No comment

The Miami Herald

Investors seek ugly houses; buying and selling underappreciated property proves a popular trend

Инвесторы ищут уродливые дома; сделки с дешевой недвижимостью становятся популярным трендом

HELEN HILL

ХЕЛЕН ХИЛЛ

Каждое третье воскресенье месяца в семь часов вечера около 300 человек собираются в отеле аэропорта Майами, чтобы послушать Питера Янгса, специалиста по восстановлению недвижимости, который говорит о том, как "искать и переделывать уродливые дома".

Некоторые приходят прямо с работы: одни в рабочей одежде и с инструментами за поясом, другие — в деловых костюмах или обычной одежде. Но всех их связывает общий интерес: получить полезную информацию и обменяться опытом об инвестициях в не пользующуюся спросом недвижимость. Это довольно узкая специализация: недвижимость в плохом состоянии, развалюхи, продаваемые самими владельцами, покупка по просроченным закладным — все, что может быть отремонтировано и перепродано с прибылью.

Этих людей можно увидеть возле объявлений о продаже, они сами дают объявления о покупке в местной печати, отвечают на звонки по телефонам, указанным на объявлениях "покупаю ненужные дома".

"В последнее время мы наблюдаем огромный интерес к этому рынку,— говорит Боб Хантер, основатель и глава Ассоциации инвесторов по недвижимости района Дейд в Майами (DREIA).— Сейчас много возможностей инвестировать в недвижимость, поскольку местное население увеличивается".

Его собственная история является классической. Работая 12 лет назад продавцом промышленного оборудования и пылесосов в Питтсбурге, он купил свою первую недвижимость за $6 тыс. и, потратив $2 тыс. на ремонт, продал ее за $30 тыс. После переезда во Флориду у него не было капитала, однако он смог найти соответствующие объекты и инвесторов, которые стали его партнерами по инвестициям. После 18 месяцев работы на рынке дешевой недвижимости в южной Флориде он и сам смог поменять место жительства, переехав из разваливавшегося отеля в собственный дом с видом на море в районе Майами-Дейд.

В 1996 году он основал DREIA — организацию, которая является объединяющей сетью для инвесторов, страховщиков, продавцов ипотечных кредитов и финансистов. Эта организация также начала функционировать как группа поддержки, предлагая обучающие курсы для работы на рынке недвижимости, семинары, выступления экспертов и ежемесячные лекции ведущих специалистов.

"Члены DREIA могут позвонить и попросить совета по разрешению ситуаций и проблем, касающихся рынка недвижимости",— говорит Хантер. Он скупает недвижимость в плохом состоянии у банков и риэлтерских контор для последующей перепродажи и уже составил значительный инвестиционный портфель. "Для этого бизнеса всегда есть возможности, поскольку всегда имеют место проблемы в бизнесе, смерть в семье, развод. Некоторым людям все равно, за сколько продавать — они хотят не столько самую высокую цену, сколько поскорее избавиться от ненужной им недвижимости,— говорит он.— Вы можете решить их проблемы, выкупив их недвижимость".

Ширится, как пожар

Скотт Леон, два года назад основавший Ассоциацию инвесторов в недвижимость в Броуарде, прервал свое обучение на бухгалтера, чтобы стать профессиональным инвестором на рынке недвижимости. "Я люблю независимость и возможность жить по собственному расписанию",— говорит он. Его группа в настоящее время является самой большой в южной Флориде и привлекает на свои собрания несколько сотен людей. Некоторые члены покупают свою первую недвижимость, другие — сотую.

"Активность на этом рынке ширится, как пожар; не имеет значения, где находится недвижимость,— говорит он.— Спрос на дешевую недвижимость для последующей перепродажи намного превышает предложение. По моим данным, в округе за неделю совершается до 300 сделок продажи недвижимости по просроченным закладным".

Иветта Браун и Виью Кутунгал из северо-западного района Майами-Дейд ищут недвижимость, выставленную на продажу по просроченным закладным или дешевую недвижимость. На их визитках написано: "Мы покупаем дома за наличные! В любом состоянии и за любую цену. Любые ситуации — просроченные закладные, переезд, ремонт". После четырех лет работы они уверены, что ремонт и перепродажа — это для них наилучший бизнес, хотя они и сохраняли свою постоянную работу в департаменте информационных технологий местного университета. Их первой сделкой была покупка дома с бассейном, принадлежавшего банку. Кутунгал считает ее "самым большим уроком": "Дому нужен был основательный ремонт, и прибыль оказалась гораздо меньше, чем мы рассчитывали". Дорогостоящий ремонт протекающего бассейна научил их не связываться с домами с бассейном.

