Машине — место

В Москве не хватает машино-мест — автомобили во дворах стоят чуть ли не один на другом. При этом ажиотажного спроса на крытые паркинги застройщики не наблюдают, а тут еще и столичные власти активно конкурируют с ними за покупателей мест под стоянку автомобиля.

МАРИЯ ГЛУШЕНКОВА

В сентябре социологи «Левада-центра» опубликовали результаты опроса, пытаясь выяснить, чего москвичам больше всего не хватает в Москве. 34% опрошенных заявили, что не хватает стоянок для автомобилей. Для сравнения социологи привели результаты опроса двадцатилетней давности: в 1997 году мест для машин не хватало лишь 10% москвичей. Тогда больше не хватало чистого воздуха (61%), впрочем, и сейчас воздух нужен людям больше, чем парковки (49%).

Неудивительно, что к разнообразным программам благоустройства горожане в целом относятся благосклонно, и единственное, что вызывает у них негативную реакцию, это платные парковки.

Впрочем, проблема с парковками не только московская, похожие сложности наблюдаются и в Московской области. Там, по оценкам областного Минтранса, дефицит парковок в этом году составил 280 тыс. машино-мест, притом что на начало года в области было зарегистрировано более 3 млн машин.

Правда, в отличие от Москвы, где глава департамента транспорта Максим Ликсутов с самого начала заявлял, что зона платной парковки будет только расти, областные власти пока обещают не вводить платы за паркинг.

Машино-места без спроса

Последние несколько лет Московская область застраивалась наперегонки с Москвой, и за покупателей жилья между застройщиками сейчас идет жесткая конкуренция. Проекты реновации и застройки промзон в Москве привели к появлению в городе проектов массового строительства жилья.

По данным главы Москомстройинвеста Константина Тимофеева, сейчас в столице строится 21,8 млн кв. м недвижимости. Из этого объема 18,5 млн кв. м приходится на жилье, остальные 3 млн кв. м с небольшим — апартаменты, гаражи и машино-места.

И можно предположить, что большая часть из оставшихся «остальных» 3 млн кв. м приходится на апартаменты. Дело в том, что сегодня требования к девелоперам не предусматривают обеспечение каждого покупателя жилья машино-местом. Например, в рамках программы реновации, по словам главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова, от застройщиков ждут следующего соотношения: одно машино-место на две-три квартиры.

По данным управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, машино-места сейчас представлены в 95% столичных жилых комплексов, реализуемых на первичном рынке.

При этом в бизнес-классе эта доля достигает 99%, и там как раз машино-места неплохо продаются, хотя они совсем не дешевы — средняя стоимость составляет 2,2 млн руб. А максимальная планка может доходить и до 6 млн руб. В элитном сегменте вилка еще шире: от 3 млн руб. до 13 млн руб. (в среднем 7 млн руб.).

По данным «Метриум Групп», в массовом сегменте все гораздо доступнее — на наземных автостоянках ЖК массового сегмента одно место стоит от 250–300 тыс. руб. до 1 млн руб. В подземных паркингах комфорткласса стоимость машино-места начинается от 700–800 тыс. руб. и достигает 3,8 млн руб. Тем не менее особенным спросом на них застройщики похвастаться не могут.

«Нередко именно в ЖК массового сегмента могут возникнуть проблемы с продажами, особенно если речь идет о подземных паркингах. Их строительство обходится дороже, чем в случае с многоуровневыми наземными стоянками, поэтому и цены выше»,— отмечает Мария Литинецкая. Проблемы с реализацией машино-мест могут возникнуть, если новостройка находится в локации, где много стихийных парковок.

Возникает парадоксальная ситуация: машино-мест в городе не хватает, а имеющиеся не продаются. В результате застройщики вынуждены сокращать долю площадей, отводящихся на парковочные места. «Из всех вышедших в 2016 году проектов массового сегмента только в 15% паркинги соответствовали принятым нормам. Как правило, на автостоянке от застройщика на 20–40% меньше необходимого числа машино-мест»,— говорит Мария Литинецкая.

Ведь изначально нормативы по парковочным местам (во всех сегментах) предполагали, что на каждую квартиру будет не менее одного машино-места. Затем этот регламент усложнили — в расчет была принята локация, в которой находится жилой комплекс, загруженность дорог и т. п.

«На сегодняшний день на каждую тысячу жителей в проекте должно быть не меньше 450 мест. То есть с учетом того, что среднее домохозяйство состоит из двух человек, фактически коэффициент составляет 0,9 машино-места на квартиру»,— говорит Литинецкая. Но в законах есть лазейки, которые позволяют застройщикам уменьшить норматив.

К примеру, если девелопер докажет, что в локации и так достаточно парковочных мест, он может снизить число парковок в своем проекте.

«Сам этот факт говорит о том, что в целом машино-место — не самый ликвидный продукт с точки зрения застройщика, ведь если бы проблем с реализацией не было, то избегать выполнения требований законодательства не пришлось бы»,— резюмирует Литинецкая.

Автомобиль с московской пропиской

Если застройщики, которые продают парковочные места, хотят получить за «пятно на асфальте» сотни тысяч и даже миллионы рублей, то почему этого же не захотеть городу?

Московские власти активно наращивают свою долю рынка парковок, начиная с введения платной зоны в 2013 году и заканчивая строительством многоуровневых парковок. В результате сегодня автомобилисты имеют возможность купить машино-место на свой вкус и кошелек. Начиная от резидентного разрешения (неохраняемая парковка на улице за 3 тыс. руб. в год) и заканчивая покупкой машино-места в многоуровневом гараже от ГУП «Дирекция гаражного строительства» стоимостью 1–2 млн руб. (разброс цен очень большой в зависимости от расположения и площади).

