Стройплощадная брань
Граждане стали вдвое чаще судиться из-за застройки
В России удвоилось число судебных разбирательств в строительстве на душу населения, выяснил фонд «Институт экономики города». Причина взлета «градостроительной конфликтности» в том числе в росте плотности застройки, повышении сознательности граждан и консолидации девелоперского рынка. Самыми горячими точками предсказуемо остаются Москва и Санкт-Петербург. Однако, предупреждают эксперты, старт всероссийской реновации на основе комплексного развития территорий может привести к всплеску тяжб и в регионах.
Чем плотнее застройка — тем больше конфликтов у граждан с девелоперами, и напряженность на рынке быстро растет
Фото: Иван Водопьянов, Коммерсантъ / купить фото
Чем плотнее застройка — тем больше конфликтов у граждан с девелоперами, и напряженность на рынке быстро растет
Фото: Иван Водопьянов, Коммерсантъ / купить фото
С 2018 по 2020 год уровень градостроительной конфликтности (отражает количество решений судов по спорам, связанным с нарушением прав при проведении строительных работ, разделенное на темпы ввода жилья на душу населения) в России вырос вдвое, до 0,45. Такие данные приводятся в исследовании фонда «Институт экономики города» (ИЭГ). Лидером стала Московская агломерация, где коэффициент вырос с 0,95 до 2,62. На втором месте Санкт-Петербургская агломерация, где значение выросло с 0,28 до 0,82. В ИЭГ причинами роста конфликтности называют увеличение плотности застройки и осознание людьми своих прав — «они чаще стали обращаться в суды для защиты».
Директор центра градостроительных компетенций РАНХиГС Ирина Ирбитская также отмечает рост числа конфликтов из-за строительства, связывая его во многом с началом программы реновации в Москве и укреплением девелоперского лобби. Реформа долевого строительства, сопровождаемая переходом на эскроу-счета, и коронакризис привели к вымыванию с рынка небольших компаний, а крупные застройщики в принципе ориентируются на то, чтобы строить «больше, выше, плотнее», поясняет эксперт.
Исполнительный директор ИЭГ Татьяна Полиди добавляет, что споры часто возникают из-за проектов точечной застройки, чрезмерно высотных домов, некачественного и самовольного строительства.
«Отдельный пласт — апартаменты, которые сейчас реализуются как жилье, хотя по закону им не являются»,— отмечает она. Это подтверждает специализирующийся на подобных конфликтах партнер компании «ПоверенныйЪ» Даниил Синицын: «Суды вокруг апартаментов не утихнут до определения их правового статуса, а с этого момента еще пять-семь лет уйдет на урегулирование текущих конфликтов».
В Московской агломерации рост уровня градостроительной конфликтности происходит на фоне увеличения населения: за последние десять лет, по расчетам ИЭГ, оно составило 14,4%, до 17,8 млн человек. Татьяна Полиди поясняет, что текущие конфликты в регионе связаны в основном с проблемными объектами в Подмосковье, где ведется массовое строительство. Несмотря на высокие темпы возведения жилья в Московском регионе, на одного жителя приходится в среднем 23,6 кв. м — это один из худших показателей среди агломераций, среднее значение — 26,3 кв. м на человека. В Петербурге ситуация заметно лучше — 27,1 кв. м на человека, с учетом того что население за последние десять лет выросло на 12,6%.
Михаил Мишустин, премьер-министр РФ, в сентябре 2020 года
Важно, чтобы (при всероссийской реновации.— “Ъ”) была четко прописана возможность участия местных жителей
Наименьший рост коэффициента конфликтности демонстрируют в основном регионы с убывающим или слабо растущим населением, например Пермский край и Нижегородская область. Из этого тренда несколько выбивается Краснодарский край, лидирующий по темпу прироста населения. В регионе за последние десять лет население увеличилось на 21,2%, до 1,6 млн человек. Но уровень градостроительной конфликтности здесь сравнительно низкий — 0,12.
Госпожа Полиди связывает это в том числе с высокой доступностью жилья. Обеспеченность недвижимостью в Краснодарской агломерации действительно лучшая в стране — 32,7 кв. м на человека. Коэффициент доступности (период, за который среднее домохозяйство может накопить на базовое жилье) в регионе составляет 1,9 года. Это лучшее значение в стране. Для сравнения: в Московской агломерации этот показатель составляет 4,3 года, в Санкт-Петербургской — 4,8 года.
Дальнейший рост уровня градостроительной конфликтности, по мнению Татьяны Полиди, будет зависеть от методов реализации программы всероссийской реновации на основе механизмов комплексного развития территорий (КРТ).
Они предполагают достаточно высокий уровень свободы на местах: например регион может сам решить, будет ли реализовано право властей в течение короткого срока изымать у собственников объекты индивидуально жилищного строительства в центре города, поясняет эксперт. «В Краснодаре или Ростове-на-Дону это однозначно приведет к бунту. Если же будет предложен механизм выкупа, как сделано в московской программе, то конфликтов можно избежать»,— рассуждает она. Еще один спорный момент — возможность местных властей реализовывать проекты КРТ вразрез с генпланом развития территории, добавляет эксперт.
В Минстрое, курирующем в том числе градостроительные вопросы и будущие проекты КРТ, не ответили на запрос “Ъ”. Гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко поясняет, что всероссийская реновация затронет интересы большого числа людей, поэтому исключать появление споров на первых этапах нельзя. Но он видит в этом не только негативный тренд: «Активность населения при рассмотрении вопросов развития своих городов способствует повышению качества городской среды». Хотя Татьяна Полиди обращает внимание на то, что любые градостроительные конфликты — потенциальная угроза остановки не только нежелательных, но и позитивных градостроительных процессов.