Инвесторы пристраиваются к регионам

Высокая волатильность рубля на фоне новых санкций в отношении России напугала инвесторов рынка коммерческой недвижимости: объем их вложений за год сократился почти на 40%, достигнув рекордно низкого уровня. Но уже в этом году ситуация может исправиться — на фоне низкой базы и переноса закрытия нескольких крупных сделок консультанты ждут роста показателя на 25%. Все более востребованными у инвесторов становятся Санкт-Петербург и региональные рынки: доля Москвы в структуре вложений за год сократилась на 12 процентных пунктов.

Совокупный объем инвестиционных сделок на российском рынке коммерческой недвижимости по итогам 2018 года составил $2,8 млрд, сократившись на 39% относительно уровня 2017 года ($4,7 млрд). Такие данные приводит в своем исследовании JLL. Консультанты уточняют, что показатель четвертого квартала прошлого года — $966 млн — оказался вдвое ниже, чем за аналогичный период 2017 года. Еще более негативная оценка у партнера Colliers International Станислава Бибика: по его словам, суммарный объем инвестиций в коммерческую недвижимость в 2018 году составил $2,4 млрд, сократившись почти в два раза и оказавшись минимальным за последние 13 лет. В JLL называют основными причинами резкого снижения инвестиционной активности высокую волатильность рубля на фоне санкций против России. Кроме того, на рынке не хватает активов, доступных для покупки.

В Colliers International говорят о резком росте в общей структуре инвестиций доли иностранных игроков. По данным аналитиков, в 2018 году она достигла 43%, оказавшись максимальной за последние десять лет и превысив показатель 2017 года почти в два с половиной раза (18%). Консультанты связывают это с закрытием сделок Hines, PPF Real Estate, Raven Property Group и арабского фонда Mubadala Investment Company в консорциуме с РФПИ. На эту же тенденцию обращает внимание директор департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Игорь Роганович: по его оценкам, в 2018 году доля иностранных инвестиций достигла 24%. По его словам, в 2017 году этот показатель оценивался в 13%, в 2016 году — в 11%.

Что происходило на рынке коммерческой недвижимости перед Новым годом

При этом, как следует из расчетов JLL, инвесторов все больше интересуют регионы. Доля Москвы в общей структуре сделок в 2018 году по сравнению с позапрошлым годом сократилась до 66%, или на 12 процентных пунктов, доля Санкт-Петербурга, напротив, выросла 17% до 23%, остальных регионов — с 5% до 11%. В числе крупных региональных сделок прошлого года в JLL выделяют покупку склада Raven Property Group в Нижнем Новгороде, продажу «Мурманск Молла» и «Комсомолла» в Волгограде. Но наиболее востребованным у инвесторов тем не менее оказался сегмент офисной недвижимости: согласно данным консультантов, его доля в структуре инвестиций в прошлом году достигла 31%, на втором месте оказалась торговая недвижимость (28%), на третьем — покупка участков под строительство (23%). Склады сформировали 12,2% вложений, многофункциональные комплексы — 4,2%, гостиницы — 1,6%.

Станислав Бибик предполагает, что в этом году активность инвесторов на рынке недвижимости возрастет. Предпосылками к этому он называет наличие на рынке качественных активов и сравнительно высокий уровень доходности коммерческой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге по сравнению с европейскими городами. Тем не менее в абсолютном выражении прогноз Colliers International пока сдержанный: консультанты ждут, что суммарный объем инвестиций в этом году составит $2,5 млрд, увеличившись относительно уровня 2018 года лишь на 4%. Руководитель отдела рынков капитала и инвестиций CBRE Ирина Ушакова настроена более позитивно. По ее мнению, суммарный объем сделок достигнет $4 млрд. Она связывает это с высокой активностью арендаторов коммерческой недвижимости, умеренным экономическим ростом и отложенным инвестиционным спросом. Схожий прогноз делает руководитель отдела исследований JLL Олеся Дзюба, предполагающая, что суммарный объем инвестиционных трансакций составит $3,5 млрд. В числе предпосылок к росту эксперт выделяет низкую базу 2018 года и перенос закрытия нескольких сделок на 2019 год.

Александра Мерцалова, Екатерина Геращенко