Рынок торговой недвижимости в России постепенно выходит из кризиса. За первые девять месяцев 2019 года объем ввода новых торговых центров в стране вырос в шесть раз, до 315 тыс. кв. м. Тем не менее девелоперы продолжают проявлять осторожность. По прогнозам консультантов, в Москве до конца года из-за низкой активности арендаторов может быть перенесено открытие почти 40% запланированных к вводу площадей.
Фото: Кирилл Кухмарь, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Кирилл Кухмарь, Коммерсантъ / купить фото
За первые три квартала этого года в России было введено 14 новых торговых центров общей площадью 315 тыс. кв. м, что в шесть раз выше аналогичного значения 2018 года. Такие данные в своем исследовании приводит «Магазин Магазинов». Согласно расчетам аналитиков, 47,5% нового предложения пришлось на Москву. Здесь за первые девять месяцев 2019 года было открыто 150 тыс. кв. м новых торговых площадей, в то время как в прошлом году за аналогичный период на рынок не было выведено ни одного объекта.
Несмотря на высокую долю Москвы в структуре сданных площадей, средний уровень вакантности в городе, по данным Knight Frank, сократился на 0,5 процентного пункта относительно второго квартала этого года и третьего квартала прошлого, до 6,6%. Аналитики связывают эту тенденцию с активным заполнением новых объектов. Например, в открывшемся несколько месяцев назад торгцентре «Саларис» пустуют только 5% площадей. Но уже к концу года средний уровень вакантности, по прогнозам Knight Frank, в Москве увеличится до 7,7%, что будет на 0,7 процентного пункта выше значения конца 2018 года. Больше всего помещений — 10%, по расчетам аналитиков, сейчас пустуют в торговом центре «Европолис Ростокино» (ранее «Золотой Вавилон Ростокино»). Его собственник Fort Group сейчас проводит масштабную реновацию, закрывая на ремонт целые зоны. Ставки аренды, согласно данным Knight Frank, в Москве по итогам третьего квартала не изменились: максимальные значения достигают 150 тыс. руб. за кв. м в год, минимальные — начинаются от 4,5 тыс. руб. за кв. м в год.
Согласно оценкам «Магазина Магазинов», до конца года в регионах будет открыто еще 175 тыс. кв. м торговых площадей, в Москве — 226 тыс. кв. м.
В таком случае ввод торговой недвижимости в Москве за 2019 год достигнет 376 тыс. кв. м и превысит совокупный показатель последних двух лет (337 тыс. кв. м). Но в Knight Frank считают планы слишком оптимистичными. По мнению аналитиков, с высокой долей вероятности будут введены только 139 тыс. кв. м. Открытие остальных может быть сдвинуто на более поздний срок. Похожие прогнозы делают в CBRE. Согласно расчетам компании, с учетом переносов сроков в Москве в этом году будет введено 270 тыс. кв. м торговой недвижимости, что все равно в полтора раза больше, чем годом ранее.
Директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева связывает постоянный перенос сроков сдачи заявленных объектов недвижимости в Москве и городах-миллионниках с медленным и недостаточным заполнением торгцентров арендаторами. «Тренд свидетельствует о приближении рынков к насыщению и смещению фокуса на регионы, где спрос арендаторов значительно выше»,— рассуждает она. Ведущий аналитик «Магазина Магазинов» Ярославна Шилова согласна, что смещение доли в структуре ввода новых торговых объектов в сторону Москвы базируется на открытии нескольких крупных объектов и носит временный характер.
Наиболее перспективными для строительства торговой недвижимости в «Магазине Магазинов» называют города с населением до 300 тыс. человек. По итогам третьего квартала доля этого кластера была 29%, против 38% годом ранее. Падение показателя в «Магазине Магазинов» связывают с переносом срока открытия ТРЦ «Рамус Молл» в Нижнекамске площадью 78 тыс. кв. м. Госпожа Шилова наибольший потенциал с точки зрения строительства торговой недвижимости видит у Дальнего Востока, куда сегодня активно выходят международные бренды.