|
Ничего столичного |
 |
| Фото: ИТАР-ТАСС |
Представители крупнейших московских агентств недвижимости в один голос утверждают, что спекулятивного интереса квартиры в столице больше не представляют. "Ситуация 2003 года, когда на покупке квартир на первичном рынке люди зарабатывали до 100%, сейчас не повторится,— уверены в компании 'Домострой'.— Сейчас, купив недвижимость, можно лишь уберечь деньги и оградить их от инфляции". К тому же в первой половине 2005 года застройщики ожидают долговременной стабилизации цен. Кроме того, с ростом стоимости квадратного метра увеличивается и необходимая минимальная сумма, с которой потребитель сможет выйти на рынок недвижимости,— сейчас она достигла $75-80 тыс. и выше. С другой стороны, доходность в 20-25% (без учета инфляции) выглядит малопривлекательной и для потенциальных инвесторов, желающих заработать, не тратя при этом последние деньги.
Специалисты уверены, что новым инструментом для спекулянтов может стать строительный сектор в крупнейших российских регионах, где рынок еще не перегрет, дефицит хорошего жилья ощущается достаточно остро, а платежеспособный спрос только-только начинает расти. Важным фактором является и то, что ситуацию на региональных рынках недвижимости можно прогнозировать точнее, чем в Москве,— там на порядок меньше игроков и посредников. Кроме того, в случае если в России будет принят пакет законов об ипотечном кредитовании, риэлтеры ожидают бум спроса именно в регионах: в столице различные ипотечные схемы действуют достаточно давно и практически отработали существенную часть своего ресурса, влияющего на увеличение спроса. А вот в регионах, где интерес к жилью вырастет на 50-70%, дефицит квартир подстегнет повышение стоимости 1 кв. м не менее чем в 2-2,5 раза.
Еще один важный фактор — низкий инвестиционный порог для начала операций на рынке региональной недвижимости. В среднем по стране он составляет $25-30 тыс.
Наибольший интерес представляют объекты недвижимости в города-миллионниках. Средняя цена жилья в новостройках в таких городах, как Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Иркутск, составляет $400-500 за 1 кв. м и постоянно растет.
Так, цена жилья улучшенной планировки в новостройках Новосибирска начинается от 10 тыс. руб. за 1 кв. м. Вторичное типовое жилье в центральных районах стоит 17-20 тыс. руб., на окраинах — 14 тыс. руб. За последние шесть месяцев цены на рынке выросли на 15%, до конца года они увеличатся еще на столько же, а в 2005 году рост, в отличие от квартир в Москве, не остановится, а будет продолжаться такими же темпами. При этом в Новосибирске риэлтеры прогнозируют рост спроса на жилье в 2005 году на 10-15%.
Типовую однокомнатную квартиру в Самаре на вторичном рынке сейчас можно купить за $18 тыс., двухкомнатную — за $25-27 тыс., при этом цена 1 кв. м в элитных новостройках лишь несколько превышает $600. Самарские риэлтеры уверены, что до конца года цены на жилье в регионе вырастут еще на 20%, а сами квартиры продолжат пользоваться спросом, "поскольку Самарский регион отличается экономической стабильностью и плавным ростом благосостояния граждан, а значит, и повышением требований к жилью".
Роста цен на недвижимость ожидают и в Нижнем Новгороде. По словам начальника отдела вторичного жилья группы компаний "Триумф" Татьяны Соболь, в первую очередь это связано с превышением спроса над предложением, а также продолжающимся активным внедрением ипотечных программ, которые сейчас действуют уже в пяти банках. Сейчас 1 кв. м в центральной части Нижнего Новгорода в жилье улучшенной планировки стоит $700, на окраинах однокомнатную квартиру можно купить за $14,5 тыс. Ожидается, что к середине 2005 года расценки на рынке жилья в столице Поволжья вырастут как минимум на 35%.
