Компания ПСК-6, принадлежащая предпринимателю, депутату горсовета Уфы Андрею Носкову, по решению суда рассчитывает безвозмездно забрать у города в собственность 21,1 га земли в микрорайоне Инорс, включая лесную зону вдоль реки Уфы. На этом участке застройщик в течение 10–15 лет планирует построить более 460 тыс. кв. м жилья. Городские власти передать участок добровольно отказались, но убедительных аргументов для защиты своей позиции в суде не нашли. Рыночную стоимость участка эксперты оценивают в пределах 800 млн рублей, потенциальную прибыль застройщика — в 9 млрд рублей.
По мнению экспертов, компания Андрея Носкова может получить один из самых удачных участков в Инорсе
Фото: Дмитрий Колпаков, Коммерсантъ
Апелляция арбитражного суда 7 апреля должна разрешить спор уфимской строительной компании ПСК-6 Андрея Носкова с городской администрацией за право собственности на 21,1 га земли в микрорайоне Инорс. С 2012 года ПСК-6 арендует у города территорию, ограниченную бульваром Янаби, улицами Фронтовых бригад, Ферина, переулком Железнодорожным, продолжением улицы Сельской Богородской, по договору развития застроенной территории. Условия, на которых был заключен договор, в материалах арбитража не уточняются. На официальном сайте мэрии найти его не удалось.
В 2014 году застройщик защитил в Главархитектуре проект планировки и межевания этого квартала, правда, подготовив его для большей территории — 53 га. Проект предусматривал передачу 28,3 га под жилую застройку (дома общей площадью 464 тыс. кв. м), 3 га — под детские сады на 720 мест, 7 га — под школы.
В ноябре 2016 года ПСК-6, сославшись на Земельный кодекс, разрешающий арендаторам, имеющим договоры развития застроенных территорий, бесплатно приватизировать участки, запросила право собственности на часть квартала. Компанию интересуют 37 участков площадью 21,1 га, где она планирует построить те же 464 тыс. кв. м жилья, а также многоуровневые паркинги на 6,5 тыс. мест. Мэрия в передачи земли отказала, отметив, что часть участков находится во втором поясе зоны санитарной охраны водозабора реки Уфы. Кроме того, как заявил представитель администрации в суде, треть (12 из 37) запрошенных участков была образована «не в соответствии с утвержденным проектом межевания».
В январе арбитражный суд Башкирии полностью удовлетворил требования ПСК-6, обязав мэрию передать участок. Суд установил, что границы санитарной зоны водозабора не установлены, как того требует ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Довод о несоответствии части участков проекту межевания суд не принял, указав, что они не выходят за границы размежеванного квартала.
В ПСК-6 сообщили, что в квартале построен первый дом, стоимость 1 кв. м в котором составляет 45-50 тыс. руб. Весь проект в компании намерены реализовать в течение 10-15 лет. Вложения в него не уточняются. Андрей Носков для связи был недоступен.
По мнению юристов, у ПСК-6 есть все шансы закрепить решение республиканского суда. «Земельный и Градостроительный кодексы РФ содержат исчерпывающий перечень оснований для предоставления участков в собственность безвозмездно, в данном случае отказ администрации противоречил законодательству»,— считает адвокат Владимир Постанюк. «Решение могло быть другим, если бы администрация завершила работу по установке санитарной зоны водных объектов,— уверен управляющий партнер судебного агентства «Барристер» Айдар Муллануров.— Но раз ее нет, истец воспользовался своим законным правом».
«Застройщик за эту землю уже заплатил при заключении договора развития территории. Ни один из своих доводов мэрия обосновать не смогла. Пересмотр решения маловероятен»,— соглашается старший партнер группы правовых компаний «Интеллект-С» Роман Речкин. Эксперт по земельным вопросам Михаил Лазаренко отмечает, что передача участков в собственность в рамках договора развития застроенной территории — не редкость. «Например, бывает, что земельный налог платить дешевле, чем аренду. Кроме того, эту собственность можно заложить в банке. Конечно, если застройщик будет признан банкротом, банк заберет землю. Но в случае с ПСК-6 это вряд ли случится — господин Носков умеет просчитывать риски», — отметил эксперт. Он добавил, что «закрепленных постановлением правительства и поставленных на кадастровый учет водоохранных зон в Уфе вообще нет».
По оценке управляющего партнера компании Art Estate Group Роберта Тагирова, стоимость участка можно оценить в диапазоне 300-800 млн руб.: «Это практически идеальная территория для застройки, так как его и чистить не надо — гаражный кооператив уже снесен, часть участка — это зеленая зона. Сети тоже есть. В нескольких километрах ТЭЦ, а спрос на жилье в этом районе есть и будет». Исходя из стоимости 1 кв.м жилья в этом районе на уровне 50 тыс. руб. выручка ПСК-6 от реализации запланированного проекта может составить около 23 млрд руб., до 40% от которой — это прибыль, полагает эксперт.