Банк России разработал концепцию ипотечного страхования, в корне меняющую сложившуюся практику: страховые полисы по ипотеке предлагается оплачивать не заемщикам, как сейчас, а самим банкам. В случае реализации концепции банки не только понесут новые расходы, но и потеряют ощутимые доходы от продажи ипотечных страховок. Компенсировать потери они могут попытаться за счет повышения процентных ставок по ипотеке — но это войдет в прямое противоречие с планами властей по повышению доступности жилищных займов.
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ / купить фото
ЦБ разработал «Концепцию регулирования страхования, сопутствующего договору об ипотеке» (.pdf). Главное новшество: «банк-кредитор обязан от своего имени и за свой счет страховать имущество, заложенное по договору об ипотеке, жизнь и здоровье заемщика». Требовать от заемщика уплаты или возмещения страховой премии банк-кредитор, согласно проекту, не сможет. Не вправе он будет и требовать от заемщиков покупки каких-либо иных полисов.
Концепция содержит минимальный перечень рисков по ипотечным страховкам. В части имущества — его утрата или повреждение в результате пожара, взрыва, затопления, стихийных бедствий, кражи, грабежа, разбоя, умышленного уничтожения третьими лицами. В части страхования жизни заемщика — смерть, инвалидность в результате несчастного случая или болезни, нахождение на длительном больничном, а также потеря дохода из-за эпидемии. Банк может включить в страховку и другие риски, но также обязан оплатить их сам.
Как сказано в сообщении ЦБ, предложенные новации освободят граждан от расходов, которые они несут при таком страховании, а банки, «будучи более сильной стороной в переговорах со страховщиком, чем гражданин, смогут получить более выгодные условия и снизить расходы на страхование, в том числе за счет эффекта масштаба».
По данным регулятора, банки в качестве страховых агентов в прошлом году заработали на продаже страховок 201 млрд руб., из них до 60 млрд руб.— на продаже полисов при ипотеке. Размер комиссии банков в страховании жизни заемщиков составлял 52,7% от взноса клиента, по страхованию имущества — 56,4%. Эти выпадающие доходы банки, вероятно, терять не захотят и попробуют получить их с клиентов.
«С учетом тонкой маржи по ипотеке, перекладывание расходов по страхованию на банк приведет к увеличению ставки по кредиту на 0,6–0,7 процентных пункта»,— говорит директор департамента кредитного бизнеса банка «Открытие» Михаил Чамров.
«Банки будут закладывать расходы на страхование в процентную ставку по кредиту, что может привести к росту ипотечных ставок на рынке»,— подтверждает руководитель центра разработки ипотечных продуктов ПСБ Марина Заботина. При этом, по ее словам, общая стоимость кредита не должна вырасти: если раньше расходы заемщика на страховку были прямыми, то теперь они станут косвенными. Впрочем, по информации “Ъ”, до увеличения ставок, которое рассматривается банками все же в качестве крайней меры, могут быть повышены размеры комиссии по ряду сопутствующих ипотеке услуг — таких, к примеру, как открытие счета.
Управляющий директор Абсолют-банка Антон Павлов замечает, что при смене плательщика придется изменить вид страхования с личного на страхование бизнес-рисков. «А значит, придется вносить изменения в налоговое законодательство: будет меняться учет расходов при расчете налога на прибыль банка — не факт, что такие изменения будут поддержаны Минфином, поскольку могут возникнуть риски, когда банки с кэптивными страховыми компаниями будут завышать расходы для целей налоговой оптимизации»,— говорит он. В Минфине концепцию ЦБ “Ъ” комментировать не стали.
По мнению страхового сообщества, идеи ЦБ «неоднозначны». По словам вице-президента Всероссийского союза страховщиков Виктора Дубровина, дополнительные затраты банк так или иначе переложит на клиента. «Кроме того, банк минимизирует расходы на страховку, и появится продукт, который будет лишь минимально закрывать возможные риски заемщика»,— говорит он. В отличие от банкиров и страховщиков, аналитики находят концепцию ЦБ разумной. По словам директора группы рейтингов финансовых институтов АКРА Алексея Бредихина, «сейчас ситуация в видах страхования, связанных с ипотекой, ненормальна — страховая премия во много раз выше выплат, почти вся она уходит на комиссию».
Отметим, что банки в случае реализации концепции вряд ли столь уж свободно смогут перекладывать новые расходы на заемщиков и поднимать ставки. Власти уже который год предпринимают усилия для повышения доступности ипотечных кредитов и ставят себе и рынкам цели по снижению уровня средней ставки по ипотеке. В первую очередь это делается для поддержания спроса на жилье, по строительству которого нынешний кризис может весьма ощутимо ударить, и который, скорее всего, по завершении «карантина» будет стимулироваться властями.
Жилищное строительство готовится к спаду
Эпидемия COVID-19 и признаки кризиса в экономике пока не отразились на итогах жилищного строительства в РФ за первый квартал. Как следует из свежих данных Росстата, ввод жилья в январе—марте 2020 года по сравнению с таким же периодом 2019-го сократился лишь на 1,3% (с 14,8 млн кв. м до 14,7 млн кв. м). Основное снижение произошло за счет индивидуального жилищного строительства (ИЖС), на которое приходится более половины введенного жилья — без учета домов на садоводческих участках население построило 7,3 млн кв. м жилья, это на 8,1% ниже, чем годом ранее. Если же учитывать дома на садовых участках, то картина выглядит получше — объем ввода ИЖС оценивается уже в 8 млн кв. м. Динамика строительства многоквартирных домов пока остается положительной — за первые три месяца введено 7,4 млн кв. м, что на 4,2% превышает показатели первого квартала 2019 года. Впрочем, в Минстрое на ближайшие перспективы жилищного строительства смотрят без особого оптимизма — отрицательный эффект ограничительных мер, введенных из-за COVID-19 (включая остановку строек), по ожиданиям ведомства, может проявиться в следующем квартале.