Элитное жилье в Казани на этапе строительства обойдется в 12-13 тыс. руб. После сдачи 1 кв. м жилья в доме в центре Казани будет стоить уже $700-900, а спустя два года, по словам генерального директора казанского "Торгового дома недвижимости 'Йорт'" Валерия Уракова, подобная квартира подорожает не менее чем на 50%.
Схожа ситуация и в Уральском регионе. В Челябинске 1 кв. м в кирпичной новостройке обойдется примерно в 13 тыс. руб., в Екатеринбурге — 23-24 тыс. руб., в Перми — более чем в 15 тыс. руб. При этом ежемесячный рост цен на жилье в Екатеринбурге превышает 2%, пермские риэлтеры ожидают, что летом цены на квартиры в городе будут расти на 4-5% в месяц. Все это в первую очередь вызвано выходом на рынок новых клиентов, сумевших скопить достаточную сумму в 2001-2002 годах и сейчас раскупающих практически все доступное жилье. По мнению руководителя компании "Недвижимость в Челябинске", до конца 2004 года квартиры подорожают на 30%.
Естественно, что кроме прямой выгоды между разницей цены покупки и продажи квартиры определенный доход может принести и сдача объекта в аренду, в том числе и долгосрочную — на срок более года. Сдача типовой меблированной однокомнатной квартиры в Новосибирске принесет домовладельцу от 7 тыс. руб. в месяц, в Самаре — от 5 тыс. руб., в Нижнем Новгороде — от 4,5 тыс. руб., в Казани — от 3 тыс. руб., в Перми — от 5 тыс. руб.
Впрочем, на пути инвесторов, готовых заработать на региональных квартирах, стоит одно, может быть, самое серьезное препятствие — в России нет агентств недвижимости с разветвленной филиальной сетью. Как правило, крупные агенты работают лишь в двух городах — Москве и Санкт-Петербурге. По словам представителей компании МИАН, агентство не работает с городами России напрямую, "оно лишь может посоветовать некие конкретные фирмы, с которыми МИАН связывают договорные или декларативные отношения". При этом московские компании, естественно, не несут никакой ответственности за качество оформления сделки по покупке и продаже квартиры. Также столичные компании практически не проводят полномасштабных исследований по ситуации на региональном рынке, в первую очередь из-за отсутствия спроса на подобные услуги.
Выходов из этой ситуации может быть только два: доверить свои средства знакомым и родственникам, правильно выбрав город для инвестирования денег, или же все-таки заключить с одним из столичных риэлтерских агентств специальный нетиповой договор на поиск и покупку квартиры. К такой ситуации "в принципе" готовы практически все крупнейших риэлтеры Москвы — в "Инкоме", в МИЭЛе, в МИАНе. Однако специалисты затрудняются назвать даже приблизительную сумму сопутствующих комиссионных вознаграждений — точно известно лишь то, что они составят не менее 2% от цены квартиры и могут достичь 10-12% от суммы сделки в зависимости от ее сложности. А вот работу по сдаче в аренду квартиры и всем расчетам все-таки придется доверить местной фирме. В ряде регионов Урала и Поволжья риэлтеры готовы за 5-7% от стоимости месячной аренды взять на себя функции по сбору и пересылке средств.
Впрочем, если потенциальный инвестор все же рискнет вложить средства в покупку двух-трех квартир в регионах, потратив в общей сложности не более $70 тыс., то уже через два года он сможет заработать на их продаже не менее 50%. Эта цифра может на порядок увеличиться в том случае, если в России в полном объеме заработают ипотечные программы, которые в первую очередь отразятся на повышении покупательной способности в провинции, при том что прогнозные объемы вводимых в эксплуатацию объектов жилищного строительства остаются достаточно низкими.
РИНАТ ГИЗАТУЛИН; СЕРГЕЙ БЕРГ, Иркутск; ИГОРЬ КУЛЕШОВ, Екатеринбург; ТАТЬЯНА КОРНЕЕВА, Казань; РУСЛАН СТАНЧЕВ, Нижний Новгород; НАТАЛЬЯ МАЛКОВА, Пермь; МАКСИМ ШАНДАРОВ, Новосибирск