Почему для переселения москвичей из ветхого жилья было необходимо принимать новый федеральный закон? Вернет ли город вложенные в реновацию средства? И как благоустройство влияет на рынок жилья в центре столицы? На эти вопросы в эксклюзивном интервью обозревателю «Коммерсантъ FM» Андрею Воскресенскому ответил заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин.
Фото: Дмитрий Духанин, Коммерсантъ / купить фото
— Мой первый вопрос про пятиэтажки, но не про те, которые Москва собирается сносить по программе реновации, а про те, которые сносились и сносятся все последние годы. Вы можете дать статистику по количеству переселенных домов с 2011 года? За чей счет это происходит — инвесторов или бюджета?
— У нас программа была принята 18 лет назад. Она включала в себя снос 1722 пятиэтажек, из которых мы за последние шесть лет снесли более 700. Причем если сначала программа начиналась с участия инвесторов и города, то в конце программы всю на себя нагрузку взял город. Почему? Потому что в тех районах, где можно было просто снести, были стартовые площадки, инвесторы снесли и построили. В 2009 году поменялось законодательство, согласно которому без аукциона нельзя было передавать землю инвесторам. И надо откровенно сказать, что к 2010 году программа забуксовала. В 2011 году мы разбирались, что нужно с ней делать, каким идти механизмом. Было принято решение из имеющихся 26 инвестконтрактов 20 прервать, шесть оставить инвесторам, это примерно где-то 20% всей программы, остальное все взяли на себя. И могу сегодня сказать, что к сегодняшнему дню эта программа практически завершена. У нас осталось 57 неснесенных домов, из них 37 — инвесторские, а 20 — городские.
— Правильно ли я понял, что 700 домов было снесено и переселено за последние шесть лет?
— Да. Более того, 95% людей в сносимых домах переехало в предложенные им квартиры сразу с первого раза. Им предложили, и 95% сказали: все, нас устраивают эти квартиры, место, мы поехали. Из оставшихся 5% кто-то говорил: хочу побольше, хочу место другое, хочу этаж другой. То есть я хочу сказать, что эта программа была абсолютно жителями поддержана. У нас вообще никаких вопросов с переселением не было.
— Почему тогда заново возникла тема реновации как какая-то абсолютно новая программа?
— Она возникла по нескольким причинам. Первая – все-таки за 18 лет поменялось общество, стало более демократичным, более открытым.
В прежней программе никто не голосовал, никто мнения не спрашивал. Правительство оценило техническое состояние домов и сказало: все, дома скоро станут ветхими или аварийными, давайте начнем сносить.
Сейчас же мы пошли на то, что спросили все население, хотите или не хотите, организовали беспрецедентное обсуждение, причем дали людям право выбора, кто хочет — через систему «Активный гражданин», кто хочет — в МФЦ голосует, кто хочет — соберет собрание. То есть — первое — мы спросили мнения людей. Второе важнейшее условие — законодательство за это время настолько усложнилось, что без специального закона реализовать эту программу невозможно. Я приведу одну маленькую цифру: сегодня, чтобы построить дом 20 тыс. кв. метров, если принять решение и сдать его в эксплуатацию, если нет ни одного сбоя, проходит четыре с половиной года. Сроки реализации стали за счет изменения законодательства очень длинными. И мы понимали, что если мы начнем сегодня новую программу и не изменим законодательство, не упростим процедуры принятия решений о реализации этой программы, то, пока мы будем по этим долгим процедурам идти, это жилье станет аварийным, и тогда уже ни до какого закона, тогда уже просто придется сносить, переселять туда, где есть возможность, а не туда, куда хотят жители, где они живут сегодня.
— А каким же образом без изменения законодательства последние шесть лет Москва сносила более 100 домов в год?
— В ручном режиме занимаясь каждым домом, где-то, я уж прямо скажу, даже идя на всевозможные там допустимые нарушения. Мы потратили колоссальное количество энергии и сил, занимаясь в ручном режиме сносом этих домов. Еще одно важное обстоятельство я хочу отметить, почему еще нужен был закон: мэр-то поставил новую задачу. Он сказал: ребята, не будем строить отдельные дома и отдельные проекты в существующей застройке, давайте создадим новый образ жизни, давайте сделаем новые планировочные решения, чтобы первые этажи были нежилые, чтобы была пешая доступность, чтобы часть людей могли получать и сервис, и работать в конечном итоге на первых этажах тех же кварталов, которые будут реновированы.
