«Иллюзий по поводу того, что все хорошо на рынке, нет»

У основанной в Санкт-Петербурге девелоперской группы ЛСР, застраивающей в Москве огромную промзону — бывшие территории ЗИЛа, в первой половине 2017 года оказались низкие продажи жилья. Причиной этому стало желание покупателей экономить, поэтому застройщику пришлось сокращать площади квартир в будущих новостройках. Основной владелец ЛСР Андрей Молчанов в интервью “Ъ” рассказал, как теперь девелоперам приходится подстраиваться под спрос, программу реновации в Москве и возможный запрет привлекать средства дольщиков на строительство жилья.

— Как вы переживаете кризис?

— Отвечу словами одного своего товарища, который перед кризисом 2008 года успел удачно продать огромную компанию. Когда ему задали похожий вопрос, он рассмеялся: «Нет у меня больше никакого кризиса. А вот раньше, когда я на протяжении 20 лет руководил фирмой, он у меня был ежедневно». В общем, нет бизнеса — нет проблем. А если он есть, то и проблем всегда вагон и маленькая тележка. Поэтому давайте конкретизируем: что подразумеваете под кризисом?

— Текущие отраслевые проблемы — падение продаж, трудности с привлечением финансирования...

— Сейчас продажи у нас вообще-то растут.

— Но по отчетности этого пока не видно. В первом полугодии объем новых контрактов на продажу квартир на 30% ниже, чем в прошлом.

— Да, но сейчас уже второе полугодие заканчивается, и мы внутри видим, что продажи растут. А ранее на их снижение мы шли, можно сказать, осознанно. Показатели падали, потому что мы приняли решение не выводить на рынок новые проекты, а перепроектировать их. Увы, в первоначальном виде они перестали быть востребованы рынком настолько, насколько нам хотелось бы.

— Почему?

— Резко скорректировалось поведение покупателей. Счет пошел на метры, а с точки зрения нашего большого бизнеса — на копейки. Сейчас человек, скажем, однокомнатную квартиру площадью 40 кв. м может себе позволить, а 44 кв. м — уже нет. Четыре метра уже определяющими оказываются. В нашем флагманском московском проекте — жилом комплексе «Зиларт» — эти четыре метра превращаются где-то в 800 тыс. руб., 10% стоимости однокомнатной квартиры. Сейчас даже покупатель жилья бизнес-класса лучше потратит эти деньги на отделку, мебель или машину. Так что пришлось менять планировки, оптимизировать размеры квартир. Если раньше у нас были трехкомнатные квартиры в среднем по 85–90 кв. м, то сейчас — 75 кв. м. Однокомнатные от 36 кв. м вместо 44–45 кв. м. Кстати, если разобраться, мы приходим к нормальным среднеевропейским размерам. В Москве и Санкт-Петербурге этот процесс мы запустили позже, чем в Екатеринбурге, где результат уже виден, продажи растут. Москва и Питер в этом смысле скоро у нас догонят Урал. У нас сейчас есть целый департамент, который изучает каждую квартиру с точки зрения качества планировки. Это та часть работы, которой еще несколько лет назад никто активно не занимался. Теперь приходится, и это меняет рынок.

— То есть по итогам года компания не уйдет в минус, как в первом полугодии?

— Какой минус, о чем вы? Будет большой плюс. С этим абсолютно никаких проблем. Понимаете, для девелоперов результаты публичной отчетности первого полугодия условны, потому что основной объем ввода всегда приходится на вторую половину года. К концу года у нас будут очень хорошие результаты.

— Насколько выросли темпы продаж?

— После паузы, связанной с перепроектированием, мы в августе наконец-то вышли на плановые показатели. Всего по итогам года должны вывести в продажу примерно 850 тыс. кв. м. В следующем году с точки зрения продаж все наверстаем, по этому поводу опасений нет. Тем более что ипотечная ставка последовательно снижается, а число ипотечных сделок благодаря этому, соответственно, растет. На этот тренд мы рассчитываем и впредь. При этом иллюзий по поводу того, что все хорошо на рынке, тоже нет. Наоборот, ситуация тяжелая, и у людей все меньше денег, но потребность в жилье остается.

— Весь упомянутый вами объем будет реализован в этом году?

— Нет. К концу года у нас будет около 100 тыс. кв. м готового непроданного жилья. Мы можем распродать его, немного дешевле, но не хотим, потому что есть уверенность, что мы реализуем его по нужным нам ценам.

— На фоне падения выручки, пусть и в рамках управляемого снижения объема продаж, у компании продолжает расти долг.

— Почему вы считаете, что выручка снижается? Давайте посмотрим на нее в конце нынешнего года, а не за полугодие. Долг действительно увеличивается, но его объем для нас некритичен, к концу года чистый долг будет на уровне двух EBITDA. Долг растет из-за новых проектов, мы же занимаемся комплексным развитием территорий, которые на первом этапе требуют больших вложений в инфраструктуру. В Москве были существенные расходы на покупку земли и оплату вида разрешенного использования под «Зилартом». В Санкт-Петербурге строятся масштабные проекты: например, «Цветной город» и «Ручьи». До того как начать строить, нормально несколько лет вкладывать в площадку много денег. Весь наш долг — это активы, которые полностью оплачены: земля, готовое жилье.

