Новые условия мэрии Москвы по переводу земель под застройку осложнили деятельность девелоперов. Так, группа «Гранель», основанная главой правительства Башкирии Андреем Назаровым, перед самым изменением правил приобрела на северо-западе столицы площадку со старым офисным объектом. Для получения разрешения на строительства жилья компании придется не только вдвое больше заплатить за смену вида разрешенного использования (ВРИ) участка, но и построить бизнес-центр. При текущей ситуации на офисном рынке такие проекты не кажутся участникам рынка перспективными.
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ / купить фото
«Гранель» приобрела 3 га на северо-западе Москвы на улице Народного Ополчения, 34, рассказал источник “Ъ” на рынке недвижимости. На участке находится старое офисное здание (22,6 тыс. кв. м), поэтому целевое назначение площадки — строительство административно-делового объекта, сообщил другой собеседник “Ъ”. По его информации, сумма сделки могла составить 2,6 млрд руб. В «Гранели» отказались от комментариев. В «Иткол-недвижимости» (продавец) не ответили на запрос.
ГК «Гранель» создана в Уфе в 1992 году Андреем Назаровым, который в 2019 году стал вице-премьером Башкирии, а в сентябре 2020 года возглавил правительство региона. Сейчас его доля в компании может находиться в управлении у другого совладельца — Ильшата Нигматуллина. По данным Единого реестра застройщиков на ноябрь 2020 года, «Гранель» строит 972,9 тыс. кв. м жилья преимущественно в Москве и Подмосковье.
Директор отдела рынков капитала и инвестиций JLL Антон Коротаев оценивает вложения в проект в 8–9 млрд руб., партнер Colliers International Владимир Сергунин — в 6–7 млрд руб. Выручка от продажи недвижимости, по словам господина Сергунина, может быть на уровне 17–18 млрд руб. Чтобы получить такую сумму, девелопер должен застроить участок в основном жильем, пользующимся сейчас повышенным спросом из-за льготной ипотеки по 6,5%. Но для этого застройщику придется изменить вид разрешенного использования участка.
Мэр Москвы Сергей Собянин 19 ноября подписал постановление о повышении с 2021 года платы за изменение ВРИ участков в городе. По текущей формуле расчета стоимость услуги по изменению ВРИ площадок в старых границах города будет умножаться на два и на восемь — в Новой Москве.
При изменении ВРИ на жилое строительство девелопер должен создать объекты для новых рабочих мест.
В результате, по словам источников “Ъ”, «Гранель» на улице Народного Ополчения, где планировала построить 81,9 тыс. кв. м жилья, намерена спроектировать бизнес-центр на 23,5 тыс. кв. м.
Повышение расходов на изменение ВРИ повлияет на экономику строительства жилья для всех девелоперов, считает финансовый директор Tactics Group Андрей Новиков. «Дополнительные издержки,— продолжает он,— застройщики попытаются перенести на покупателей». Кроме того, говорит гендиректор We Know Александр Галицын, строительство бизнес-центра в локации, где почти нет спроса, приведет к низкой маржинальности проекта.
Новые формулы расчета платы за изменение ВРИ ожидаемо вызвали негативную реакцию девелоперов.
Но, как пояснил источник “Ъ”, близкий к мэрии, новые правила устанавливаются для частичной компенсации дефицита бюджета города.
В 2021 году дефицит может достигнуть 510 млрд руб., следует из одобренного Мосгордумой 3 ноября проекта бюджета города. Получить в мэрии официальный комментарии не удалось. Еще одна задача властей — привлечь девелоперов, приобретающих сейчас площадки в основном у третьих лиц, к застройке промзон, говорит собеседник “Ъ”. В таких проектах застройщику не придется самому заниматься изменением ВРИ участка, а согласовать разрешение на строительство чиновники обещают в сжатые сроки. Ранее сообщалось, что мэрия планирует 1,9 тыс. га промзон через аукционы передать девелоперам.