Доля вакантных офисных площадей в «Москва-Сити» к концу года может снизиться до рекордных 9%, оказавшись заметно ниже среднего показателя по рынку. Динамика ввода новых помещений в деловом районе падает, в то время как спрос остается стабильным. Офисы в «Москва-Сити» все больше интересуют госструктуры, в то время как доля иностранных арендаторов за четыре года кризиса здесь снизилась с 44% до 26%.
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ / купить фото
Вакантность офисных площадей на территории «Москва-Сити» по итогам 2018 года может сократиться с 13,1% до 9%. Такие прогнозы в своем исследовании делают консультанты Knight Frank. Согласно расчетам аналитиков, офисы в деловом районе будут заполняться быстрее, чем в среднем по Москве: общая доля пустующих качественных площадей, по прогнозам компании, за 2018 год сократится с 15,2% до 13%. Директор департамента офисной недвижимости компании Knight Frank Константин Лосюков объясняет, что темп ввода новой недвижимости в «Москва-Сити» снижается. До конца 2018 года в эксплуатацию планируется ввести лишь 26 тыс. кв. м офисов. Спрос на них при этом остается стабильным. По прогнозам господина Лосюкова, в 2019 году уровень свободных помещений в деловом центре зафиксируется на уровне 8–10%. В этот период здесь должно быть сдано 50 тыс. кв. м новых офисов.
На эту тенденцию обращают внимание и другие консультанты. Согласно расчетам аналитика JLL Александра Баженова, по итогам первого квартала текущего года доля вакантных площадей в «Москва-Сити» составила 12,9%, сократившись на 7,5 процентного пункта относительно аналогичного периода прошлого года и став ниже среднего показателя по рынку — 13,1%. Господин Баженов не исключает, что к концу 2018 года объем пустующих площадей продолжит снижаться.
Аналитик JLL объясняет, что «Москва-Сити» сейчас представляет собой небольшой субрынок, аккумулируя лишь 6% качественных офисов Москвы.
«Поэтому лишь одна крупная сделка может существенно изменить уровень вакантности здесь»,— говорит господин Баженов.
Деловой центр «Москва-Сити» расположен на Пресненской набережной в центральной части города. Его строительство ведется с 1995 года. По расчетам Knight Frank, сейчас суммарный объем введенной офисной недвижимости здесь составляет 1,15 млн кв. м. После завершения всех строящихся проектов этот показатель должен увеличиться до 1,3 млн кв. м. Исходя из расчетов консультантов, в натуральном выражении уровень доступных для арендаторов площадей составляет 129 тыс. кв. м. Согласно оценкам CBRE, средние запрашиваемые ставки аренды на офисы «Москва-Сити» находятся в диапазоне 28–35 тыс. руб. за 1 кв. м в год, цена продажи может составлять 300–600 тыс. руб. за 1 кв. м.
С 2016 года активный интерес к офисной недвижимости в «Москва-Сити» проявляют госструктуры. Так, в 2016 году «Транснефть» выкупила 79 тыс. кв. м в башне «Эволюция», а московская мэрия займет 55 тыс. кв. м в башне «Око». В 2017 году 43 тыс. кв. м комплексе «IQ-квартал» приобрели структуры, контролируемые Россельхозбанком, а АИЖК (сейчас ДОМ.РФ) выкупило 74 тыс. кв. м для размещения чиновников Минэкономики, Минпромторга и Минсвязи.
По итогам прошлого года 55% офисных площадей «Москва-Сити» заняли структуры с госучастием, подсчитала директор департамента офисной недвижимости Colliers International Вера Зименкова.
По ее оценке, общая доля российских компаний в структуре арендаторов делового района по итогам первого квартала 2018 года составила 74%, увеличившись на 10 процентных пунктов относительно аналогичного периода прошлого года.
Доля иностранных компаний, еще на заре строительства «Москва-Сити» выступавших здесь основными арендаторами, продолжает размываться. В Knight Frank подсчитали: изначально их доля составляла 60%, к 2014 году она снизилась до 44%, а сейчас упала до 26%. При этом, по словам господина Лосюкова, в дальнейшем их доля может еще немного сократиться. Аналитик Cushman & Wakefield Мария Логутенко добавляет, что наиболее активно офисами в «Москва-Сити» сейчас интересуются финансовые организации, IT-структуры и компании, занятые в добывающей промышленности. Последние, по ее словам, при этом не входят в число наиболее активных интересантов в других районах.