В Москве резко возросла кадастровая стоимость коммерческой недвижимости. Это произошло после ее переоценки этим летом. Например, торговые постройки до тысячи квадратных метров подорожали в Москве и области минимум на 20%, говорят специалисты. В Подмосковье кадастровая стоимость объектов площадью от тысячи до пяти тысяч квадратных метров в среднем выросла на треть, а более масштабные помещения выросли в цене на половину. Для собственников изменения могут обернуться значительным ростом налогов. Как оценивается рыночная стоимость уникальных объектов? И можно ли в этом смысле трофейные отели сравнивать с антиквариатом или предметами искусства? Об этом «Коммерсантъ FM» спросил руководителя департамента гостиничного бизнеса компании JLL Татьяну Веллер.
Фото: JLL
— Трофейный гостиничный актив. Как правило, это люксовый отель, то есть работающий в сегменте «пять звезд», расположенный в премиальной локации. Для Москвы это, безусловно, район Красной площади, Манежной, самого начала Тверской, Театральной площади. Чаще всего это объекты, которые располагаются в исторических зданиях под управлением премиальных международных брендов или операторов. Либо обладающие настолько уникальной собственной идентичностью и имиджем, что они даже не нуждаются ни в бренде, ни в операторе. Все знают гостиницу Plaza Athenee в Париже, к примеру, и далеко не все знают, кто оператор этого отеля. Соответственно, в Москве тоже есть некоторое количество отелей, которые можно назвать трофейными.
— А как определяется их рыночная стоимость?
— Их стоимость крайне редко определяется какими-то финансовыми методами. Если стандартные гостиницы, например, у бизнес-отелей мы оцениваем методом дисконтирования денежных потоков, то есть берем годовой доход от актива и умножаем на определенный мультипликатор, то в ситуации с трофейными активами этот подход не дает тех результатов, он не дает той стоимости, за которую его готов покупать рынок.
Чаще всего уникальные объекты и активы — это все-таки имиджевое решение и имиджевая инвестиция, которая делается с расчетом на очень долгую окупаемость и для того, чтобы украсить или диверсифицировать чей-то портфель иных объектов или бизнесов.
Соответственно, если мы сравним такую вещь как ставки капитализации, допустим, по трофейным объектам, то они в разы отличаются от разумных ставок капитализации по другим объектам гостиничной недвижимости. К примеру, мы оцениваем средний гостиничный актив в Европе — гостиница бизнес-направления уровня «три-четыре звезды», управляемая международным оператором, расположенная в одном из основных городов. Можно сказать, что ставка капитализации по таким объектам находится в районе 7-9%. Трофейные гостиничные активы, продающиеся в тех же крупных городах Европы, могут иметь ставку капитализации в размере 2-3%. Это означает, что срок окупаемости объектов будет равен 30-50 годам.
И чем еще отличаются трофейные активы — тем, что таких объектов в каждом городе очень немного. В Москве их еще меньше, так как у нас рынок развивается не так давно, как в большинстве европейских столиц. Соответственно, у инвесторов, у которых есть аппетит, скажем так, к приобретению подобного рода объектов, выбор еще меньше.
Поэтому мои европейские коллеги часто удивляются, что цены за номер в Москве равняются, а порой и превосходят аналогичные показатели на зрелых европейских рынках.
По словам участников рынка, к трофейным объектам можно отнести такие, как гостиницы «Москва» и «Метрополь». Как отметила госпожа Веллер, наибольший интерес к подобным объектам столицы проявляют инвесторы из Азии и с Ближнего Востока. Они порождают высокий спрос — отсюда и высокие цены, добавила эксперт.