Возможности повсюду

Их второй проект был связан с выкупом недвижимости у друга, которому грозила продажа дома из-за просроченной закладной. Выкупив его, они сделали ремонт и перепродали дом с прибылью. Потом начали покупать и другие дома, постепенно познавая искусство покупать по цене в 65% от того, что за них выручали после ремонта. Умение просчитать стоимость ремонта — также большое искусство. "Вначале нам пришлось помучиться с рабочими",— говорит Браун.

Франсис Рольф, жительница района Майами-Шорес, оставила свою постоянную работу, чтобы профессионально заняться инвестициями в недвижимость. "После падения на фондовых биржах я поняла, что мне придется найти какой-то способ зарабатывать, чтобы иметь возможность выйти на пенсию прежде, чем стукнет 99 лет",— говорит бывшая предпринимательница и позже судебный адвокат. Рольф выбрала своей сферой деятельности инвестиции в покупку дешевой недвижимости, которую она затем ремонтирует и сдает в аренду. Она начала с района старой застройки с хорошим потенциалом. Рольф купила свою первую недвижимость в октябре 2002 года, отремонтировала ее в соответствии с требованиями федеральной программы помощи арендаторам с низкими доходами — и сдала его.

Умный покупатель

Постепенно Рольф научилась работать с представителями программы так, чтобы находить соответствующих съемщиков. В то же время она стала опытным покупателем и увеличила свой инвестиционный портфель, приобретя три двухквартирных и два семейных дома, число съемщиков ее недвижимости выросло до восьми.

"Все шло не так уж и гладко,— говорит она.— У меня были проблемы с недвижимостью, которую я покупала без посредничества профессионального риэлтера, продавец решил прервать сделку на заключительном этапе, и нам пришлось договариваться". По ее мнению, семинары, организуемые DREIA, помогли ей. "Я люблю это дело — инвестиции в недвижимость,— говорит она.— Жаль, что я не занялась этим еще 30 лет назад".

Дэн Хейтнер работает на рынке недвижимости уже семь лет, и за это время на нем произошли существенные изменения. Он тоже покупает недвижимость для сдачи в аренду. "Привлекательность этих сделок снизилась — то, что раньше можно было купить за $20 тыс., утроилось в цене, тогда как аренда увеличилась незначительно — с $500 до $650-700 в месяц",— говорит он. Большую часть дохода от аренды сейчас съедают расходы по содержанию недвижимости, ее оценке, ремонту, а также налоги. И хотя стоимость его недвижимости выросла, Хейтнер говорит, что инвестиции такого рода больше не приносят высоких прибылей.

Даже в зданиях класса "люкс" доход от сдачи в аренду может не покрывать расходов. Собственник кондоминиума в $450 тыс. сдает его за $3,4 тыс. в месяц, однако с учетом выплат по ипотеке и огромных расходов на содержание и налоги ему остается лишь $200 в месяц. И хотя в долгосрочной перспективе его недвижимость дорожает, в настоящее время она не генерирует доход.

Некоторые инвесторы начинают покупать здания с небольшими квартирами. Для того чтобы получать хороший доход в этом секторе, "нужно тщательно и заранее подбирать съемщиков и брать большие депозиты. Один или два плохих съемщика могут осложнить ситуацию для всех", говорит Хейтнер.

Реальность вмешивается

Привлекательность инвестиций в недвижимость уменьшается под влиянием реальности. Хейтнер объясняет это так: "Люди совершают ошибки. У них нет нужных знаний, они теряют терпение, начинают нервничать. Не проводят необходимого исследования рынка или вступают на него очертя голову, переплачивая или проводя слишком большие улучшения".

Скотт Леон тоже согласен с тем, что каждая сделка должна быть хорошо подготовлена. "Это совсем не то, что вы видите в телепрограммах. Нельзя начать завтра и стать миллионером за полгода. Многое зависит от того, как выгодно вы купили недвижимость, сколько тратите на ее содержание, а также от вашего опыта работы,— говорит он.— И все же это исключительный бизнес, где вы можете начать дело, практически не имея капитала. И если вы скрупулезны и настойчивы, то у вас есть прекрасная возможность хорошо заработать".

Перевела ЕЛЕНА БУШИНА