Ценность «квадрата»

Цены на жилье и их изменение — тема, которая актуальна всегда. С одной стороны, жилье является инвестиционным товаром, в создании и эксплуатации которого задействованы компании из самых разных отраслей экономики: строительные, промышленные, финансовые, энергетические, транспортные, жилищно-коммунальные. С другой — этот товар удовлетворяет одну из базовых потребностей людей: им можно долго пользоваться и передавать по наследству. Все эти свойства определяют его высокую стоимость и низкую ликвидность. О том, как определяют стоимость квартир, рассказывает замруководителя аналитического центра «Дом.РФ» Никита Белоусов.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Рынок жилья, как и любой другой, может переживать периоды спада, стагнации и подъема. Огромное количество факторов и причин влияют на него, особенно в кратко- и среднесрочной перспективе. Экономические, градостроительные, законодательные и другие изменения могут активизировать или приостановить девелоперскую деятельность, привести к росту или снижению спроса. Но в долгосрочной перспективе, если на них не влияют экономические и политические катаклизмы, цены на недвижимость устойчиво растут. Это обусловлено повышением требований потребителей к качеству жилья или уменьшением числа участков под застройку, не требующих больших капитальных вложений в развитие инфраструктуры.

За счет этого жилье является не только социально значимым товаром, но и гарантом финансовой устойчивости собственника, а также возможным источником его дохода. Поэтому мониторинг цен на жилье, наблюдение за их динамикой и определение степени влияния разных факторов на ценовые тренды являются неотъемлемой частью анализа рынка недвижимости.

В мировой практике существуют два базовых инструмента для измерения «температуры» на рынке: средняя цена и индекс цен. Каждый из этих подходов имеет свои достоинства и недостатки, но вместе они позволяют увидеть полную картину.

Средняя цена и ее изменение

Главные достоинства средней, или медианной, цены — простота расчета и легкость интерпретации. Этот метод дает представление о текущей стоимости жилья, что позволяет покупателям и продавцам взвесить свои потенциальные расходы или доходы, оценщикам — определить стоимость актива сравнительным подходом, а застройщикам — понять, насколько их предложение «в рынке». Однако средняя цена игнорирует проблему разнородности жилья и структуры предложения, являясь своего рода аналогом средней температуры по больнице. Средняя цена отражает не только изменение баланса спроса и предложения, но и то, как изменился качественный состав этого жилья. Поэтому для корректной интерпретации изменения средней цены необходимо понимать все влияющие факторы.

Первый фактор — изменение качественного состава приобретаемого жилья. Сравните текущие новостройки с безликими панельными многоэтажками типовых серий, которыми застраивалась страна во второй половине прошлого века. Очевидно, что новое жилье само по себе будет стоить дороже. Появляется дополнительная инфраструктура в жилых комплексах, благоустройство территории, все это влияет на стоимость «квадрата», одновременно повышая качество жилья.

Второй фактор — изменение структуры спроса и предложения. При каждом замере уровня цен соотношение жилья с разными характеристиками в общем объеме спроса и предложения будет отличаться. Причем чем больше локация, в которой мы измеряем цену, тем выше волатильность измеряемой корзины. Например, в Москве каждый месяц будет иметь свою уникальную структуру продаж, и влияние этих изменений будет велико.

Рассмотрим очень упрощенную гипотетическую ситуацию. В застраивающемся микрорайоне одновременно реализуются три жилых комплекса по фиксированной цене 80 тыс. руб. за 1 кв. м, 70 тыс. руб. за 1 кв. м и 60 тыс. руб. за 1 кв. м. Пока идут продажи во всех ЖК, средняя стоимость жилья сохраняется на уровне 70 тыс. руб. Теперь предположим, что в самом бюджетном ЖК закончились квартиры и мы имеем в наличии только два комплекса в продаже. В них цены по-прежнему остаются на уровне 70 тыс. и 80 тыс. руб. за 1 кв. м. Но средняя цена метра в микрорайоне составляет уже не 70 тыс., а 75 тыс. руб.

Можно ли из такой динамики сделать вывод, что жилье в этом микрорайоне подорожало на 7,1%? Конечно. Ведь он напрашивается сам собой, хотя и не является верным. К сожалению, многие действительно рассуждают в таком ключе, когда смотрят на рост средней цены. Хотя на самом деле цены на квартиры не изменились ни на рубль: оставшиеся в продаже дома все так же стоят 70 тыс. и 80 тыс. руб. за 1 кв. м. Единственное, что изменилось,— структура предложения. Теперь невозможно купить квартиру по цене 60 тыс. руб. за 1 кв. м.

