Сейчас квартиру в новостройках на этапе фундамента можно купить по двум легальным механизмам — договор долевого участия (ДДУ) и жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). “Ъ” изучил оба варианта.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ / купить фото
Они есть, но их мало
Сейчас в Москве на первичном рынке доля договоров паенакопления (то есть в рамках ЖСК) составляет всего 8%. «Если говорить в абсолютных цифрах, то из 567 жилых корпусов, находящихся на реализации в Москве, по ЖСК продается всего 45»,— говорит председатель совета директоров «Бест-новостроя» Ирина Доброхотова. С ней соглашается управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая: «На рынке новостроек массового сегмента схема покупки через ЖСК предлагается только в 8,8% проектов. Примерно такая же доля — 8,3% — в бизнес-классе».
Большая часть строящихся квартир реализуется по договорам долевого участия, которые заключаются в рамках федерального закона №214.
«Раньше застройщику было выгодно продавать квартиры в новостройках по схеме ЖСК из-за отсутствия некоторых требований, которые были установлены для реализации жилья по схеме ДДУ,— рассказывает директор департамента продаж группы “Гранель” Рустам Арсланов.— Например, при продаже квартир через ЖСК девелопер мог начать стройку без оформления прав на земельный участок и наличия действующего разрешения на строительство». Это был один из главных рисков.
В 2015 году были внесены изменения в законодательство. Теперь строительство кооперативного жилья невозможно без обязательного оформления прав на участок и разрешения. Сейчас застройщики рассматривают договор паенакопления как временный контракт. «На практике это выглядит так: на начальном этапе девелопер привлекает средства покупателей через ЖСК,— поясняет Ирина Доброхотова.— Как только компания получает весь пакет разрешительной документации, то она старается перезаключить договоры паенакопления в ДДУ».
Застройщикам это не особо выгодно. Но они вынуждены так делать, утверждает один из московских девелоперов. «Дело в том, что стройки ЖСК чиновники проверяют чаще»,— добавляет он.
ЖСК без ипотеки
“Ъ”, проанализировав отличие ЖСК от ДДУ (см. схему), пришел к выводу, что у договоров паенакопления для потенциальных покупателей есть всего одно преимущество. Это возможность получить длительную рассрочку на погашение всей стоимости квартиры.
В Москве этот срок может составлять семь лет. При покупке жилья в рамках ДДУ рассрочка не превышает двух лет.
В то же время механизм ЖСК достаточно рискован для покупателей, поскольку договор паенакопления, в отличие от ДДУ, не обязательно ремитировать в Росреестре — это потенциальный риск двойных продаж. В этом случае необходимо соглашаться приобретать квартиру через ЖСК, только если руководство кооператива (оно, как правило, состоит из менеджеров компании-продавца) готово зарегистрировать договор.
Есть также риск нарваться на недобросовестного застройщика, который может сдать жилой дом с недоделками. Новоселу вряд ли удастся потребовать от ЖСК исправить дефекты. У кооператива такой обязанности нет. Если же квартира приобретается по ДДУ, в нем прописывается пятилетний срок гарантии.
Существенное преимущество ДДУ состоит в том, что в таких контрактах четко прописывается стоимость квартиры. В ЖСК итоговая сумма может быть изменена общим собранием пайщиков. Но самое главное, банки выдают ипотечные кредиты только по ДДУ.
Чем отличаются договоры долевого участия (ДДУ) от жилищно-строительных кооперативов (ЖСК)
|