Жилью экономкласса становится все сложнее конкурировать с объектами в комфортном и среднем сегментах: цена постепенно перестает быть единственным фактором при выборе. Для того чтобы выиграть в конкурентной борьбе, застройщики обеспечивают свои объекты характеристиками, ранее присущими только объектам более высокого сегмента, такими как, например, ландшафтный дизайн, охрана территории, более качественные отделочные материалы и так далее.
Найти свое место
После непростых для строительной отрасли лет ситуация в сфере строительства жилья стабилизировалась, отмечает управляющий партнер компании «Манн, Черемных и Партнеры» Иван Черемных. За первое полугодие 2017 года в стране было введено в строй более 27,9 млн кв. м жилья, что составляет 88,7% от показателя за аналогичный период прошлого года.
Долгое время лидером по объемам ввода оставался экономкласс, однако сейчас он постепенно теряет свои позиции. «Жилье экономкласса уже не является самым большим сегментом первичного рынка жилой недвижимости, по объемам строительства лидирует средний класс,— отмечает владелец и генеральный директор консалтинговой компании Macon Realty Group Илья Володько.— Доля экономичного класса в общем объеме строительства, например, в Краснодаре составляет 35%, а в Ростове-на-Дону — 39,5%».
Как отмечает Илья Володько, цены на жилье экономкласса за последний год стабилизировались. Так, в Краснодаре 1 кв. м такого жилья стоит 38 тыс. руб., в Ростове-на-Дону — 44,6 тыс. руб., в небольших городах юга России — 25–28 тыс. руб.
Грани стираются
Из наиболее значимых тенденций в сегменте экономкласса можно отметить, как выразился Иван Черемных, тенденцию «улучшения эконома»: «Появилось большое количество объектов комплексного освоения территории даже в сегменте „эконом“, которые наполняются всей инфраструктурой нового микрорайона и достаточно комфортны для жизни».
«Застройщикам приходится разрушать сложившийся годами стереотип о том, будто экономкласс — это всегда минимальная инфраструктура,— говорит исполнительный директор УК «Фонд Юг» Эдуард Жучков.— Потребительские предпочтения изменились, и девелоперские компании взяли курс на повышение качества строящегося жилья. Сегодня потенциальный покупатель интересуется наличием парковки, благоустроенной территорией, охраной и другими позициями, которые раньше не ассоциировались с дешевым жильем».
«Конкуренция между объектами экономичного и среднего классов усиливается,— отмечает также Илья Володько.— Это вынуждает девелоперов экономкласса максимально перенимать характеристики проектов среднего класса. Строители доступного жилья стараются уделять внимание обустройству мест общего пользования, создавать расширенный состав инфраструктуры для отдыха взрослых и детей, придумывать интересные детали в архитектуре проектов. Качественные характеристики экономкласса все более приближаются к комфортному жилью».
Выбор покупателя
По словам Эдуарда Жучкова, самые востребованные объекты недвижимости в городах южного региона — это одно- и двухкомнатные квартиры. Кроме того, те, кто рассматривает покупку в курортных городах, часто обращают внимание на студии, апартаменты и квартиры с европланировкой.
Одной из самых заметных тенденций в сегменте экономкласса Илья Володько называет рост доли квартир-студий в последние годы. «Например, в Краснодаре сейчас на рынке возводится 14,5 тыс. студий, что составляет почти 14% от общего числа строящихся квартир. Больше всего студий представлено в экономичном классе (9500 единиц), однако такие предложения существуют в рамках среднего и бизнес-класса. Средняя площадь квартиры-студии в экономклассе составляет 25 кв. м, в среднем и бизнес-классе — 26 и 31 кв. м соответственно. Площадь студии в 25–27 кв. м позволяет существенно сэкономить на покупке жилья, при этом обеспечить минимальный комфорт проживания»,— отмечает Илья Володько.
О том, что спрос смещается в сторону компактных квартир, говорит и гендиректор АО «ЮИТ Дон» Андрей Шумеев. По его словам, тенденция последних лет — строительство компактных квартир: студии 28–30 кв. м, однокомнатные — 36–40 кв. м, двухкомнатные — 48–50 кв. м, трехкомнатные — 65–70 кв. м.
Пользуются спросом квартиры-студии, «евродвушки», состоящие из одной кухни-гостиной и одной изолированной комнаты, «евротрешки», состоящие из одной кухни-гостиной и двух изолированных комнат.
При общей небольшой площади квартир в сегменте экономкласса большое значение для покупателей имеют грамотные планировки, считает Иван Черемных. Девелопер может предложить интересные планировки, в которых не будет лишних квадратных метров. Например, коридор не будет большим, и в нем будет гардероб, в санузле можно разместить стиральную машину, при этом общая площадь квартиры будет несколько меньше, чем типовая квартира.
Логичной тенденцией последних лет в развитии сегмента жилья экономкласса стало улучшение его качественных характеристик за счет использования новых технологий.
«Потребитель сегодня хорошо подкован, и его интересуют не только видимые характеристики дома. С большой скрупулезностью люди расспрашивают о качестве насосного оборудования, отоплении и энергоэффективности применяемых материалов,— сообщает генеральный директор СК «Славяне» Алексей Костин.— Покупатели понимают, что от энергосберегающих характеристик в дальнейшем зависит стоимость ежемесячных платежей за потребление ресурсов. Поэтому вопросам энергоэффективности жилого здания сегодня, во время стабильного роста цены на коммунальные услуги, застройщики тоже уделяют большое внимание».