В этом году ГУП обещал выставить на электронные торги машино-места в 349 наземных и подземных паркингах в разных районах города.

Для машино-мест не пришло время

«Тендерная схема, потому что это госимущество. Чтобы с вас никто левых денег не взял»,— объясняет мне оператор ГУП. Для участия в электронных торгах покупателю требуется электронная цифровая подпись (ЭЦП), а еще надо внести задаток.

«Вы его не теряете в любом случае»,— утверждает оператор. Если с ЭЦП и организацией торгов покупателю лень возиться, ГУП предлагает помощь технического сопровождения. За 15 тыс. руб. вы получаете, по сути, персонального менеджера, который будет заниматься и ЭЦП, и торгами, то есть полное сопровождение сделки.

Если на машино-место будет одна заявка, то она и будет победителем. Шаг торгов — 5% от стоимости машино-места. Если цена не устраивает, торги можно в любой момент прекратить — задаток обещают вернуть. «Есть один плюс. Если раньше машино-место нельзя было оформить в собственность, то теперь его можно зарегистрировать на себя»,— сообщила оператор.

По статистике Росреестра, в январе этого года было зарегистрировано 155 прав собственности на машино-места. За полгода Росреестр отчитался уже о 8,8 тыс. зарегистрированных машино-местах, львиную долю которых приобрели участники долевого строительства (свыше 8 тыс. сделок).

«На самом деле машино-мест нет. Они есть, но их нет. Не знаю, как уж их там легализовали. В реальности как не было технической возможности описать машино-место в базе ЕГРН, так ее и нет.

И в собственность граждане получают не машино-места, а нежилое помещение, точно так же как офис. Получается, что как было, так и осталось»,— утверждает топ-менеджер крупной строительной компании.

В подтверждение своих слов он протягивает мне июльскую выписку из ЕГРН, где и впрямь право собственности гражданина оформлено на нежилое помещение.

Правда, есть такая графа — особые отметки, где указано, что речь идет о машино-месте. Но собственно федеральным законом, который вступил в силу 1 января этого года, предполагается регистрация прав собственника именно на машино-места, а не на какое-то нежилое помещение.

Инвесторы нашли место на парковке

По словам представителей Минэкономразвития, сейчас разрабатываются новые схемы учета для Росреестра, в которых будет предусмотрен такой вид недвижимости, как машино-место. А пока, на время переходного периода, как уверяют в ведомстве, существующая схема абсолютно законно.

Кадастровая стоимость при существующем порядке не сильно отстает от рыночной цены. Тем не менее, последствием такой регистрации могут быть различные финансовые потери. Например, ошибочно начисленный налог: для машино-мест он составляет 0,1% от стоимости недвижимости, а для офисов — 2%. Могут возникнуть проблемы с получением компенсации собственнику в случае изъятия машино-места для госнужд. С такой проблемой уже столкнулись, в частности, участники реновации, которые не смогли оформить придомовую территорию в общедолевую собственность.

Догнать и перегнать Запад

Нравится это москвичам или нет, но Москва в отношении личного паркинга все ближе к западной модели.

«На Западе я бы выделил два рынка объектов недвижимости: первый — это проекты (жилые и коммерческие), которые были построены, когда не было такого обилия машин и поэтому не существовало острой нужды в обеспечении парковкой. В таком случае вопрос с парковкой решается путем приобретения парковки на улице длительностью на год»,— рассказывает управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru Игорь Индриксонс.

Правда, в этом случае придется представить доказательства, что вы проживаете именно в этом районе или на этой улице. В Европе в жилом секторе парковать автомобиль просто так нельзя. Есть определенное зонирование: существуют места для гостей, где можно оставить автомобиль на пару часов, парковка платная.

Другой рынок, продолжает Индриксонс, это современные постройки: «В европейских странах уже довольно давно существуют законы, гласящие, что любой жилой комплекс должен строиться с обеспечением парковочными местами, причем бесплатными. То есть необязательно покупать парковочное место, закон к этому не обязывает».

Автовладельцы не находят себе места

Когда застройщик возводит здание, если площадь позволяет, он делает так, чтобы на наземной парковке можно было поставить машину от квартиры бесплатно, да еще дополнительно продает машино-места на подземной парковке. В случае нехватки земли и при условии, что жилой комплекс большой и высотный, существует подземная парковка, где в стоимость квартиры включено парковочное место. С оговорками насчет бесплатных машино-мест сходная система действует и в Москве, причем, по утверждению экспертов, довольно успешно.

Так, в частности, летом PwC опубликовала результаты исследования, в котором проводил сравнительный анализ Москвы относительно других мегаполисов мира (Нью-Йорк, Сингапур, Гонконг, Пекин, Шанхай, Сеул, Берлин, Лондон, Сан-Паулу, Токио, Мехико) по показателям градостроительного развития в период с 2009 по 2016 год.

По оценкам экспертов PwC, в отличие от большинства рассмотренных городов уровень загруженности улично-дорожной сети в Москве снижается. Так, среднее время в пути, по данным ЦОДД, сократилось на пять минут, что является одним из лучших результатов среди рассмотренных городов.

Что касается зоны платной парковки, то на нее в Москве приходится 37% территории. Для сравнения: парковка на территории всего Лондона, Пекина и Сингапура является платной.

В Нью-Йорке бесплатно можно оставить автомобиль лишь на 50% территории города. В Гонконге парковка на улично-дорожной сети полностью запрещена, отметили аналитики PwC.

Не исключено, что похожие перспективы ждут и Москву. То есть расплата за парковку в том или ином виде неизбежна. Возможно, дело дойдет и до персональной парковки, которая будет продаваться вместе с жильем. Такие пакетные продажи возможны и сейчас, просто у подавляющего большинства автомобилистов они не пользуются спросом.