— Тотальная застройка?
— Новые стандарты благоустройства, новое транспортное обеспечение, новая социалка… Все это потребовало внесения изменений в колоссальное количество федеральных законов и постановлений. И поэтому нужен был закон, поэтому была проведена вот эта огромная работа.
— Большая часть пятиэтажек сносилась и будет сноситься за счет городского бюджета, правильно?
— Не большая, а все.
— В результате город будет строить все-таки больше площадей, чем было в этих пятиэтажках — будет избыток площадей, который можно продавать? Возвратны ли эти средства?
— Мы считаем, что, конечно, на старте, на подъеме волны у нас избытка практически не будет, потому что наша задача сейчас — определить стартовые площадки, построить максимальное количество квартир, в которые максимальное количество людей переселить из пятиэтажек. По мере развития программы у нас, безусловно, будут появляться излишки. Во-первых, почему будут появляться излишки? Как правило, мы людям предлагаем на выбор две-три квартиры. А чтобы три квартиры предлагать, мы должны задел делать больше. Поэтому мы первое время, думаю, будем процентов 90 из построенных объектов выбирать, они будут все идти в реновацию. А во второй-третьей волне реновации у нас, скорее всего, будут появляться излишки, мы эти излишки будем продавать, чтобы вернуть деньги и вывести программу на самоокупаемый, самодвижущийся процесс.
— А есть какой-то бизнес-план, какие-то расчеты для этого процесса?
— Есть бизнес-план, мы считаем, что стартовых 300 млрд нам хватит, этот год я не считаю, потому что все равно он подготовительный, но мы будем по 100 млрд вкладывать в программу, и старт в 300 млрд в течение трех-четырех-пяти лет позволит нам выйти уже на определенный объем окупаемости. Плюс будем потом, скорее всего, выставлять на аукцион для продажи инвесторам те площадки, которые уже не пойдут в новую волну переселения — допустим, мы переселили людей, освободили, и видим площадки, которые для переселения не нужны. Но это этап через много лет только.
— Кто будет осуществлять эту коммерческую деятельность?
— Законом специально создан фонд, такая чисто государственная структура, полностью правительственная, куда выделяются все эти деньги, и она все эти функции переселения, реализации, будет осуществлять. Мы, кстати, ничего особо не придумали нового — взяли опыт Сингапура, Сингапур сегодня 85% своего жилья построил государственными муниципальными учреждениями, фондами, которые они учредили под реновацию города. И сегодня у них очень активно этот институт работает.
— Я помню, если далеко не ходить, была такая структура ДИПС [Департамент инвестиционных программ строительства], которая все Куркино продала в свое время.
— Да, только вся разница в том, ДИПС продавал инвесторам долю. И к продаже этих долей много возникало вопросов. За сколько продать, как продать — здесь у нас абсолютно прозрачная структура, 100% бюджетные деньги, 100% казначейский счет, никаких коммерческих банков. То есть эта структура работает полностью как государственная структура, такой государственный институт развития.
— Кто будет главными подрядчиками этого строительства, есть у вас представление? В Москве не так много градостроительных компаний, как кажется.
— Я с вами сразу не соглашусь, в Москве огромное количество компаний. Мы по объему строительства и по количеству строителей входим в десятку крупнейших строительных комплексов мира.
— Но крупных, способных справиться с такой задачей, не так уж много.
— Мы не делаем ставку, что у нас будут только крупные. Во-первых, мы обязательно будем проводить конкурс. Кстати, в законе прописано, что мы все конкурсы проводим по 223-ФЗ. У нас в некоторых домах по квартирографии квартиры не подходят изначально, поэтому вот их мы можем продавать, это излишки. То есть мы не можем дом построить по точно той квартирографии, которая существовала в пятиэтажках, не можем и не хотим. Поэтому у нас в наборе в доме определенные квартиры будут не попадать в квартирографию. И чтобы эти средства не морозить, мы их тоже будем продавать, в том числе и по долевому участию.
