|
Долевое решение |
Порок договора
Природа договора, заключаемого с продавцом строящегося жилья, противоречит сути сделки. Вы покупаете еще непостроенную квартиру, а в договоре обычно указывается, что вы вступаете с застройщиком в договор простого товарищества, доверяя ему тратить ваши деньги на строительство дома, в котором вам достанется квартира.
Единства в понимании сути договора у юристов нет. По мнению многих из них, покупка строящегося жилья ближе к классической сделке купли-продажи с отлагательным условием, когда вещь передается не сразу после ее оплаты, а после ее создания (см. "Деньги" #42 от 29 октября 2002 года). Проблема здесь заключается в том, что сделки купли-продажи недвижимого имущества подлежат государственной регистрации. Но государство не будет регистрировать сделки с недвижимым имуществом, которого еще нет и которое не внесено в единый реестр. А без государственной регистрации договора купли-продажи он не вступит в силу. Таким образом, правовая позиция юристов, считающих приобретение строящегося жилья обычными сделками купли-продажи недвижимости, достаточно уязвима.
Значительная часть юристов считает, что покупка строящегося жилья ближе по своей природе к договору строительного подряда. В соответствии с таким договором заказчик выдает аванс, а застройщик на полученные деньги возводит жилье и передает его заказчику. Действительно, данная модель больше соответствует характеру сделки по покупке строящегося жилья, но и здесь есть ряд существенных спорных моментов. Во-первых, договор подряда подразумевает строительство целого объекта, жилого дома, а не его части — квартиры. В связи с этим возникает вопрос о правах сторон в отношении возводимых вместе с квартирами помещений общего пользования: коридоров, лестничных клеток, лифтов и т. п. Может ли покупатель строящегося жилья предъявлять претензии в отношении, например, лифтов, если в рекламном проспекте были обещаны импортные, а в итоге установлены отечественные? Кроме того, договор строительного подряда предполагает участие заказчика в приемке в эксплуатацию объекта. Между тем обычно заказчиком всего строительства выступает продавец квартиры, и именно он принимает объект в эксплуатацию.
Споры относительно природы договоров по покупке строящегося жилья были бы чистой юридической схоластикой, если бы не одно обстоятельство. Признание такой сделки договором купли-продажи или строительного подряда влечет за собой применение правил, предусмотренных законом РФ "О защите прав потребителей". Ничего хорошего застройщику это не сулит: ему грозят суровые штрафные санкции за нарушение сроков передачи квартиры (до 3% за каждый день просрочки, но не более стоимости квартиры), за передачу некачественного жилья и за несвоевременное устранение брака и недоделок. Собственно говоря, это является одной из причин, почему юристы застройщиков так настаивают на оформлении сделки в виде договора простого товарищества. Ведь тогда формально невозможно ссылаться на права потребителей, а те права, которые гарантируются самим договором, недостаточно полно защищают покупателей строящихся квартир.
Однако сделки по покупке строящегося жилья договорами простого товарищества не являются. В соответствии со ст. 1041 ГК о договоре простого товарищества (он же договор о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются объединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной, не противоречащей закону цели. В соответствии со ст. 1045 ГК каждый товарищ (участник договора) независимо от того, уполномочен он вести общие дела товарищей или нет, вправе знакомиться со всей документацией по ведению дел. Отказ от этого права и его ограничение, в том числе по соглашению товарищей, ничтожны. Между тем застройщики, как правило, всячески уклоняются от предоставления любой более или менее развернутой информации о строительстве объекта, в том числе о том, кто является генеральным подрядчиком строительства, какие организации выполняют субподрядные работы, какова смета строительства и т. п. Это неудивительно, ведь, по неофициальной информации, норма прибыли застройщика составляет на сегодняшний день 100%, то есть, продав квартиры, например, на $2 млн, он спокойно кладет себе в карман $1 млн. В то же время по бухгалтерской отчетности его фирма едва сводит концы с концами.
Договор простого товарищества опасен для покупателя строящегося жилья еще и тем, что если соглашением товарищей не оговорено иного, каждый товарищ несет расходы и убытки пропорционально стоимости его вклада в общее дело. Соглашение, полностью освобождающее кого-либо из товарищей от участия в покрытии общих расходов или убытков, ничтожно (ст. 1046 ГК). Но не зная состояния дел с финансами застройщика, невозможно определить точную сумму расходов. И если застройщик, грубо говоря, проворуется, то есть, собрав деньги с покупателей квартир в строящемся доме, выведет их через подставных подрядчиков, то покупателям придется выложить дополнительные деньги на завершение строительства.
