Несмотря на кризис, один из крупных застройщиков жилья — группа «Самолет» готова провести IPO уже через месяц. Это будет двухступенчатое размещение: вначале компания, чей бизнес оценивается минимум в 60 млрд руб., намерена продать инвесторам 5%, а через полтора года довести free float до 40%. Сейчас из-за рекордно низких ставок по ипотеке у застройщиков взлетели продажи жилья. Но к 2023 году, прогнозируют аналитики, такого роста уже не будет.
Фото: Евгений Разумный / Ведомости / ТАСС
Фото: Евгений Разумный / Ведомости / ТАСС
В конце октября группа «Самолет» может провести IPO на Московской бирже, сообщил источник “Ъ”, близкий к компании. По его информации, предварительно будет размещено 5%, из которых 2,5% продадут действующие акционеры, 2,5% — акции допэмиссии. Привлеченные в рамках IPO средства планируется направить в том числе на покупку новых площадок в Москве и Санкт-Петербурге. В пресс-службе «Самолета» сообщили “Ъ”, что группа рассматривает все возможные стратегические варианты финансирования дальнейшего развития компании. Но, добавили там, «говорить о конкретных планах сегодня преждевременно».
Группа «Самолет» создана в 2012 году. Ее акционеры — Павел Голубков (47,5%), Михаил Кенин (37,5%), Игорь Евтушевский (10%), еще 5% — у менеджмента. В январе—июне 2020 года выручка составила 22,7 млрд руб., прибыль — 5,7 млрд руб. По данным Единого реестра застройщика, «Самолет» сейчас строит 1,39 млн кв. м и входит в топ-10 крупных застройщиков жилья в России. У группы есть совместные проекты с Максимом Воробьевым, братом губернатора Подмосковья Андрея Воробьева: ему принадлежит 25% в компании «Самолет две столицы», строящей в Москве.
Два инвестбанкира, знакомые с планами «Самолета», говорят, что акционеры оценивают бизнес группы в 60–90 млрд руб. Такая оценка эквивалентна шести-семи размерам EBITDA девелопера по итогам 2020 года, отмечает старший аналитик Газпромбанка Марат Ибрагимов. Этот показатель по итогам текущего года, добавляет он, прогнозируется на уровне 10 млрд руб. Для сравнения: сейчас бизнес крупнейшего застройщика жилья в стране группы ПИК (ее текущая капитализация — 367 млрд руб.) оценивается в шесть-семь размеров EBITDA, «Эталона», чья капитализация составляет 36,75 млрд руб.,— в пять-шесть.
По данным источника “Ъ”, портфель проектов «Самолета» оценен в более чем 170 млрд руб. Но справедливая оценка может быть ниже на 13 млрд руб.— это размер текущего долга девелопера, говорят опрошенные “Ъ” инвестаналитики.
Хотя сейчас удачное время для IPO, но предлагаемый для размещения пакет не позволит увеличить ликвидность бумаг «Самолета», считает начальник управления торговых операций на российском фондовом рынке «Фридом финанс» Георгий Ващенко.
IPO позволит привлечь около 3 млрд руб.— на эти средства девелопер может приобрести площадки для строительства примерно 200 тыс. кв. м жилья, что для «Самолета» считается небольшим объемом, соглашается господин Ибрагимов.
Впрочем, источник “Ъ” говорит, что в зависимости от конъюнктуры к осени 2021-го или весной 2022 года «Самолет» рассчитывает увеличить free float до 40%, чтобы поддержать ликвидность своих бумаг. За полтора года капитализация компании с учетом старта новых проектов может вырасти более чем в два раза, добавляет собеседник “Ъ”.
Очевидно, «Самолету» нужна история публичной компании в том числе для получения более выгодных условий от банков при проектном финансировании, не исключает Марат Ибрагимов.
Для IPO застройщиками жилья сейчас удачная макроэкономическая ситуация, исторически низкие ставки по ипотеке в 6,5% дали толчок продажам жилья на первичном рынке, добавляет эксперт. Сейчас 75% продаж жилья «Самолета» — ипотечные сделки. «В этих условиях обычно быстро растут цены, что ослабляет спрос,— отмечает Георгий Ващенко.— Я консервативно оцениваю перспективы рынка жилой недвижимости после 2023 года. К этому времени компании придется рефинансировать часть долга».
Впервые о намерениях провести IPO менеджмент «Самолета» заявлял еще в 2016 году. Два года назад девелопер был близок к размещению: компания выбрала андеррайтеров — JP Morgan и ВТБ — и намеревалась продать инвесторам 45,45% акций за $300 млн (см. “Ъ” от 25 сентября 2018 года). Но IPO не состоялось из-за неблагоприятной конъюнктуры.