Пузыри на карте мира

Мировой экономике угрожает новый пузырь недвижимости, на сей раз китайский. Зато российский пузырь не внушает особых опасений: он уже в основном сдулся.

АЛЕКСАНДР ЗОТИН

Из Америки в Китай

Предыдущий мировой экономический кризис начался в США в 2007 году. Причина — пузырь на американском рынке недвижимости, вызванный низкими ставками ФРС и дерегуляцией ипотечного сегмента. Нынешняя ситуация на рынке недвижимости США не внушает особых опасений, хотя индекс цен Case-Shiller 20-City Composite Home Price Index давно прошел нижнюю точку (137, февраль 2012 года) и теперь снова уверенно движется к повторению рекорда мая 2006-го — 206,6, не дотягивая до прежнего пикового результата 13 пунктов. Растут как на дрожжах и продажи домов, тоже подбираясь к уровням предыдущего бума.

Впрочем, на сей раз проблемы концентрируются в других регионах мира. Китайский пузырь недвижимости, о котором "Деньги" неоднократно писали ранее, стал сдуваться еще в конце 2014-го — начале 2015 года. Однако летом 2015-го произошел резкий обвал китайского фондового рынка, и отчаянные инвесторы опять бросились на рынок недвижимости. В итоге жилье в 70 больших городах подорожало к сентябрю 2016-го на 12,8% за год. При этом средняя стоимость квадратного метра в 20 крупнейших городах превысила 20 тыс. юаней (около 200 тыс. руб.; грубо, для получения цены в рублях юань можно умножить на 10).

В отдельных городах бум довел стоимость недвижимости до астрономических показателей. В Гуанчжоу, Шанхае, Нанкине, Пекине, Шэньчжэне цены выросли более чем на 20%. В итоге, по данным Numbeo, средняя цена квадрата в Шэньчжэне дошла до 50 тыс. юаней за пределами центра и 94 тыс. в центре. В Шанхае цены соответственно составили 40 и 93 тыс. юаней, в Пекине — 37 и 81 тыс. юаней. При этом средняя зарплата в названных городах немногим выше московской: 8,4 тыс. юаней — в Шэньчжэне, 8,6 тыс.— в Пекине и 9,7 тыс.— в Шанхае.

Особым спросом пользуются микроквартиры. Так, в сентябре 2016-го в Шэньчжэне раскупили жилье на окраине города площадью 6 кв. м всего по 880 тыс. юаней.

Типичная 90-метровая новая квартира стоит около 5 млн. Спекулятивный пузырь отчасти подогревается стереотипами. Как пишет американский журналист, автор бестселлера "Век амбиций. Богатство, истина и вера в новом Китае" Эван Ознос, у молодого человека с "тройным отсутствием" (то есть без квартиры, машины и сбережений) совсем мало шансов создать семью.

Вокруг гетто

Однако особого дефицита недвижимости в стране нет. По данным Nomura, 21% семей имеет более одной квартиры, доля собственников жилья в Китае — 90% (примерно столько же в России, в Великобритании — 67%, в США — 65%, в Японии — 61%, в Корее — 54%). 75,6% всего жилого фонда построено совсем недавно, после 2000 года. По недавним расчетам Государственной комиссии по планированию и реформам (Госплан КНР), в случае реализации планов по строительству до 2030 года только в малых городах жилья будет возведено на 3,4 млрд человек, притом что население Китая на сегодня составляет всего 1,4 млрд. К слову, на городского жителя в Китае уже приходится 36 кв. м площади против 35 в Японии, 33 — в Великобритании и 22 — в России.

В последние месяцы китайский пузырь снова начал сдуваться. Отчасти из-за ограничительных мер правительства, указавшего банкам повысить требования к заемщикам. Цены тоже пошли вниз, но в контролируемом КПК полутайном режиме. Так, некоторые индексы цен, рассчитываемые частными компаниями, вроде популярного Fang/Soufun 100 City Index после декабря 2016 года просто перестали публиковаться.

Приведет ли возможный кризис китайской недвижимости к очередному мировому кризису по образцу американского ипотечного, пока можно только гадать. Впрочем, учитывая, что в Китае сейчас выплавляется половина всей мировой стали и на него приходится половина мирового производства цемента, а также треть роста мирового ВВП, ситуация выглядит угрожающей. Проблемы в строительном секторе автоматически скажутся на рынках сырья во всем мире.

"Голые" на берегу

Китайский рынок не ограничивается территорией КНР. В последние годы состоятельные китайцы стали искать себе запасные аэродромы в других странах. Это и бизнесмены, и госслужащие. Для последних в Китае даже придумали специальное название — "голые чиновники", то есть госслужащие, у которых практически ничего нет на родине: их семьи и все имущество — за рубежом. Речь идет о десятках тысяч только достаточно крупных чиновников, а суммарно, вероятно, о сотнях тысяч "новых китайцев", ищущих более комфортные места проживания.

