Консорциум Российского фонда прямых инвестиций (РФПИ), арабской Mubadala и других фондов договорился о покупке логистического комплекса «Север-1» в Подмосковье площадью 110 тыс. кв. м у компании «Ориентир». Если стороны закроют сделку до конца декабря, она станет крупнейшей по итогам года. На комплекс также претендовала британская Raven Property Group, но ей пришлось направить капитал на выкуп бумаг у своих акционеров.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Логистическая платформа Professional Logistics Technologies (PLT, консорциум РФПИ, арабской Mubadala и других фондов) покупает у компании «Ориентир» распределительный центр «Север-1» в Солнечногорске, сообщили в РФПИ и подтвердили в «Ориентире». «Север-1» был построен в 2013 году, занимает около 110 тыс. кв. м, единственным арендатором с 2018 года выступает Ozon. Партнер Colliers International Станислав Бибик оценивает стоимость сделки в 4–4,5 млрд руб. Ozon как крупнейший игрок сегмента e-commerce, генерирующий долгосрочный денежный поток, делает объект особенно интересным для инвестирования, добавляет директор отдела рынков капитала и инвестиций CBRE Андрей Морозов.
Другим претендентом на «Север-1» была британская Raven Property Group (см. “Ъ” от 23 октября). Но у группы сложности с финансированием новых сделок, говорят два собеседника “Ъ” на рынке недвижимости. В этом году Raven потратила около $50 млн на выкуп 12% своих акций, которыми владел инвестор Нил Вудфорд — его хедж-фонд из-за кризиса в Великобритании приостановил выплаты.
Сделка с «Ориентиром» позволит PLT увеличить портфель складской недвижимости на 25%, говорят в РФПИ. Сейчас консорциум владеет 500 тыс. кв. м логистических площадей. Через один-два года PLT планирует нарастить объем площадей уже до 1 млн кв. м и стать одним из крупнейших игроков на логистическом рынке. По данным Colliers International, крупнейшими складскими операторами в Московском регионе сейчас выступают MLP (в ее портфеле 1,6 млн кв. м логистической недвижимости), Raven (1,4 млн кв. м), PNK Group (629,6 тыс. кв. м), Radius Group (610 тыс. кв. м) и «Атлант-Парк» (600 тыс. кв. м).
Для инвестиций в склады действительно подходящее время, подтверждают данные Knight Frank. По подсчетам аналитиков компании, в 2018 году средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на качественные склады в Москве и области опускалась до минимального значения с 2010 года — 3,7 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Но к концу 2019 года ставки выросли примерно на 5%, до 3,9 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В 2020–2022 годах плавный рост цен продолжился, прогнозируют в Knight Frank. В компании связывают начавшийся рост ставок с дисбалансом рынка, то есть с высоким спросом при низком объеме свободного предложения, а также с ростом затрат на строительство. В «Ориентире» уточнили, что на складах компании ставка аренды за год в среднем увеличилась на 10%.
В октябре этого года гендиректор «Ориентира» Андрей Постников говорил, что инвестиционная привлекательность складов в ближайшее время может вырасти и за счет снижения ставки капитализации. В ритейле показатель традиционно был ниже, чем в складской недвижимости, однако в перспективе следующих двух лет ситуация может поменяться, как это уже происходит на мировых рынках, пояснял он. Господин Постников уточнил, что повлиять на сокращение ставки может в том числе развитие электронной торговли, которое приводит к повышению интереса не к торговой недвижимости, а к складской.
Всего, по данным Knight Frank, в 2019 году общий объем предложения на рынке складской недвижимости России был около 27,2 млн кв. м, а доля вакантных площадей снизилась с 4,2% по итогам 2018 года до 2,5%. Основную долю в структуре сделок со складами сейчас занимают компании из сектора розничной торговли, на которые приходится 32% от всего объема арендованных или купленных площадей.