Еще один фактор, влияющий на изменение средней цены,— это инфляция на рынке жилья, очищенная от прочих факторов. Это и есть тот самый «рост цен на жилье», который обычно подразумевается в обсуждениях. И вопрос выделения этой самой инфляционной компоненты совсем не тривиальный. Для этого как раз используются специальные инструменты, позволяющие отследить динамику цен,— индексы. Оба инструмента важны для принятия любых решений, касающихся жилищной сферы, в том числе в части проведения жилищной политики. Ведь рост цен из-за инфляционной компоненты требует одних мер и реакций, а рост из-за повышения качества жилья — совсем другая история, которая не требует никаких мер и является отражением «голосования рублем» покупателей за более комфортные условия жизни.

От повторных продаж к гедонизму

Индексы цен на жилье дают более точное представление о влиянии рыночных факторов на уровень цен, так как в их основе лежит идея сопоставления стоимости жилья с одинаковыми характеристиками. Существует несколько основных методов построения индексов цен на жилье.

Первый — метод повторных продаж. Он состоит в сопоставлении цен на одни и те же квартиры или дома в различные моменты времени. Для этого отбирают как можно больше объектов в определенной локации. После этого определяется, насколько изменилась цена за время, прошедшее между двумя сделками. Дополнительно вводят коэффициенты на износ или ремонт жилья. Основные достоинства метода повторных продаж заключаются в минимальном наборе необходимых данных, простоте регрессионной модели для расчета.

К главным недостаткам этого подхода относят ограниченность выборки (проданных дважды квартир и домов не так много по сравнению со всем объемом сделок) и необходимость пересчета исторических значений индекса при добавлении новых периодов, когда появляются новые ценовые пары. Кроме того, время между продажами может быть слишком большим (десять лет и более), чтобы корректно учесть вклад в изменение цены дополнительных факторов, таких как, например, износ дома.

Второй способ построения индекса цен на жилье — гедонистическая регрессия. Ее суть заключается в выявлении характеристик жилья, влияющих на его цену, и определении веса каждой из них. Характеристики отбирают как относящиеся непосредственно к квартире или дому (площадь, количество комнат, количество окон, этаж и прочие), так и связанные с их расположением (район, развитость инфраструктуры, транспортная доступность). Для оценки предельного вклада каждой характеристики используется регрессионная модель, цель которой измерить готовность потребителя платить за различные параметры квартиры.

На основе построенной модели рассчитывается динамика стоимости «эталонной» квартиры со средними параметрами, которые характерны для оцениваемой локации. При этом для каждого момента времени используются свои веса характеристик, которые оценивались ранее при построении модели. Этот подход обеспечивает более высокую точность по сравнению с методом повторных продаж благодаря использованию всей имеющейся информации о продажах недвижимости и позволяет с течением времени изменять набор характеристик без пересчета исторических значений.

Метод гедонистической регрессии позволяет также строить широкий спектр индексов на любую подгруппу жилья. Например, однокомнатные квартиры в панельных домах в шаговой доступности от метро — достаточно зафиксировать при расчете модели соответствующие параметры. Несмотря на то что общая идея метода достаточно проста и понятна, отдельные моменты моделирования и построения индекса сложны с точки зрения интерпретации по сравнению с методом повторных продаж.

В зарубежной практике используются все перечисленные способы мониторинга цен на жилье. В России есть несколько официальных источников, агрегирующих и публикующих достоверные данные о ценах на жилье: Росстат, Росреестр, «Дом.РФ». Кроме перечисленных служб информацию о ценах на жилье публикуют риэлторы и сайты—агрегаторы объявлений. В этом случае речь обычно идет о средней цене предложения, а не о стоимости реально заключенных сделок. Хотя с помощью этих сайтов и можно получить примерное представление о динамике цен на жилье, невозможно учесть скидку, предоставляемую собственниками недвижимости во время переговоров с покупателями.

Дело в том, что скидка, или дисконт, сильно зависит от внешних условий. Например, во время кризиса размер скидки может увеличиваться, а во время экономической стабильности — уменьшаться или исчезать вовсе. При этом объявленная продавцами стоимость жилья изменяется незначительно.

Никита Белоусов, замруководителя аналитического центра «Дом.РФ»