В итоге китайский пузырь инфицировал значительную часть тихоокеанского побережья. Китайские покупатели разогрели рынки Австралии, Новой Зеландии, Канады и Тайваня. Так, цены на австралийскую недвижимость за последние 30 лет подскочили в семь раз, в то время как инфляция выросла всего втрое. В прибрежных Сиднее, Мельбурне и Брисбене жилье стало одним из самых недоступных в мире.

Зато в последние годы начался строительный бум. Компания RLB, ведущая учет башенных кранов в городах, насчитала их в ноябре 2016-го: 306 — в Сиднее, 128 — в Мельбурне и 95 — в Брисбене (для сравнения: 24 — в Сан-Франциско, 28 — в Нью-Йорке, 40 — в Лос-Анджелесе и 58 — в Сиэтле).

Впрочем, после ввода осенью 2016-го ограничений на вывоз капитала из Китая поток покупателей австралийской недвижимости упал. Один из мельбурнских застройщиков, пытаясь привлечь клиентов, стал предлагать бонус в 21 тыс. австралийских долларов ($16 тыс.), чтобы потенциальный ипотечник мог заплатить хотя бы половину из первоначального взноса в 42 тыс. за однушку стоимостью 420 тыс. Помощь таким неплатежеспособным клиентам отчаявшиеся застройщики предлагают, как правило, на финальной стадии пузыря.

Но больше всего китайцы разогрели другой тихоокеанский берег, а именно Ванкувер. В свежем рейтинге пузырей недвижимости UBS Global Real Estate Bubble Index этот канадский город занимает почетное первое место.

Средние цены здесь выросли за последние два года на 31%, сейчас медианная недвижимость продается приблизительно за миллион канадских долларов ($750 тыс.).

Впрочем, дети китайских "голых чиновников" и бизнесменов, с удовольствием демонстрирующие свое богатство в канадском реалити-шоу HBICtv "Ultra Rich Asian Girls of Vancouver", живут в домах в десятки раз дороже средних.

В августе 2016 года местные власти ввели 15-процентный налог для иностранных покупателей, в результате чего их доля в этом месяце снизилась с 16,5% до 0,7%. Зато за два месяца до введения налога иностранцы (читай, китайцы) скупили недвижимости на 2,3 млрд канадских долларов, по трети миллиарда в неделю.

Ненадувшиеся и сдувшиеся

Российское побережье Тихого океана китайский пузырь не затронул. Во всяком случае, цены на недвижимость во Владивостоке, по данным РОСРИЭЛТ, за 2016 год снизились на 1,2% в рублях. Владивосток российским Ванкувером пока не стал.

Другие звезды поблекли куда заметнее. Три года назад в редакции "Денег" разгорелся спор: сильно ли мы рискуем репутацией, прогнозируя, что мыльный пузырь на рынке недвижимости Москвы вот-вот лопнет. Падение оказалось круче ожиданий: цена московского квадратного метра снизилась с пиковых значений более чем вдвое — с $6,2 тыс. в сентябре 2008 года до $2,3 тыс. в марте 2016-го (сейчас укрепление рубля несколько подняло цены — $2,9 тыс.). При этом рублевые цены в последнее время мало меняются, но для целей международного сравнения их динамика практически нерелевантна.

Доходный съем

Рядом с китайскими — в Шэньчжэне, Гуанчжоу, Шанхае и Пекине — сегодняшние цены в Москве и других крупных российских городах кажутся не такими уж заоблачными. Даже учитывая, что средняя зарплата в российской столице сейчас меньше, чем в китайских мегаполисах.

Тем не менее аргументы в пользу дальнейшего сдувания пузыря остаются вескими. Простейший индикатор — отношение цены квартиры к рентному доходу, price to rent, P/R. По расчетам нобелевского лауреата Роберта Шиллера, исторически средним коридором оценки недвижимости является P/R от 10 до 15. То есть если квартира стоит от 10 до 15 годовых доходов от ренты, она оценена справедливо и аренда экономически эквивалентна покупке, если ниже 10, она дешева, если выше 15, то недвижимость переоценена, а рентный доход низок.

Если P/R находится около или выше 25, недвижимость неоправданно дорога, это пузырь. В Москве P/R приблизительно равен 16 (по расчетам "Денег" по данным базы ЦИАН, данные Numbeo — 20 за пределами центра города). Это высокий уровень, но значительно ниже, чем он был, по нашим расчетам, полтора года назад — 25 и чем три года назад — 22. Грубо — это отношение медианного годового дохода от сдачи квартиры в аренду минус амортизация и другие расходы (660 тыс. руб.) к медианной цене квартиры (около 10,5 млн руб. на вторичном рынке).

Для возврата к считающемуся равновесным уровню P/R в 10-15 цена на недвижимость может упасть на 10-20% от текущего, но в принципе по этой метрике пузыря в Москве уже практически нет, он сдулся.

