Придержанный намыв
Территории
Осенью прошлого года без объяснения причин был отменен многомиллиардный аукцион на продажу прав требований по кредитам Сбербанка к АО «Терра Нова». Компания более десяти лет занималась намывом новой земли в западной части Васильевского острова, однако позже перешла под контроль Сбербанка, в том числе из-за конфликта с городом при осуществлении работ по созданию инфраструктуры на намывных территориях.
О том, что петербургскому намыву ищут нового владельца, стало известно в конце августа, когда Российский аукционный дом (РАД) выставил на торги единым лотом за 4,5 млрд рублей права требований ПАО «Сбербанк» к АО «Терра Нова» со всеми обеспечительными соглашениями. При этом обеспечением по кредитам Сбербанка выступал 51 земельный участок под застройку общей площадью более 237 га на намывных территориях Васильевского острова. Помимо прав требований, в лот также включены 100% акций компании Diserion Ltd — единственного акционера АО «Терра Нова».
АО «Терра Нова», связанное со структурами бывшего депутата Госдумы Виталия Южилина, в 2006 году приступило к намыву 476 га новой земли в западной части Васильевского острова. Согласно соглашению между инвестором и Смольным, компания должна была не только намыть территорию, но и создать инженерные сети, построить порт «Морской фасад» и другие объекты, включая жилье. При этом в обязанности города входило строительство необходимой инфраструктуры — дорог и социальных объектов.
Более десяти лет спустя, летом 2017 года, комитет по строительству Петербурга заявил, что компания «не имеет законных оснований для строительства на прибрежной территории». Таким образом власти города тогда выразили обеспокоенность тем, что реализация проекта идет с большим отставанием от запланированных сроков и АО «Терра Нова» не успеет выполнить свои обязательства до 8 июня 2019 года — до окончания действия договора. Позже Смольный разъяснил свою позицию, отметив, что данным сообщением рассказывает населению о существующих рисках при покупке жилья на территории намыва, а «строительство на намыве ведется в рамках действующих контрактов и выданных разрешений на строительство».
В это же время девелоперы, занимающиеся освоением участков на намывных территориях, заговорили о том, что вынуждены финансировать возведение необходимой инфраструктуры из собственных средств, в частности, строить инженерные коммуникации, подъездные дороги, школы и детские сады.
Успев намыть лишь около трети от планируемого объема, компания в 2018 году перешла под контроль ПАО «Сбербанк». Одной из причин смены собственника назывался конфликт с городом при осуществлении работ по созданию инфраструктуры на намывных территориях. Летом 2019 года срок по намыву новых территорий был продлен властями города на семь лет.
Из 51 земельного участка под жилую и коммерческую застройку только шесть участков площадью 20,3 га находятся непосредственно в собственности компании, остальные по договору с комитетом имущественных отношений (КИО) — в аренде у города до 8 июня 2026 года. Общий срок реализации всего проекта, в свою очередь, рассчитан до 2055 года. Согласно документации РАД, только около трети земельных участков имеют стопроцентную готовность, еще треть территории не намыта, готовность остальных варьируется от 10 до 45%.
На момент объявления торгов на намыве были представлены четыре застройщика: «Лидер Групп», ЛСР, Seven Suns и Glorax Development. Эксперты рынка отмечали уникальность подобного предложения, однако называли его неоднозначным из-за возложенных инфраструктурных обязательств и значительного объема инвестиций, необходимых для реализации на земельных участках девелоперских проектов. В числе интересантов большинство участников рынка прогнозировали крупных федеральных девелоперов, в частности, имеющих поддержку со стороны Сбербанка, готовых взять на себя риски по объему возложенных обязательств, а также готовых вкладываться «в долгую», с горизонтом планирования на 10–20 лет.
За день до окончания приема заявок Сбербанк сообщил о решении отказаться от проведения данного аукциона, подведение итогов которого и определение победителя должны были состояться 1 ноября. В пресс-службе Сбербанка отказались комментировать причины подобного решения.
Источник на банковском рынке объяснил BG, что в отмене торгов по инициативе Сбербанка нет ничего экстраординарного. «Возможно, к ним пришли люди, которые готовы купить активы напрямую по более высокой цене, что избавит от необходимости платить комиссию аукционному дому»,— полагал он. Кроме того, по его словам, банк мог узнать о факторах, которые могут в дальнейшем позволить продать лот дороже, и пересмотрел экономические условия продажи. Также есть вероятность обнаружения со стороны Сбербанка рисков от реализации прав требований, которые могут потенциально ухудшить его позицию как кредитора, указывал собеседник BG.