Москва входит сегодня в десятку крупнейших мегаполисов мира, в том числе и по объемам строительства. У нас мощнейший строительный комплекс, в котором работают около 1 млн человек. Огромное количество подрядчиков. Делать ставки, что будет какие-то один-два основных подрядчика — нет, не будет. Будем предлагать всем принимать участие в открытых конкурсах по 223-ФЗ. Единственное, что могу сказать: квалификационные требования к подрядчикам будем ужесточать. Сейчас мы разрабатываем эти квалификационные требования дополнительные. Главный вопрос, чтобы компании были способны выполнять такую работу за те сроки и за те деньги, которые мы готовы платить. Здесь, я чувствую, наших подрядчиков будет не хватать, скорее всего, будем привлекать. Я имею в виду, привлекать Московскую область, ближайшие регионы. В принципе, я считаю, что в целом мы с этой задачей справимся.
— А просчитывали ли вы, насколько увеличится плотность населения Москвы при условии того, что вы будете продавать излишки, и при том, что Москва — один из самых плотно населенных городов мира? И сколько понадобится новой социальной инфраструктуры — школ, больниц и так далее?
— Плотность Москвы не увеличится, плотность населения не увеличится и количество жителей. У нас стандартная идет тенденция последние четыре-пять лет — 40-50 тыс. прибывает населения, независимо от того, занимаемся мы реновацией или не занимаемся. На фоне других мегаполисов это очень мало, фактически можно сказать, что Москва уже становится стабильным городом, не развивающимся. Было десятилетие с 2000-го по 2010-й, когда у нас 1 млн добавился, когда у нас по 100 тыс. прибавлялось. Мы уже стали более или менее стабильны, 40-50 тыс..
Поэтому у нас не произойдет дополнительного прироста населения, произойдет перераспределение внутри города, в каких-то районах будет больше, в каких-то будет меньше. Но мы обязательно сделаем все расчеты по транспортной и социальной инфраструктуре. Где будет не хватать этой инфраструктуры — все построим новое.
— У нас есть Новая Москва, и я легко себе представляю ситуацию, что можно заинтересовать переселенцев жилплощадью в Новой Москве — не заставить, а именно заинтересовать, допустим, дать большей площади, чем человек получил бы в Москве, или какие-то преференции дать, или, в конце концов, доплатить просто за переезд его в Москву. Таких планов нет у вас?
— Нет, мы не планируем никого переселять в Новую Москву. Более того, мы гарантируем всем переселение внутри своего округа, примерно 90% останется даже в своем квартале. И дальше это уже право человека — он получил квартиру, а если ему что-то не нужно, то он продаст ее и переедет в другой район.
— Логично.
— Поэтому мы и подходим с таким принципом. Мы не хотим заниматься каким-то передвижением людей из одного района в другой. Положено ему получить квартиру в своем районе — он в своем районе и получит.
— Получит, приватизирует, продаст и переедет, куда захочет?
— Он сразу получает приватизированную. Даже те, кто сейчас по социальному найму живет, они сразу имеют право ее приватизировать. Бумажку написал, что хочет быть хозяином.
— А если был хозяином, то автоматически становишься собственником этой квартиры?
— Да.
— Кстати говоря, о Новой Москве и о ее застройке. Когда-то считалось, что Новая Москва будет чем-то вроде такого европейского предместья, но сейчас там все больше многоэтажной застройки и все меньше малоэтажной. Есть ли какие-нибудь возможности ограничить 17-25-этажную застройку Новой Москвы?
— В первом поясе так называемом, который приближается к старым границам Москвы, к сожалению, были выданы разрешения на строительство еще муниципалитетами Московской области --16 млн кв. метров. Эти многоэтажки — нам наследие с того времени. Второе — новые решения, которые мы предлагаем, они где-то, конечно, пониже этажностью. Но, скажем, тот же административно-деловой центр — там высота тоже 20-25 этажей, потому что туда метро придет, две линии метро. То есть это будет благоустроенный район Москвы, из которого можно будет за полчаса добраться до центральной части города. Зачем там строить малоэтажку, подведя туда метро? Никакого экономического смысла нет. Поэтому первый пояс будет урбанизирован по тем же градостроительным нормам, как в остальной Москве, а дальше пойдет на снижение.