Одним из главных критериев выбора при покупке квартиры была и остается локация будущего жилья. Особенно это касается крупных городов. К примеру, в Москве, как говорит Эдуард Жучков, из-за большого количества предложений вопрос цены сдвигается на второй план, покупателя интересует локация, возможность быстро добраться до работы и наличие инфраструктуры, которая обеспечит его потребности.
То же самое актуально и для крупных городов Юга. Как отмечают в компании «Патриот-Девелопмент Юг», еще совсем недавно даже покупатели доступного жилья чуть ли не с линейкой мерили расстояние от новостройки до центра города. Но тренд меняется, город становится полицентричным, то есть в каждом районе есть (или должно быть) не только
жилье, но и точки приложения труда, места для досуга и культурного отдыха и т. п. Поэтому сегодня для покупателя квартиры важнее не близость локации к центру, а насколько просто и сколькими способами можно до него добраться. И порой даже важнее инфраструктурное наполнение, или, говоря проще, что важного и интересного есть на территории нового ЖК и вокруг него.
С этой точки зрения, по мнению экспертов, преимуществом на рынке пользуются проекты комплексного освоения территорий. То есть не тех, где просто выполнили минимальные требования законодательства по обеспечению социальной инфраструктуры, а где архитекторы и проектировщики как следует продумали все аспекты жизни: где гулять с ребенком, куда отправиться на пробежку, как удобнее добираться до поликлиники или остановки автобуса, какое место лучше всего подходит для культмассовых мероприятий и т. д. Лучшие жилые проекты сегодня возводятся по принципу «живи, работай, отдыхай», отмечают в «Патриот-Девелопмент Юг», и именно они чаще всего оказываются в приоритете у покупателей, даже если их стоимость немного выше, чем средняя цена по рынку в этом сегменте.
Ремонтный вопрос
Одной из ключевых тенденций на рынке новостроек в 2016–2017 году эксперты считают растущую долю предложений квартир с готовой отделкой. Эта тенденция связана с увеличением популярности ипотечных сделок, комментирует аналитик компании «Открытие Брокер» Тимур Нигматуллин. Те покупатели, которые снимают жилье, обычно хотят как можно скорее переехать в новую квартиру. Отделка от застройщика фактически позволяет взять ремонт в ипотеку и даже получить на него налоговые вычеты. «Эти предложения востребованы для тех, кто рассматривает покупку квартиры как инвестицию, особенно это актуально при приобретении курортной недвижимости и для сезонного проживания,— считает также Эдуард Жучков.— Для покупателя из другого региона, в условиях ограниченного времени пребывания в своей квартире, к примеру, в период отпусков, организовать и проконтролировать ремонтные работы нет возможности».
«Вселившись в новую квартиру, человек хочет сразу ощутить комфорт. Но если в этом доме квартиры сдаются без отделки, то в нем сразу же начинается ремонт. Он может длиться непредсказуемо долго, а обладателям новых квартир придется смириться со строительным мусором в лифте и на лестничных пролетах, с непрекращающимся шумом»,— делится мнением Алексей Костин. По словам Андрея Шумеева,
сейчас застройщикам необходимо сосредоточиться не только на качестве отделки, но и на проработке дизайнерских решений, даже при типовой отделке. Иван Черемных считает целесообразным предлагать несколько вариантов: более дешевых, несколько дорогих и в нескольких типах стилистики. «Например, один из девелоперов предложил несколько вариантов отделки: чистая отделка, японская тематика, средиземноморская тематика и несколько вариантов по стоимости»,— рассказал эксперт. «Патриот-Девелопмент Юг» сейчас активно расширяет ассортимент и объем предложения квартир с отделкой, в настоящее время предлагается два типа отделки на выбор.
Как отмечает Илья Володько, в разных городах доля квартир с отделкой сильно различается. Если в Екатеринбурге таких предложений более 60%, то в Краснодаре и Ростове-на-Дону пока всего около 15%. Однако, по мнению эксперта, это долгосрочный тренд, и, скорее всего, в течение пяти-семи лет все квартиры, строящиеся в экономклассе, будут продаваться уже с готовой отделкой.
В расчете на будущее
В условиях продолжающегося снижения ипотечных ставок покупка квартиры становится доступной для все большего количества граждан. «В ближайшие пять лет количество семей, которые смогут приобрести жилье,
на Юге вырастет в три раза,— подчеркивает руководитель объединения застройщиков Юга «ВКБ-Новостройки» Сергей Геращенко.— То есть и спрос на жилье, и возможность его удовлетворения в ближайшую пятилетку будет повышаться». Вместе с тем в условиях пока еще «слабого» рынка для застройщиков важно учитывать реальный спрос на квартиры и в зависимости от этого регулировать объемы ввода. «Что касается объемов ввода, то согласно инвестиционно-строительной программе мы предполагаем ввести в эксплуатацию порядка 88,2 тыс. кв. м. Это соответствует нашим планам вводить не более 100 тыс. „квадратов“ в год, чтобы избежать затоваривания рынка», — комментируют в ООО «Патриот-Девелопмент Юг».
Как отмечает Тимур Нигматуллин, по мере дальнейшего удешевления ипотеки спрос из экономкласса будет частично перетекать в комфорт-класс. Это приведет к снижению общей доли жилья экономкласса на рынке. По оценкам Ильи Володько, в ближайшие годы экономкласс сохранит свои позиции при доле около 35% в общей структуре возводимого жилья.