Стерлитамакское НПО «Экспертно-технический центр», арендовавшее год назад на аукционе мэрии Уфы за 11,25 млн рублей памятник архитектуры Дом Тихониных, решило выйти из проекта. Попытка НПО договориться с городскими властями о добровольном возврате объекта успеха не принесла. Решить вопрос через суд арендатору также не удается. Напомним, что цена на торгах за Дом Тихониных была разогнана участниками более чем в 50 раз. Отраслевые эксперты признают, что за эти деньги можно было взять объект в лучшем состоянии.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Арендатору памятника архитектуры Уфы Дома Тихониных (Коммунистическая улица, 13) — НПО «Экспертно-технический центр» в двух инстанциях арбитражного суда отказано в иске к управлению земельных и имущественных отношений города. Компания пытается признать недействительным договор 25-летней аренды памятника, заключенный в ноябре прошлого года по результатам аукциона мэрии. Как сообщал „Ъ“, цена входа в этот проект (равнялась цене годовой аренды) на торгах тогда выросла более чем в 50 раз — с 200,4 тыс. до 11,25 млн руб. «Разогрели» цену пять участников. Помимо НПО на право аренды претендовали застройщик этого квартала ООО «Строитэк» (компанию связывают с бывшим владельцем клуба «Гоулди» Рустамом Аннамурадовым), Фонд развития городских проектов Владимира Барабаша и Виталия Пилипчука, физлицо Вячеслав Баранов и компания «Знак» (занимается издательской деятельностью и управлением недвижимостью, считается близкой к предпринимателю Игорю Стрижневу). По условиям контракта арендатор обязался ежемесячно выплачивать аренду, коммунальные платежи, в течение трех лет провести реставрацию двухэтажного кирпичного здания площадью 107 кв. м, после чего получил бы здание в аренду по цене 1 руб. за 1 кв. м в месяц.
НПО «Экспертно-технический центр», как следует из материалов арбитражного дела, предприняло попытку отменить договор аренды практически сразу после победы в торгах. В суде представитель компании Екатерина Чехова заявила, что аукцион был проведен на основании нормативных актов, противоречащих федеральному законодательству. Положение о предоставлении в аренду объектов культурного наследия Уфы, находящихся в неудовлетворительном состоянии, отметила она, было принято в 2013 году депутатами горсовета. Но полномочия устанавливать льготную стоимость аренды для таких памятников, согласно ФЗ «Об объектах культурного наследия…», имели только региональные власти, отметили в иске представители НПО. Они также сослались на то, что в договоре не были прописаны условия по выполнению требований охранного обязательства.
Суды эти доводы сочли неубедительным. Они признали, что горсовет не вышел за пределы своих полномочий, приняв положение, а охранные обязательства с арендатором были прописаны в договоре.
Финансовое положение арендатора, судя по его отчетности, позволяло оплачивать аренду с трудом. Чистая прибыль НПО в 2015 году, по данным Kartoteka.ru, составляла 10,79 млн руб. при выручке в размере 379,1 млн. Стоимость чистых активов оценивалась в 28,5 млн руб.
За нарушение условий арендного договора компании грозит штраф в размере 50% от стоимости годовой аренды. За нарушения охранного обязательства компания теряет право на льготную аренду по итогам реставрации памятника.
Собеседник, знакомый с участниками торгов, сообщил, что на аукционе НПО «Экспертно-технический центр» выступало в роли дублера «Строитэка». «Цена существенно выросла, когда один из участников начал отчаянно торговаться. „Строитэку“ и НПО, по всей видимости, нужно было забрать дом, чтобы этого не сделал кто-то другой, так как это могло бы помешать планам застройщика,— отметил собеседник.— Например, арендатор имеет право установить охранную зону памятника не по отмосткам, а в границах до 200 метров от него».
Источник, близкий к администрации Уфы, сообщил, что НПО выходило на чиновников мэрии, чтобы договориться о добровольном расторжении договора. «Администрация на это не пошла»,— добавил он.
«Строитэк» также пытался оспорить в арбитраже постановление мэрии об утверждении условий аренды здания, равно как и аукциона. Компания в иске сослалась на то, что при этом были нарушены ее права застройщика. В иске было отказано в двух инстанциях арбитражного суда. Он пришел к выводу, что интересы «Строитэка» передачей памятника в аренду нарушены не были, так как он расположен за границами квартала, переданного под застройку.
Представители НПО, «Строитэка» и Рустама Аннамурадова для комментариев вчера были недоступны: их действительных телефонов нет в открытых источниках.
Управляющий партнер компании Art Estate Group Роберт Тагиров полагает, что арендатор на самом деле переплатил за здание — «примерно вдвое». «Хотя итоговая арендная ставка близка к рыночной, равной 600 руб. за метр, инвестировать такие средства в долгосрочный проект было не самым удачным решением. Реставрация обошлась бы еще примерно в 6 млн рублей. Суммарно за эти деньги, включая стоимость аренды, можно найти и более интересные предложения — по месту и доходности. Впрочем, если инвестиции были направлены на снижение рисков при строительстве жилья, такую тактику можно понять»,— заключил господин Тагиров.
По мнению руководителя практики «Правовая защита недвижимости» агентства юридической безопасности «Интеллект-С» Александра Латыева, перспективы обжалования решения судов нет. «Здесь можно бы было изучить возможность расторжения договора, например, если состояние здания оказалось хуже заявленного, но для этого надо изучить документы. А вообще, суды давно уже раскусили способы избежать обязательств по договорам и не очень склонны удовлетворять такие иски»,— заметил юрист.