Несмотря на растущий интерес покупателей и арендаторов к качественным офисам, структура спроса на них претерпела серьезные изменения. Половину сделок по итогам первых девяти месяцев нынешнего года сформировали небольшие помещения площадью до 1 тыс. кв. м. Госкомпании, заключавшие крупные сделки последние два года, практически ушли с этого рынка. Спрос на новые офисы со стороны чиновников есть, но готовых качественных площадей для них просто не хватает, объясняют консультанты.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ / купить фото
За первые девять месяцев этого года объем поглощения на рынке офисной недвижимости Москвы достиг 396 тыс. кв. м, увеличившись на 17% относительно аналогичного периода прошлого года, говорится в исследовании Knight Frank. Консультанты добавляют, что 50% сделок при этом пришлось на офисы площадью до 1 тыс. кв. м, за год их доля выросла на шесть процентных пунктов (п. п.). Офисы от 1 тыс. до 2 тыс. кв. м сформировали 24% спроса: по сравнению с аналогичным периодом прошлого года показатель сократился на 3 п. п. На офисные площади от 2 тыс. до 10 тыс. кв. м пришлось 26% запросов против 29% годом ранее. Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков связывает заметное увеличение доли небольших помещений со снижением в этом году активности госкомпаний, которые в 2017-м заключали самые крупные сделки.
Аналогичную тенденцию заметили и другие консультанты. Так, согласно данным CBRE, по итогам первых трех кварталов этого года объем поглощения офисной недвижимости достиг 574 тыс. кв. м, увеличившись в два раза относительно аналогичного показателя прошлого года. По прогнозам директора отдела офисных помещений CBRE Виктории Задориной, по итогам года значение достигнет 700 тыс. кв. м. При этом 42% сделок за девять месяцев, по расчетам CBRE, сформировали помещения до 1 тыс. кв. м, по итогам трех кварталов 2017 года этот показатель оценивался в 39%. Доля офисов от 1 тыс. до 3 тыс. кв. м в структуре сделок, напротив, снизилась с 41% до 30%.
Госкомпании стали активными участниками рынка недвижимости на фоне экономического кризиса 2015 года. По подсчетам Colliers International, в 2016–2017 годах на их долю пришлось 20% от общего объема заключенных сделок. Но в этом году показатель сократился до 8%. По словам госпожи Задориной, в этом году чиновники заключили всего одну крупную сделку: правительство Московской области выкупило 29,9 тыс. кв. м в бизнес-центре «Паллау-РБ». «У госструктур потенциально может быть интерес, но на рынке практически нет готовых крупных объектов. Если в ближайшее время мы и увидим подобные сделки, то они будут либо не столь масштабны, либо в объектах на стадии строительства»,— рассуждает она. Ранее консультанты действительно уже указывали на формирующийся дефицит качественных площадей: по их прогнозам, ввод офисной недвижимости в этом году может стать минимальным за последние 15 лет (см. “Ъ” от 9 октября). Гендиректор S.A. Ricci Александр Морозов ждет возвращения на рынок госструктур в 2019 году. «В условиях санкций государство и квазигосударственные компании принимают более активное участие в экономических процессах внутри страны, в том числе и на рынке недвижимости»,— указывает он.
По словам регионального директора департамента офисной недвижимости Colliers International Веры Зименковой, в этом году наиболее активными на рынке бизнес-центров в первые девять месяцев были компании, работающие в банковской сфере: на их долю пришлось 23% сделок по аренде, 14% заняли ритейлеры, 12% — IT-компании. 78% спроса при этом обеспечили российские арендаторы, годом ранее показатель оценивался в 80%. Согласно расчетам Knight Frank, лидерами спроса наиболее востребованного формата малых офисов стали производственные компании. На их долю пришлось 28% сделок по аренде и продаже площадей до 500 кв. м. Наиболее крупными соглашениями, по данным консультантов, помимо покупки новых помещений для Московской области стали сделка по аренде «Аэрофлотом» 14,5 тыс. кв. м в бизнес-центре «Арбат 1» и продажа банку «Авангард» 14 тыс. кв. м в комплексе «Лесной, 6».