берут кредит на 15 лет, но выплачивают его быстрее — за семь с половиной лет. Однако сейчас есть тенденция к снижению доли досрочно погашенных кредитов. Средний размер ипотечного займа в банке на конец первого полугодия 2016 года составил 1,55 млн руб., сократившись по сравнению с началом 2015 года (1,7 млн руб.). «Это происходит благодаря переориентации клиентов на сегмент недвижимости экономкласса и снижению стоимости вторичного жилья на 10-15%», — поясняет управляющий челябинским офисом банка. Однако дальнейшего снижения цен на недвижимость в банке не ожидают. По мнению Константина Ваганова, после окончания программы ипотеки с господдержкой ставки на новостройки, скорее всего, сравняются со ставками на вторичное жилье. «Логично предположить, что цены на готовые квартиры в Челябинске снова подрастут — на те же 10-15%», — считает господин Ваганов. По его прогнозам, рост цен на вторичное жилье начнется уже с осени. «Поэтому ближайшие два-три месяца — наиболее подходящий период для того, чтобы решить жилищный вопрос», — добавил он.