К примеру, по расчетам UBS, в том же Ванкувере P/R — около 40, похожие цифры по Пекину, в Шэньчжэне, по данным Numbeo,— 70.

Другой метод оценки — отношение средней стоимости недвижимости к средним доходам домохозяйств, price to income, P/I. Чем этот показатель выше, тем больше переоценка недвижимости. Нормой считаются те же 10-15. В Москве P/I все еще очень высок — 20, по данным Numbeo (наши расчеты близки к этому показателю). Полтора года назад, однако, P/I был выше — 22. Пока в Москве переоцененность по P/I велика, но в Лондоне — 25, в Пекине — 34, Шанхае — 34, Шэньчжэне — 43. Зато в том же Ванкувере, который очень перегрет по показателю P/R, P/I сравнительно низок (13) — все дело в относительно высоких доходах населения.

Добавим к этому рост предложения на рынке. "Текущую ситуацию нельзя сравнивать с состоянием 2008 года, когда цены падали из-за предшествовавшего перегрева рынка, достигли дна, после чего начался новый виток роста цен,— говорит руководитель "ИРН-Консалтинг" Татьяна Калюжнова.— Сейчас рынок вступил в новую эпоху — он больше не дефицитный, напротив, наблюдается переизбыток предложения".

Проще говоря, спекулятивного спроса больше нет, зато сохранилось вызванное этим былым спекулятивным спросом "спекулятивное предложение" со стороны девелоперов.

Это частое явление: сдутие предыдущего пузыря сопровождается не снижением до какой-то условной точки равновесия, а может идти с перехлестом, вплоть до надувания "негативного" пузыря самоподдерживающихся все более низких цен. Производственный цикл в строительстве занимает несколько лет, так что сейчас и в ближайшие годы на рынок выйдут многочисленные объекты, запланированные еще во время бума.

Построят без спроса

"Судя по заявленным планам девелоперов, на рынок старой Москвы ежегодно может выходить более 2,5 млн кв. м нового жилья,— продолжает Калюжнова.— То есть Москва столкнется с тем же затовариванием, которое уже наблюдается в Подмосковье. Программа сноса пятиэтажек может стать дополнительным источником затоваривания рынка, поскольку благодаря ей появятся новые площадки под строительство.

При условии сохранения объемов нового строительства в Москве на уровне последних двух лет и отсутствия позитивных изменений в экономике через три года основной спрос на столичное жилье будет фокусироваться в ценовом сегменте до 140 тыс. руб. за 1 кв. м". То есть процентов на 20% ниже нынешних цен.

Чуть более оптимистичны специалисты ЦИАН. "Как показывает практика, из проектов, старт которых запланирован даже в течение ближайшего года, реально стартует в намеченные сроки около 50%,— говорит ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин.— Но даже с учетом этих поправок объем предложения в Москве на рынке новостроек вполне может продолжить расти в 2017 году. Средняя цена на вторичном рынке остается стабильной за счет того, что он пополняется новыми домами, которые переходят с рынка новостроек на вторичный рынок,— новые дома дороже старого жилого фонда. В то же время с учетом инфляции московское жилье продолжает дешеветь, впрочем, как и в целом по стране".

Другое важное различие между пузырем 2000-х и сегодняшним днем касается уже не предложения, а спроса. Всплеск спроса и цен на недвижимость в Москве в 2000-е совпал с вступлением в брачный и детородный возраст многочисленной когорты рожденных в 1980-е, период мини-беби-бума на исходе существования СССР. Родившиеся в 1980-е в 2000-х создавали семьи и обзаводились жильем. Многие переезжали в Москву из других городов.

Сейчас многочисленное поколение 1980-х сменяется входящим в зрелость скудным поколением 1990-х. Согласно среднему варианту прогноза Росстата, по сравнению с 2011 годом численность женщин в возрасте 20-34 года в Москве к началу 2020-го сократится на 27,4% (в 1,38 раза), к началу 2025-го — на 41,9% (в 1,72 раза), к началу 2027 года — на 44% (в 1,78 раза). Аналогично сложится ситуация и с москвичами-мужчинами (демографы уделяют им меньше внимания, так как возраст мужчины менее критичен для рождения ребенка). Когорты в возрасте 20-29 лет к середине 2020-х вообще практически уполовинятся.

При такой демографической перспективе сегодняшний практически нулевой естественный прирост населения в Москве сменится убылью и спрос на московские квартиры неизбежно упадет — их просто некому будет покупать.

Внутренний миграционный поток в Москву также неизбежно сократится, ведь демографическое сжатие будет идти и в регионах. Разве что помогут мигранты из демографически более благополучной Средней Азии, легальные и нелегальные, но у них, увы, нет денег, иначе бы они не поехали на заработки в Москву.