— Какой процент от выручки составили затраты на подготовку к строительству, например, «Зиларта»?

— В «Зиларт» на текущий момент мы вложили где-то на 13 млрд руб. больше, чем выручили. Объем инвестиций составил 32,5 млрд руб. Сюда вошли расходы на покупку участка, строительство, инфраструктуру. Небольшие дома общей площадью 20 тыс. кв. м можно построить и забыть. В комплексном освоении много нюансов. «Зиларт» — проект с десятилетним горизонтом. Чтобы развивать его целиком, нужно три года вкладывать деньги. Тогда те, кто будет жить в готовых домах первой очереди, смогут видеть поменьше стройки второй очереди.

— Как вы рассчитываете вернуть эти 13 млрд руб.?

— За счет продажи жилья. Мы строим там 1,5 млн кв. м. Проект большой, сейчас он раскручивается, а мы не хотим снижать цены. Наша задача — зарабатывать. В следующем году выйдем на объем продаж в «Зиларте» около 100 тыс. кв. м в год. Ведь драйверы роста будут солидные: в течение ближайших двух лет откроется набережная Марка Шагала с прямой дорогой до Кремля, шикарный современный парк на площади 10 гектаров уже готов. Впрочем, даже сейчас ситуация оптимистическая. Судите сами: всего в проекте 10 тыс. квартир. На текущий момент мы продали около 1,6  тыс. квартир, то есть 16% всего объема. В домах, которые достраиваются в этом году, продано уже 90% квартир.

— Еще один большой и сложный проект на Васильевском острове в Санкт-Петербурге. Вам предстоит намыть территорию. Зачем вы его купили?

— Посчитали стоимость этой земли на квадратный метр продаваемого жилья, оценили транспортную доступность участка, получился очень комфортный результат даже с учетом большого объема инвестиций на первом этапе.

— То есть экономика проекта складывается?

— Смотрите, если покупать на Васильевском острове участок под застройку объемом 500 тыс. кв. м, как у нас, он будет стоить 20–25 тыс. руб. на метр продаваемого жилья, или где-то 12,5 млрд руб. Наш участок будет готов под строительство через два года, и даже с учетом расходов на намыв территории это будет гораздо дешевле 12,5 млрд руб.

— Как идут продажи в Санкт-Петербурге? Спрос выше или ниже, чем в Москве?

— Ситуация на рынке продажи жилья в Санкт-Петербурге не хуже, чем в Москве. Миграционный поток идет не только в столицу. 20–25 тыс. человек ежегодно приезжают в Петербург. Если смотреть по регионам нашего присутствия, то кризис приходит сначала в Екатеринбург, потом в Санкт-Петербург и Москву. А на Урале у нас, как уже говорилось, все в порядке.

— В каком состоянии сейчас проект строительства трамвайной линии в Петербурге?

— Мы в нем генподрядчик, в самой концессии участвуем финансово небольшой частью, основную обеспечивает управляющая компания «Лидер». Проект тяжелый технологически, в черте города нужно проложить новую линию. Начинаешь копать — обнаруживается подземная река. Приходится тормозить строительство, заниматься незапланированными работами. Это сложно. Пришлось даже сменить команду по ходу проекта. Мы его закончим, но ничего особо не заработаем. Я взялся за этот проект, потому что хотел улучшить транспортное сообщение в городе, в том числе для наших проектов. Увы, чиновники оказались очень тугие на быстрые и объективные решения люди. В итоге получается, что по объему трудозатрат проект не соответствует ориентирам по доходности. Мы тратим очень много времени и сил наших специалистов на него. Не думаю, что, закончив с трамваем, будем заниматься другими инфраструктурными проектами.

— Давайте подытожим: падение продаж у группы ЛСР управляемое и нет необходимости повышать темп сбыта?

— Повысить темп есть необходимость всегда. Но не всегда это реально, не всегда этому способствует конъюнктура. Скажем, в сегменте комфорт-класса у нас это хорошо сейчас получается. Но что делать, если емкость рынка жилья бизнес-класса снизилась? В Москве до 2014 года была 800 тыс. кв. м, сейчас, наверное, в два-три раза меньше.

— Рынок готовится к переходу от долевого строительства к проектному финансированию. Как это повлияет на долговую нагрузку девелоперов?

— Для многих этот переход уже начался. С учетом новых положений федерального закона №218 о компенсационном фонде к проектному финансированию перейдут те, кто после 1 июля 2018 года (дата вступления в силу всех положений закона.— “Ъ”) планирует привлекать средства дольщиков.

— Вы не поддерживаете 218-й закон?

— Я писал всем чиновникам, которым имеет смысл писать, о том, какие поправки необходимо принять. Но закон принят и начнет с 1 июля действовать в полную силу. Хотя еще остается вероятность, что до этого срока будут приняты нужные отрасли поправки.

