Усадебное хозяйство

историческая застройка

В то время как одержимые гигантоманией московские власти пытаются подогнать столицу под западный стандарт, планируя застроить город небоскребами, поклонники старорусского стиля прицениваются к дворянским поместьям. Поскольку легально купить такие объекты сегодня нельзя, они берут старинные русские усадьбы в долгосрочную аренду. Эти действия не лишены смысла: после принятия закона "Об охране объектов творческого наследия (памятников истории и культуры)" арендаторы могут стать их собственниками.

Историческое наследие

В научной литературе нет единого понятия "усадьба". Традиционно так называют земельное владение с господским домом, жилыми и хозяйственными постройками и парком, занимающим от одного до нескольких десятков гектаров. Расцвет усадебной культуры пришелся на дворянский период истории конца XVIII — начала XIX века. В то время в Российской империи строили и царские резиденции (Павловск, Гатчина, Царицыно, Пелла), и роскошные дворцовые комплексы русской аристократии (Шереметевых в Останкине и Кускове, Юсуповых в Архангельском, Голицыных в Марфине), и скромные усадебки губернского дворянства. А в 1870-х годах путеводители по регионам России издавались даже с обязательной информацией о их местоположении. В начале прошлого века в моду вошли маленькие городские усадебки с главным домом и несколькими хозяйственными постройками. Они в большом количестве сохранились в Замоскворечье, которое считалось излюбленным местом обитания патриархального московского купечества. После революции 1917 года значительная часть таких особняков сгорела и была разрушена, в некоторых открылись музеи, в других расположились больницы, дома культуры и коммерческие предприятия. Все усадьбы делятся на три категории: федерального значения, местного и вновь выявленные. Интересно, что четких признаков отличия одной категории от другой нет: все зависит от степени известности объекта и расторопности его лоббистов.

Придворная судьба

Большинство из сохранившихся усадеб относятся к объектам федерального значения. При этом неважно, сохранились постройки на их территории или нет. Наиболее пострадавшими считаются усадьбы, которые были перепрофилированы под социальные объекты — у их обитателей не было цели поддерживать особняки в первозданном виде. Так, за последние десять лет, по данным ученых, около 250 усадеб стали беспризорными и обветшали. По словам президента Фонда возрождения русской усадьбы Виссариона Алявдина, в Центральной России в общем насчитывалось до 2,5 тыс. усадеб, занимающих по нескольку гектаров земель. Больше всего утраченных усадеб — в Москве. Как рассказали в Главном управлении охраны памятников Москвы (ГУОП), район Полянка раньше полностью был застроен усадьбами, но в советское время их снесли ради возведения многоэтажных домов. Еще один пример урбанизации — здание редакции "Известий" на месте уничтоженной усадьбы генеральши Римской-Корсаковой. По словам господина Алявдина, некоторые усадьбы оказались урезаны, лишившись значительной части своих земель, к примеру, подмосковные Мураново, Абрамцево.

Многие из дворянских особняков стали официальными резиденциями иностранных представительств — в бывшей усадьбе Румянцевых на Маросейке расположилось посольство Белоруссии; старое здание посольства Великобритании находится в усадьбе сахарозаводчика Харитоненко на Софийской набережной. А вот французское посольство обладает правами собственности на одну из самых ценных и дорогих, по оценкам риэлтеров, городских усадеб — дом Игумнова на Большой Якиманке. Уникальные усадьбы стали музеями: Кусково, Архангельское, Царицыно, Ясная Поляна.

В Москве абсолютное большинство усадеб находится в пользовании различными коммерческими структурами. В городской усадьбе Усачевых-Найденовых с садом на Яузе расположен врачебно-физкультурный диспансер. К слову, от парковых сооружений в ансамбле сохранились только две беседки и грот. Усадьбу мецената Козьмы Солдатенкова на Мясницкой занимает ресторан "Аристократъ".

По информации ГУОПа, минимальная арендная ставка по Москве сейчас составляет 690 руб. за 1 кв. м в год, максимальная — 4,4 тыс. руб. (благотворительные фонды и муниципальные организации, которые платят символический 1 руб. за 1 кв. м, в расчет не берутся). Правда, арендовать усадьбу могут только юридические лица. Кроме арендного договора государство заключает с арендаторами охранное соглашение, обязательным условием которого являются проектно-реставрационные работы. Как рассказывает Вячеслав Попов, начальник договорно-инвестиционного отдела ГУОПа, средний срок аренды составляет 10-15 лет: "Практики арендовать на два-три года не существует: обычно реставрационные работы длятся не менее двух лет, и для арендаторов нет смысла вкладываться в ремонт, чтобы потом сразу съехать". Физические лица не могут арендовать усадьбы. Исключение составляют художники, скульпторы и другие представители творческой интеллигенции, которые могут взять в аренду усадьбу через творческие союзы. Союз выступает поручителем, а художник, как правило, размещает здесь и свою мастерскую, и живет сам.

