На этой неделе областной Госстройнадзор опубликовал "дорожную карту" по завершению строительства проблемных объектов. С требованием к регионам представить планы по решению вопроса недостроев ранее выступил Минстрой РФ. В областную "дорожную карту" попало одиннадцать объектов, большинство из которых расположено во Всеволожском и Ломоносовском районах области. Пострадавшими по этим проектам числятся 343 дольщика.
Фото: Антон Ваганов, Коммерсантъ / купить фото
По словам адвоката и партнера юрфирмы "Андрей Городисский и партнеры" Алексея Городисского, "дорожная карта" содержит ряд законодательных инициатив по изменению федерального законодательства, регулирующего, в том числе, земельные отношения и процедуры банкротства. "Данные предложения еще предстоит проанализировать на предмет их соответствия законодательству. Процедуры банкротства тянутся достаточно долго, поэтому надеяться на скорое разрешение своих проблем гражданам, к сожалению, не стоит",— считает юрист.
В перечень вошли не все областные недострои. В профильном комитете Ленобласти пояснили, что не все объекты могут быть названы проблемными по федеральным критериям. Они включены в областной реестр. Таковых насчитывается 24 с 943 дольщиками. Представители областных властей уже пояснили, что для них разработаны новые механизмы гарантий завершения строительства, о которых будет объявлено позднее. В "дорожную карту" не включен и один из самых громких недостроев региона — комплекс "Силы природы" в Девяткино, квартиры в котором ждут несколько тысяч дольщиков. Ранее заявлялось, что профинансировать достройку готов банк "Россия" и работы будут начаты осенью.
Эксперты рынка положительно оценивают факт появления "дорожной карты", однако подчеркивают, что еще предстоит найти инвесторов для каждого случая. "Само по себе создание данного документа проблему не решит. Для этого действительно необходимо привлекать инвестора",— полагает директор по стратегическому развитию ФСК "Лидер" Павел Брызгалов.
По мнению руководителя проектов девелопмента и развития территорий Becar Asset Management Group Екатерины Тейдер, на сегодняшний день механизм привлечения новых застройщиков не отработан. "Достраивать объект всегда несколько дороже из-за системы распределения затрат. Интерес девелоперов зависит от того, насколько государство пойдет навстречу. Речь может идти о компенсации части стоимости, налоговых преференциях, оптимизации тарифов на подключение мощностей, облегчении соцнагрузки при реализации новых проектов. Но все это относится к исключительно "ручному" регулированию в градостроительной деятельности, для которого нет определенного регламента",— отмечает она.
Ранее губернатор региона Александр Дрозденко заявил, что удалось найти эффективные механизмы привлечения для завершения строительства новых инвесторов. В обмен на вхождение в проекты застройщикам предлагают дополнительные участки, право реализации незабронированных квартир, помощь с выкупом соцобъектов за счет федеральных средств.
Найти инвестора предстоит для пяти комплексов из списка, отправленного в Минстрой. Ранее СМИ сообщали, что намерение взять на себя два из них заявили компании Setl City и КВС.
Одним из первых регионов, в котором к санации проблемных строек стали привлекать частных инвесторов, стала Московская область. В 2012 году регион был одним из самых проблемных по количеству обманутых дольщиков. Насчитывалось 108 недостроев с 18 тыс. дольщиков. "Дорожная карта" по решению проблемы реализуется в Московской области с 2013 года. Одним из первых застройщиков-санаторов в этом регионе стала группа компаний "Инград", которая взяла на себя обязательства по достройке трех корпусов ЖК "Гусарская баллада" в городе Одинцово Московской области. В собственность компании были переданы объекты площадью 85,2 тыс. кв. м для достройки и передачи квартир гражданам и организациям. Завершить строительство планируется к концу 2018 года. Объем инвестиций составит 2,5 млрд рублей.
"Именно в Московской области успешно реализуются механизмы санации — когда надежные застройщики, такие как "Инград", "Урбан-Групп", "ФСК-Лидер", которые тщательно отбираются властями региона,— достраивают за теми, кто не справился, ведут диалог и с властями, и, главное, с покупателями жилья",— рассказывает руководитель проекта Lifedeluxe.ru Сергей Бобашев. Сейчас статус проблемных имеют 24 стройки с 5 тыс. дольщиков.
В ФСК "Лидер", которая также участвовала в достройке домов в Московской области, подчеркивают, что каждый случай по достройке индивидуален. "Достраивать объекты за другими компаниями может позволить себе только крупный застройщик, у которого достаточно мощностей для завершения проекта. В целом, прежде чем принимать решение о достройке, необходимо тщательно просчитать экономику проекта, знать специфику региона",— отмечает Павел Брызгалов.
"Именно проблемы с обманутыми дольщикам в регионах, в том числе в Московской области, стали причиной внесения поправок в 214-ФЗ в 2016 и 2017 годах и появления компенсационного фонда,— говорит руководитель проекта Lifedeluxe.ru Сергей Бобашев. — Одна из задач этих новых механизмов — не допустить появления новых долгостроев за счет более тщательного контроля за финансовой устойчивостью застройщиков. Однако новый закон не распространяется на тех покупателей, кто приобрел квартиры до вступления поправок в силу. Их дома пока достраиваются как раз за счет ресурсов и инвестиций более сильных и надежных застройщиков".