Каждая десятая квартира в России скоро будет продаваться вместе с жильцами, такой прогноз дают некоторые эксперты рынка недвижимости. Уже сейчас доля сделок с обременением достигла 2%. Как правило, это жилье разорившихся ипотечников. Кто и зачем покупает такие квартиры? Как поступают новые собственники с прежними жильцами? И как самому не оказаться проданным вместе с квадратными метрами? Выясняла Светлана Белова.
Фото: Эмин Джафаров, Коммерсантъ / купить фото
Трехкомнатная квартира на ВДНХ за 12 млн при рыночной в 18 млн. В чем уловка? Продается с жильцами, зато и цена падает чуть ли не каждую неделю. Еще чуть-чуть и эти квадратные метры почти в центре столицы можно будет купить по цене дальнего Подмосковья, рассказывает агент компании Century 21 Victory Светлана Харитонова: «Имущество выставляется на торги, делается скидка, например 10 % от рыночной стоимости. Обычно первые два торга идут с повышением цены, то есть кто больше даст. Если первый и второй раз не продалось, то на третий по закону выставляют на аукцион с понижением. Это называется публичное предложение, то есть делается дополнительная скидка от начальной стоимости. Допустим, сегодня квартира выставилась на публичное предложение, через неделю она стоит уже на 0,5 млн дешевле, через две еще на 0,5 млн дешевле. И здесь уже кто раньше ее заберет: дисконт может спокойно дойти до 50%».
Откуда такая щедрость? Все очевидно. Квартиру недостаточно купить, из нее еще надо выселить жильцов.
Чаще всего это ипотечные заемщики, которые не могут платить, но и съезжать не хотят. Банки пытаются вернуть свои деньги и их не разжалобить ни потерей работы, ни малыми детьми, которые останутся без дома. Впрочем, еще не известно, кому больше нужно сочувствовать, описала портрет типичного должника управляющий партнер агентства Dream Realty Надежда Телеш: «Те самые проблемные заемщики, которые дотянули до того, что им уже неоднократно прислали оповещение о просрочке, о выставлении квартиры на торги, когда банк уже понес немалые потери, чтобы организовать всю эту процедуру, — это недобросовестные заемщики. Есть закон, который не должен защищать их интересы, потому что вариантов, чтобы решить вопрос — договориться с банком, рефинансироваться, взять рассрочку и так далее — очень много. По закону они обязаны освободить квартиру, им дается срок, чтобы выехать оттуда, а дальше судебные приставы придут и скажут: освобождайте квартиру».
Но сказать — еще не значит сделать: просто выгнать бывших владельцев приставы не могут, вопрос приходится решать покупателям. Например, подселяя «профессиональных соседей» — так называют крайне неприятных граждан, которые делают жизнь в квартире невыносимой. Некоторые категории жильцов закон вообще запрещает выселять, так что для них придется покупать отдельную квартиру. В общем, без армии юристов с такой недвижимостью лучше не связываться, говорит вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко: «Если вы обычный простой покупатель, обходите такие квартиры десятой дорогой, потому что есть много случаев, когда люди попадали в такую ловушку жлобства — сэкономить на квартире, а потом годами не могли выселить жильцов и, соответственно, собственники платили налог на имущество и коммунальные услуги, а должники там жили, плодились, размножались и не собирались выезжать. Чаще всего такие квартиры выкупают коллекторские агентства, у которых технология отлажена».
Тем не менее сделки с обременением все более популярны. Появилась даже новая профессия — аукционный брокер — это и риэлтор, и кредитный менеджер, и юрист в одном лице. Кто-то скажет, эти люди и их клиенты наживаются на чужой беде, скупая жилье разорившихся ипотечников, но ведь не они придумали эти правила игры.