Несмотря на позитивные заявления девелоперов и риэлторов, в Москве непростая ситуация сложилась не только на рынке новостроек, которому грозит затоваривание, но и в сегменте вторичного жилья. В 2017 году в этом секторе число сделок оказалось меньше, чем в позапрошлом году. Спрос может сокращаться и в дальнейшем за счет переориентации покупателей на первичный рынок. Более того, частных продавцов со вторичного сегмента выдавливают застройщики, распродающие квартиры, которые не удалось реализовать на этапе строительства.
Рисунок: Коммерсантъ / Виктор Чумачев
Фото: Коммерсантъ / Эмин Джафаров / купить фото
Число сделок на вторичном рынке Москвы по итогам 2017 года сократилось на 1,7%, свидетельствуют данные Росреестра. По расчетам ведомства, в прошлом году в Москве зафиксировано 123,9 тыс. договоров купли-продажи жилья против 126,05 тыс. годом ранее. Спад произошел после 2016 года, когда число сделок со «вторичкой» увеличилось на 10,7%. Негативный тренд может сохраниться, прогнозирует управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. По ее мнению, в 2018 году спрос на вторичную недвижимость сократится на 2–3%. На фоне старта программы по субсидированию ипотеки под 6% для клиентов с двумя и более детьми часть покупателей переориентируется на первичный рынок, отмечает эксперт, добавляя, что в течение пяти лет этими преференциями могут воспользоваться около 8 млн человек.
Объем предложения на вторичном рынке Москвы растет, прежде всего, за счет квартир в новостройках. По данным «Инком-недвижимости», сейчас в домах, сданных три года назад и позже, выставлены на продажу 3,7 тыс. лотов (11% от общего объема предложения) — это на 107,6% больше показателя декабря 2016 года. Этот тренд в «Инком-недвижимости» объясняют строительным бумом, спровоцировавшим резкий рост объема предложения на первичном рынке, и значительным количеством покупателей-инвесторов, выставляющих жилье на продажу сразу после сдачи дома. Директор офиса вторичных продаж Est-a-Tet Юлия Дымова говорит, что к завершению строительства остаются нераспроданными 10–15% квартир, и этот фактор в дальнейшем может способствовать росту предложения. Директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов тоже предполагает, что следующие два года на фоне выхода на рынок новых проектов доля нераспроданного жилья в готовых корпусах вырастет до 20%. «Цена на готовое жилье выше на 3–5%, но оно пользуется спросом»,— рассуждает он.
Директор департамента вторичного рынка «Инком-недвижимости» Сергей Шлома ждет снижения стоимости недвижимости на вторичном рынке. По его словам, сейчас средняя заявленная цена составляет 177,6 тыс. руб. за кв. м, за год показатель сократился на 2,6%. «Проанализировав реальные бюджеты сделок, мы видим, что средний уровень продажных цен опустился на 8%»,— добавляет господин Шлома. Он предполагает, что тренд на рынке сохранится в ближайшие полтора-два года.
Мария Литинецкая напоминает, что стимулировать снижение цен может стартующая программа реновации: «Если власти начнут реализацию жилья на коммерческой основе и будут это делать с большим демпингом, это повлечет падение цен до 10% по итогам всего года».
Она объясняет, что до сих пор основным преимуществом вторичного рынка было наличие в Москве большого числа районов, где нет новостроек, но реновация пятиэтажек затрагивает почти все эти локации. Но не все консультанты делают негативные прогнозы. Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов в 2018 году ждет роста числа сделок на вторичном рынке в пределах 10%. Он предполагает, что восстановление произойдет за счет увеличения реальных доходов и снижения ипотечных ставок.
Снижение интереса к вторичному жилью, по данным Росреестра, произошло на фоне роста объемов первичного рынка. В 2017 году было зарегистрировано 54,2 тыс. договоров долевого участия, это на 52% выше показателя 2016 года. Но некоторые риэлторы ждут, что в 2018 году предложение на первичном рынке может превысить спрос в 2,8 раза, что приведет к затовариванию на рынке (см. “Ъ” от 12 января).
Жилья оказалось выше крыши
Первичный рынок жилья Москвы близок к затовариванию, предупреждают риэлторы. По их прогнозам, темпы нового строительства в 2018 году могут оказаться на уровне 2017-го: это приведет к превышению предложения над спросом в 2,8 раза.