Подушка для девелоперов
Халиль Аминов о том, почему застройщики жилья неожиданно согласились на новые условия
Девелоперы, предрекавшие последние два года массовое банкротство средних и мелких застройщиков жилья из-за вынужденного перехода на проектное финансирование и эскроу-счета, резко сменили риторику. В прошлую пятницу участники онлайн-конференции “Ъ” высказывали уже другое мнение: именно проектное финансирование, по их мнению, позволило подготовить рынок к неожиданному кризису, возникшему из-за пандемии COVID-19.
Фото: Юрий Мартьянов, Коммерсантъ
Фото: Юрий Мартьянов, Коммерсантъ
Банковское финансирование позволило создать ликвидность, а лучшей «подушки безопасности» в сложные времена, чем деньги, быть не может.
Опубликованная позже статистика Сбербанка подтвердила: девелоперы теперь охотнее начинают строить жилье по новым правилам. Так, с начала этого года банк одобрил застройщикам жилья кредитов в рамках проектного финансирования на 328 млрд руб., из которых большую часть — 166 млрд руб.— в апреле. С начала года Сбербанк также открыл эскроу-счета на 88 млрд руб., половина этого объема пришлась на апрель. Анализ доступной статистики других уполномоченных банков показывает, что именно у мелких и средних компаний большая часть проектов реализуется по новой схеме. Так, по данным на начало мая МИЦ практически весь свой объем — 816 тыс. кв. м — строит с использованием эскроу-счетов. У «Брусники» по новым правилам возводится 345 тыс. кв. м — это более 60% всего строящегося девелопером жилья.
На новых правилах настаивало государство, аргументируя, что они выведут из тени часть отрасли, находящуюся в серой зоне, а значит, защитят дольщиков от возможного недостроя.
Кризис показал застройщикам, что плавать в мутноватой воде небезопасно. В нестабильные времена трудно спрогнозировать спрос на первичное жилье.
Как поясняет заместитель предправления МКБ Александр Казначеев, проектное финансирование «гарантированно покрывает всю затратную часть до момента завершения стройки». «Можно спокойно продолжать проект, несмотря на локальный спад продаж, а позже реализовать жилье в высокой стадии готовности, компенсировав расходы по кредиту»,— поясняет банкир. Но даже в случае необратимого форс-мажора владельцы компаний, которые строят жилье в рамках проектного финансирования и эскроу-счетов, выйдут сухими из воды, о чем они сами признаются в неформальных беседах. Достраивать будут банки-кредиторы. Правда, бенефициарам придется уступить банкам все доли в компании, выполняющей функции застройщика в проекте. Это меньшее зло, чем армия обманутых дольщиков, настаивающих, как правило, на уголовном преследовании бывших владельцев компании. Но риски могут возникнуть уже у банков. Хотя если судить, с какой быстротой была запущена программа льготной ипотеки по ставке 6,5%, можно быть уверенным: банковское лобби не позволит ввести в глубокую спячку рынок, приносящий ему доход.