— Чтобы было понятно, «первый пояс» — это сколько километров?
— Это примерно 10 км от МКАД. Что сегодня, по сути, происходит и с Московской областью. Еще одну хочу важную отметить особенность: 1 млн кв. метров строится в городе малоэтажного жилья. В том числе и в Новой Москве. То есть у нас почти под 1 млн кв. метров — это мало- и среднеэтажная недвижимость. И эта тенденция будет продолжаться. А кто не хочет жить в урбанизации, может жить дальше — около ЦКАД, кто-то хочет в личных домах жить — у своего дома сел, доехал до метро за 12-15 минут по скоростному хайвею.
— Но в таком случае нужна перехватывающая парковка.
— А мы строим перехватывающие парковки, планируем в большом количестве у метро.
— И вот мы плавно переходим ко второй волнующей москвичей теме — благоустройство, в первую очередь, в центре города. Городской центр, может, станет удобнее для туристов, в том числе и туристов из отдаленных районов, которые приезжают в центр погулять, развлечься и так далее. А будет ли он удобнее для тех, кто живет в центре города? При том, что центр становится все дороже и из-за платных парковок, и из-за того, что все меньше доступных магазинов, и так далее. У меня такое ощущение, что происходит выдавливание из центра людей, которые не отвечают своим уровнем доходов, так сказать, уровню жизни в центре.
— Могу сразу сказать, что у нас никакой политики выдавливания нет. Да, мы действительно занимаемся благоустройством центра, этим занимается комплекс городского хозяйства, мои коллеги. Действительно, в реконструкции центра есть плюсы, и я все-таки плюсов вижу больше — приведенная в порядок центральная часть повышает привлекательность города. И мы постепенно от центральной части дальше идем на периферию, не только центр приводим в порядок, мы ведем по всем улицам благоустройство. В центральной части города, если проанализировать последние два года, цена на жилье держится примерно на одном уровне. А цена на жилье — это показатель. Есть если бы был какой-то массовый спрос на центральную часть, она бы росла, если бы не было какого-то желания купить там — она бы падала.
Учитывая, что последние два-три года держатся примерно ровные цены, мы считаем, что благоустройство не оказывает какого-то влияния на ценообразование, на то, живут люди или не живут в центре.
А что касается бизнеса, малого бизнеса на первых этажах, то, конечно же, благоустройство города приводит к увеличению привлекательности этого бизнеса, потому что больше людей ходит, больше потока по тротуарам, и эффективность малого бизнеса, сферы сервиса растет.
— Как правило, это все-таки дорогие магазины. Дешевые павильоны у метро снесли, а что на их место?
— Надо уж честно сказать, что сегодня — по тому уровню цен, который существует на недвижимость в центре Москвы — бедные люди уже сегодня там не живут. Человек, который там живет, продав свою квартиру — до кризиса, становился долларовым миллионером. А попробуйте где-то в Америке стать долларовым миллионером. После 50 лет, если вы очень успешный человек, вы станете долларовым миллионером. А у нас вся центральная часть города практически была долларовыми миллионерами. Сегодня у нас, да, поменьше там, пусть в два раза меньше стоимость, но при этом она достаточно высокая. Если человека что-то не устраивает, он может продать сегодня задорого свою квартиру и переехать в любую часть города, в том числе и за город, если он хочет жить, например, в неурбанизированной части города. И сегодня-то как раз Новая Москва дает нам возможности — от самой такой деревенской застройки в районе ЦКАД, до мега-урбанизированной в районе «Москва-Сити».
— На самом деле, с точки зрения потребителя нет большой разницы — Новая Москва или Подмосковье на таком же расстоянии от города…
— Есть разница определенная: социальные блага, здравоохранение, образование, транспортная обеспеченность. Сегодня Новая Москва — по мере того, что мы вкладываем колоссальные деньги во все эти сферы — становится все более качественной, все более привлекательной.