— Это какие?

— Их несколько. В частности, для нас важно, чтобы было снято требование «одна компания — одно разрешение на строительство» и не пришлось создавать юрлицо для каждого дома при комплексном освоении территории. Кроме этого, важно оставить возможность направлять денежные средства дольщиков на возмещение затрат по покупке земельных участков, на строительство межквартальных инженерно-технических сетей и дорог. Платить взносы в компенсационный фонд, с моей точки зрения, разумно не с заключаемого с дольщиком договора, а с продаваемой квартиры. Еще надо как-то ограничить возросшие полномочия госорганов по приостановлению права застройщика на привлечение средств граждан. Если выявлены нарушения, то надо вначале дать срок на исправление недочетов, зачем же сразу головы сечь? Плюс разумно было бы предоставить альтернативу резервированию на счетах 10% от стоимости строительства. Как вариант, можно требовать от застройщика подтверждение открытия кредитной линии на сумму до 40% от цены проекта.

Так или иначе, с 1 июля рынок заживет по новым правилам. Жилье подорожает. Вероятно, появятся новые пострадавшие дольщики. Уже не из-за мошенников. Просто в тяжелой экономической ситуации непрофессиональные девелоперы не справятся.

— Как вы считаете, нужны ли вообще рынку проектное финансирование и продажа готового жилья?

— Он обязательно к этому сам придет. Но, может, не стоит его насильно к этому подталкивать? Сегодня не очень-то подходящая для этого экономическая ситуация. Другое дело, когда ипотека для граждан будет на уровне 2–3%, а строители, в свою очередь, смогут кредитоваться под 3%, как сегодня происходит в Европе. В наших же реалиях новый закон и решение о переходе на продажи готового жилья приведет лишь к росту его стоимости и падению объемов строительства.

Как в новых условиях придется жить небольшим и средним региональным компаниям? Вот мне, например, невыгодно работать, скажем, в Вологде. Я там был, это нормальный город, но потребность в жилье — 50 тыс. кв. м в год, в Петрозаводске такая же ситуация. Строить такой объем для ЛСР — слишком большие издержки. Местная компания могла бы справиться с такой задачей с выгодой для себя, но как она сможет сразу понять: соберет она покупателей на будущие квартиры или нет? Это крах, если они построят дом, а квартиры не будут покупать. Поэтому надо оставить возможность продавать жилье в процессе строительства, но в случае перехода на новую модель деньги покупателей отдавать, например, в банк, который сделать обязательным участником процесса. Покупатель вносит 10% стоимости квартиры, я, как застройщик, обязываюсь сдать дом к определенному сроку, а будущий владелец — выкупить квартиру. Можно продумать удобный вариант для покупателя, который собирается брать ипотеку на покупку квартиры. Он вносит на счет сумму первоначального взноса, а 90% по ипотеке получает, когда дом готов. То есть проценты начисляются, когда он уже живет в квартире. Для тех, кто оплачивает собственными средствами, может быть предусмотрен график платежей, утвержденный договором. Девелоперу главное понимать, что он продал, скажем, 80% дома и получит за него деньги.

— Есть еще один важный для рынка маркер, который девелоперам придется учитывать. Мы говорим о реновации. Вы хотите в ней участвовать?

— Реновация — правильная идея, но для девелоперов вместе с ней появляется новый конкурент — государство. Конкурировать с ним очень тяжело, потому что у властей есть все возможности для согласования чего угодно. Сейчас главный вопрос в том, сколько коммерческого жилья, построенного в рамках программы реновации, государство будет выводить на рынок. Я не знаю. Не исключено, что немного, а если много, это может ударить по рынку.

— В последние годы некоторые публичные девелоперы ушли с биржи. Группа ЛСР останется публичной компанией?

— В публичности главное дисциплина — для меня, для всех сотрудников. В больших компаниях нередко воруют. Мы систематически пресекаем такие действия. А публичность накладывает обязательства соответствовать определенным стандартам ведения бизнеса и обеспечивает дополнительный контроль над ним. Я для себя считаю публичность компании полезной.

— Вы согласны с текущей биржевой оценкой ЛСР или компания стоит дороже?

— Это условная оценка. Компания стоит столько, сколько за нее готов заплатить покупатель. Я не пытался продать ЛСР, не знаю, сколько она стоит.

— Из чего складывается стоимость девелопера?

— Из его активов, обязательств и опыта. Создать нормальную, работающую компанию с нуля — это десять лет жизни, быстрее не получится, особенно в девелопменте. Это нужно учитывать в стоимости. И земельный банк тоже: по консервативным оценкам, он у нас стоит под 150 млрд руб. Плюс промышленные активы, которые были модернизированы на сумму около €1 млрд. У нас есть заводы по производству кирпича, железобетона, газобетона, производственные мощности по добыче морского и обычного песка, щебня, плюс три домостроительных комбината.

Интервью взяли Екатерина Геращенко и Халиль Аминов