Новая русская усадьба

Для россиянина понятие "усадьба" — это не только термин, обозначающий исторический объект или комплекс жилых, хозяйственных и парковых построек. Прежде всего это знак принадлежности к настоящей русской аристократии. Может, потому состоятельные соотечественники сегодня мечтают не просто о новых домах deluxe, таун-хаусах или коттеджах в Барвихе. Им подавай старину. И по статистике, пятая часть потенциальных покупателей рассматривают старинные усадьбы не в качестве офисных помещений, а в качестве полноценного жилья.

В период с 1996 по 2002 год юридические лица могли покупать и приватизировать усадьбы. Правда, конечными покупателями являлись физические лица, действующие через "карманные" фирмы. По словам Вячеслава Попова, благодаря этому в частные руки попало 150 московских усадеб. Не так мало, если учесть, что всего в Москве сегодня зарегистрировано около 1 тыс. усадеб, являющихся памятниками истории. Однако в 2002 году, после выхода закона "О приватизации", президент РФ наложил вето на приватизацию объектов культурно-исторического наследия.

Поскольку на сегодняшний день нет законных способов покупки русской усадьбы, особо нетерпеливым приходится тратить немало сил, времени и средств, чтобы получить ее в законную собственность. Надо отметить, что особенно трудно приходится тем, кто непременно хочет обладать усадьбой, внесенной в государственный реестр и официально считающейся объектом исторического и культурного наследия. Другой, менее затратный в финансовом отношении способ поселиться в дворянском гнезде — отыскать старинную усадьбу, до которой ученые чудесным образом не успели добраться и наделить ее статусом культурного наследия. Правда, в этом случае придется потрудиться, чтобы найти такой объект и выяснить его судьбу, поскольку централизованной базы данных по усадьбам в России нет. Вся работа по ним ведется по архивным данным еще с советского периода. По информации ГУОПа, ценность не всех усадеб выявлена. Обычно все сведения запрашиваются в Москомрегистрации, если объект не находится на охране, следовательно, и операции по купле-продаже не запрещены.

Аренда по закону и в обход

Сейчас в Госдуме находится законопроект "Об охране объектов творческого наследия (памятников истории и культуры)", разработчики которого лоббируют приватизацию памятников истории. Предварительным этапом является разработка списка усадеб, являющихся национальным достоянием. Исключение составят только приватизированные усадьбы и музеи-усадьбы: Константиновский дворец в Питере, последняя резиденция царя — Александровский дворец в Царском Селе, Введенская усадьба в Подмосковье, которая является домом отдыха правительства Москвы.

"Сколько бы мы ни говорили о том, что нельзя отдавать усадьбы в частные руки, содержать их государство не в состоянии",— говорит Виссарион Алявдин. По его словам, ничего страшного в приватизации объектов нет, поскольку в частных руках они сохранятся лучше. "Именно памятники федерального значения в самом плачевном состоянии. Они практически отданы под разграбление — под больницы, дома отдыха. А аренда многих пугает, поскольку необходимо проводить реконструкцию, стоимость которой иногда составляет до $1 тыс. за 1 кв. м",— считает он.

Эксперты говорят, что, несмотря на все запреты и ограничения, рынок "усадебной" недвижимости существует: спрос на усадьбы раза в два превышает предложение, и около 20% всех усадеб покупается под жилье. По словам Андрея Федака, заместителя генерального директора Vesco Realty, за последние несколько лет частными лицами были выкуплены у государства порядка 50 усадеб. Схем приобретения не так много. Чаще всего гражданин, пожелавший приобрести старинный особняк, не обращается к риэлтеру с просьбой подыскать что-нибудь "эдакое старинное". Как правило, он уже имеет вполне конкретную цель. Задача риэлтера — довести сделку до конца. Чаще всего переоформляются усадьбы, находящиеся на балансе предприятия. Риэлтер проводит переговоры с руководством, если условия устраивают обе стороны, усадьбу выводят из активов предприятия и заключают договор купли-продажи. Правда, в данном случае речь идет о старинных усадьбах, историческая ценность которых не выявлена.

Покупка усадьбы федерального значения — процесс куда более сложный и дорогостоящий. Для начала надо значение объекта понизить до местного, затем доказать, что он не представляет никакой ценности. Для этого требуется мощное лобби в чиновничьих кругах, ведь для сделки должно быть выпущено специальное постановление правительства.

По словам Андрея Федака, в Подмосковье наибольший интерес представляют усадьбы на расстоянии 15-20 км от МКАД; а в столице — в пределах Садового кольца. В зависимости от расположения усадьбы и ее исторической ценности стоимость квадратного метра варьируется от $3 тыс. в районе Павелецкого вокзала до $7-8 тыс. на Лубянке. Максим Ардеев, начальник земельного отдела Soho-realty, говорит, что обычно покупка домов с особым режимом охраны — не коммерческое предприятие, а прихоть отдельных людей: "Такие объекты ищутся для конкретного покупателя, и вопрос цены здесь не стоит. В отличие от нового дома, здесь невозможно оценить реальную стоимость такой усадьбы, исходя из общепринятых методик, себестоимости, инвестиционной привлекательности".

БЭЛА ЛЯУВ