О том, почему девелоперы снова интересуются спекулятивными складами и почему существующие свободные площади не удовлетворяют арендаторов, “Ъ” рассказал гендиректор компании «Ориентир» Андрей Постников.
Фото: пресс-служба «Ориентир»
Фото: пресс-служба «Ориентир»
— Почему вы решили вернуться к формату спекулятивного строительства?
— Последние 18 месяцев компания находилась в ожидании роста арендных ставок на спекулятивные склады. Сейчас мы видим высокий спрос со стороны арендаторов, который не может быть удовлетворен существующими объемами ввода, и низкую вакансию у спекулятивных складов. Для севера Московский области на финише 2019 года ставка приблизилась к 4 тыс. руб. за кв. м в год, а доля свободных площадей составила 3,8% на севере, и 2,7% на юге Московской области. Плюс на рынке сейчас отсутствуют крупные объемы спекулятивных площадей. Мы планируем, что ставка аренды в новом комплексе составит от 4,2 тыс. руб. за кв. м в год, и этот пятипроцентный рост возможен уже на горизонте первого полугодия 2020 года.
— Вы не рассматривали возможность строить склады в пределах МКАД?
— Это другой продукт, поскольку склады возле МКАД отличаются значительно более высокой стоимостью: ставки тут выше не менее чем на 1,5–2 тыс. руб. за кв. м в год, что очень заметно на больших объемах аренды и при долгосрочном договоре. Поэтому чтобы окупить разницу в ставках, надо выстраивать специфическую транспортную модель, что не всегда возможно. Если мы с вами посмотрим на развитые рынки, к примеру Великобританию, то увидим, что большие распределительные центры там тоже находятся на некотором расстоянии от агломерации. Получается баланс между стоимостью земли и возможностью доставлять в разных направлениях.
— Консультанты отмечают тренд на смещение спроса в регионы, то есть сделок там заключается больше, чем в Москве и области. Вы как-то планируете этот тренд учитывать в развитии?
— Мы сфокусированы на Московском рынке и на Северо-Западе. Московский регион в любом случае останется важнейшим: это самый крупный потребительский рынок, так что часть операций, даже для достаточно отдаленных регионов, будет происходить со складов, которые находятся в Москве и области.
— Когда вы планируете построить весь объем «Север 4»?
— Мы планируем сдать 70 тыс. кв. м комплекса в 2020 году, и 50 тыс. в первой половине следующего года. Особенностью первой очереди будет то, что это отдельное здание с отдельным въездом, рассчитанное на большого арендатора или покупателя, которому нужен такой объем целиком. Если же мы договоримся об аренде с несколькими компаниями, то гибкость планировки склада позволяет организовать нарезку вплоть до небольших кусков, по 3–4 тыс. кв. м.
— Вы ожидаете высокий спрос?
— Ажиотаж будет в любом случае. Сейчас на рынке много складов, которым десять лет или более и в которых появляются небольшие свободные площади, условно по 5 тыс. кв. м. Из этого складывается уровень вакансии на рынке, но в этих 2,5% практически нет крупных блоков новых помещений. Поэтому если мы выводим на рынок современные площади большого объема, то мы предлагаем более конкурентный продукт, чем тот, из которого в значительной степени сейчас вакансия и состоит.
Поэтому нормально, что ожидания высокого спроса есть сейчас у всех, кто сейчас задумывается о новом спекулятивном строительстве.
— Вы в основном работаете с крупными арендаторами?
— Если посмотреть арендные сделки, которые мы заключали, то у нас значительная часть приходится на 60–70 тыс. кв. м.
— Интерес к built-to-suit у вас сохраняется?
— Конечно. Это просто особенность складского рынка, в отличие от офисного, например. В складах часто бывают специфические требования к объекту, которые достаточно сильно могут отличаться в зависимости от арендатора. И абсолютно универсального продукта, который может стать складом для любого, не бывает.
— То есть нельзя сказать, что у вас сместился фокус в сторону спекулятивного строительства?
— Нет, нельзя. Мы продолжим строить склады формата built-to-suit, а также будем предлагать спекулятивные площади в аренду.
— Вы ожидаете, что другие девелоперы тоже сейчас будут наращивать объемы спекулятивного строительства и девелоперский цикл сменится?
— Естественно, будут другие проекты, и они будут востребованы рынком до тех пор, пока низкая вакансия не будет удовлетворена.