В госкомстрое Башкирии оценивают в 1 млрд рублей затраты на завершение жилого комплекса «Миловский парк», дольщики которого в начале недели вышли на митинг. Застройщик ЖК компания «Килстройинвест», как прогнозируют в госкомитете, с завершением проекта сам не справится, на него ищут инвестора. Рассматриваются разные варианты вхождения в проект, в том числе передача доли в капитале застройщика или продажа участка, к которому подведены сети. По мнению экспертов рынка недвижимости, поиск вливаний может затянуться.
Модель привлечения инвесторов в «Миловский парк» пока придумана лишь в общих чертах
Фото: Дмитрий Колпаков, Коммерсантъ
О том, что госкомитет по строительству и архитектуре Башкирии ищет инвестора, который достроит на собственные или заемные средства «Миловский парк», сообщили „Ъ“ дольщики жилого комплекса и подтвердили в госкомитете. Переговоры, по данным ведомства, начались еще два месяца назад, когда жалобы от участников долевого строительства на несоблюдение сроков сдачи домов приобрели массовый характер. На завершение строительства ЖК требуется около 1 млрд руб., сообщил вчера „Ъ“ зампредседателя госкомстроя Егор Родин. Переговоры, по его словам, ведутся в первую очередь с крупными застройщиками, так как другие проект не вытянут. По мнению чиновников ведомства, в «Миловском парке» может сработать модель, протестированная несколько лет назад на уфимских долгостроях, где были обманутые дольщики. Тогда инвесторам компенсировали затраты земельными участками. «В „Миловском парке“ проложены магистральные сети. Фактически земля готова к освоению и может быть передана застройщикам», — отметил господин Родин, уточнив, что окончательная модель взаимодействия с инвестором еще прорабатывается.
«Миловский парк» — ЖК эконом-класса, который в 2013 году начала строить на землях, арендованных у Фонда содействия развитию жилищного строительства (РЖС), компания «Килстройинвест» (принадлежит физлицу Сергею Ластовчуку и бывшему главе уфимской школы по подготовке кинологов МВД РФ Николаю Шеину). Ранее застройщик не участвовал в крупных проектах и выполнял только подрядные работы. На аукционах фонда компания арендовала более 300 тыс. кв. м в Уфимском районе, где по договору должна построить около 500 тыс. кв. м жилья к 2022 году. Проект вошел в программу «Жилье для российской семьи». Квартиры продавались в пределах 35 тыс. руб. за кв. м — по цене, установленной Минрегионразвития РФ. Объем вложений в ЖК в госкомстрое и сам застройщик не уточняют. По данным госкомитета, сдачи домов ждут около 1,5 тыс. дольщиков. В отношении «Килстройинвеста» в 2017 возбуждены исполнительные производства на 49,6 млн руб., в 2016 году — на 7,7 млн руб. В арбитражном суде рассматривается более 10 исков к компании о взыскании просроченной арендной платы и неустойки Агентству по ипотечному жилищному кредитованию. Претензии к компании имеют власти Рязанской области, где застройщик также планировал строить дома для льготников, но не внес 5 млн руб. залога или банковской гарантии в обеспечение обязательств. Минстройобласти взыскивает неустойку с компании в суде.
Неспособность «Килстройинвеста» завершить проект в госкомстрое объясняют тем, что программа «Жилье для российской семьи» не заработала. В частности, застройщику не были компенсированы затраты на строительство инженерных сетей.
В начале недели около 150 дольщиков «Миловского парка» вышли на митинг, потребовав вмешательства властей в ситуацию. По их данным, они не могут вселиться в дома, срок сдачи которых планировался еще в 2014 году, а из 14 кварталов сданы только два.
Представитель интересов дольщиков Екатерина Сенина говорит, что «пока действия властей больше напоминают попытку погасить недовольство дольщиков». «Например, в администрации показывают график сдачи домов на этот год, а тем временем застройщик уже вынуждает подписывать допсоглашения о переносе ввода на 2018 год»,— отметила она. По ее словам, дольщики не доверяют информации о том, что отсутствие компенсаций он фонда РЖС так губительно отразилось на экономике проекта. «Мы думаем, что деньги отвлекались на что-то другое»,— отметила она. Многие дольщики обратились в суды за выплатой неустойки.
В «Килстройинвесте» заявили, что готовы рассмотреть варианты вхождения инвестора в уставный капитал компании-застройщика или сетевой компании. «Ценность участка в том, что на нем есть все техусловия, чтобы строить жилье эконом-класса»,— сказал представитель КСИ. От других комментариев он воздержался.
Эксперт по вопросам жилищного строительства Павел Степанов сомневается, что крупные местные застройщики согласятся войти в проект. «Конечно, все зависит от того, какую площадку им предложат взамен. Если речь об участке в „Миловском парке“, то там менее интересная экономика: коммерческое жилье там не продашь дороже 45 тыс. руб. за квадратный метр, при том, что в городе оно стоит от 60 тыс. руб. и выше. Если кто-то и согласится войти, то, скорее, в репутационных целях или в расчете на какие-то другие дивиденды, возможно политические»,— отметил собеседник.
Эксперт в сфере земельных вопросов и недвижимости Михаил Лазаренко считает, что «миллиард — это лишь ориентировочная сумма вложений, и она может увеличиться». «Застройщику, конечно, не позавидуешь, он вряд ли выйдет из этого проекта без существенных потерь. Как вариант — он может уступить права на проект за какую-нибудь символическую цену. Иначе затянуть туда кого-нибудь будет крайне сложно. Насколько я знаю, магистральные сети там есть, но нужны еще и внутренние, а это забирает много средств»,— отметил Михаил Лазаренко.
«Такие проекты могут подкосить даже довольно сильного застройщика,— полагает управляющий партнер Art Estate Group Роберт Тагиров. — К тому же в республике очень слабая практика реализации загородных малоэтажных проектов. Лишь единицы из них прошли гладко».
«Компенсации в виде земельного участка с готовой инфраструктурой может оказаться недостаточной, чтобы заинтересовать инвестора, так как при вхождении в проект неизбежны конфликты с дольщиками, проблемы с переоформлением документов и разделение ответственности с застройщиком, — обрисовал риски партнер практики «Инжиниринг» консалтинговой группы «НЭО Центр» Алексей Ефанов (Москва).— Инвестиции требуются крупные, а отдача от них сомнительная». Дольщикам господин Ефанов советует «обратить внимание на уже зарекомендовавшую себя практику взыскания неустойки за нарушение сроков ввода в эксплуатацию дома»: «Вполне реально получить с недобросовестного застройщика сумму, которая компенсирует полученные неудобства».