С точки зрения закона договор о долевом участии в финансировании строительства, об инвестировании строительства и другие договоры с аналогичными названиями, за которыми стоит покупка строящегося жилья, являются притворными сделками (ст. 170 ГК). Такая сделка ничтожна, и при возникновении споров к ней должны применяться последствия притворной сделки. То есть покупатель строящегося жилья в случае нарушения застройщиком сроков строительства, брака или недоделок вправе настаивать на использовании санкций, предусмотренных законом "О защите прав потребителей".
Шараш-монтаж
Остановимся на наиболее частых правовых конфликтах между покупателями и застройщиками. Прежде всего вне зависимости от того, как юридически толковать соглашение между ними, перед заключением любого договора неплохо бы проверить правоустанавливающие документы застройщика. Часто бывает так, что земельный участок под строительство выделяется одной организации, разрешительная документация на строительство выдается другой, а договор с вами подписывает третья. Это нормально, если все три организации являются участниками договора простого товарищества. Однако следует учесть, что таким договором должны быть предусмотрены полномочия каждой организации по ведению общих дел товарищей. Если же организация просто переуступает права и обязанности по договору с префектурой (или правительством Москвы) другой организации, на это требуется согласие всех сторон по договору, в том числе и префектуры (московского правительства).
Часто в роли продавца квартир выступает одно или несколько риэлтерских агентств, работающих по договору поручения (или агентирования). Иногда бывает, что одну и ту же квартиру одновременно два агентства продают двум покупателям. Обычно это недоразумение устраняется еще на стадии оформления договора и одному из покупателей просто предлагается другая аналогичная квартира. Однако одно время продажа воздуха была популярной формой мошенничества. Группа аферистов регистрировала юридическое лицо и получала на него риэлтерскую лицензию, после чего заключала с застройщиком агентское соглашение. Затем агентство продавало от имени застройщика несколько квартир, но деньги за них не перечисляло. Застройщик расторгал договор, но агентство продолжало показывать покупателям агентский договор, заключать от имени застройщика сделки и собирать деньги. После этого мошенники растворялись в пространстве с чужими деньгами, а обманутые покупатели долго и бесплодно судились с застройщиком. Часто недобросовестные застройщики сами создавали подобные лжеагентства, на которые сваливали все грехи.
Чтобы не стать жертвой подобного рода махинаций, следует обращаться только в проверенные риэлтерские агентства. Кроме того, при заключении договора воспользуйтесь услугами юриста, чтобы он проверил дееспособность лиц, подписывающих с вами договор, наличие необходимых доверенностей и других внутренних актов компании, наделяющих подписанта необходимыми полномочиями.
Часто застройщик требует доплату, если площадь готовой квартиры превышает проектную. Не совсем понятно, почему покупатель жилья должен еще и доплачивать за отклонение от проектных заданий. Поэтому перед тем как платить, не забудьте запросить проектную организацию, является ли такое искажение существенным. Если вы получите заключение, что застройщик допустил существенное нарушение проекта, вы вправе требовать снижения цены сделки.
Часто объект сдается с недоделками. К сожалению, практика такова, что дом принимается в эксплуатацию госкомиссией целиком до того, как покупатель может осмотреть свою квартиру и убедиться в том, что все сделано на совесть. Как происходит госприемка — тема отдельной статьи. Нередко застройщики настаивают на подписании акта приемки-сдачи квартиры, невзирая на явный брак и недоделки — ведь госкомиссия этих недостатков "не заметила". Поэтому на приемку квартиры покупателю лучше привести независимого эксперта-специалиста по строительным технологиям. Только он может хотя бы предварительно оценить, соблюдены ли строительные нормы и правила. Хотя даже это не гарантирует, что ваш дом не рухнет, ведь качество стройматериалов проверялось не вами, а застройщиком. А застройщик сегодня есть, а завтра его нет, и кому тогда будут предъявлять претензии ваши наследники, не известно.
МАКСИМ ЧЕРНИГОВСКИЙ, юрист
Редакция приглашает специалистов в области права поделиться своими знаниями с читателями "Денег". E-mail: lawyer@kommersant.ru.