Продолжающееся укрупнение девелоперского рынка приводит к росту количества банкротств. В первой половине года несостоятельными признано на 14% больше застройщиков, чем годом ранее,— 91 компания, возводившая 1,2 млн кв. м жилья. На темпах сказываются рост себестоимости строительства, дефицит мигрантов и жесткие требования при получении проектного финансирования.
Фото: Наталия Макарова, Коммерсантъ
Фото: Наталия Макарова, Коммерсантъ
В январе—июне 2021 года в России обанкротился 91 застройщик. Они строили 165 многоквартирных домов общей жилой площадью 1,2 млн кв. м, подсчитали в Рейтинговом агентстве строительного комплекса (РАСК). Год к году число банкротов выросло на 14%, а объем строительства их проектов — на 4%.
На обанкротившиеся компании пришлось около 1,1% объема строительства жилья на конец июня, когда возводилось 97,917 млн кв. м, следует из данных «Наш.Дом.РФ».
В Федеральном фонде защиты прав дольщиков не раскрыли, сколько покупателей квартир признали пострадавшими в первом полугодии. Всего таких сейчас 146,1 тыс. человек.
Как отмечает гендиректор РАСК Федор Выломов, 55% обанкротившихся застройщиков имеют в портфеле до 10 тыс. кв. м жилья, 39% — 10–50 тыс. кв. м, и только пять компаний занимались строительством объектов на 50–100 тыс. кв. м. Кроме того, продолжает он, за первую половину этого года не было ни одного девелопера-банкрота с портфелем проектов более 100 тыс. кв. м, а год назад таких компаний было две.
Увеличение числа банкротов партнер «Метриума» Мария Литинецкая объясняет продолжающимся укрупнением рынка и вымыванием небольших компаний: «Из-за ограниченных ресурсов таким застройщикам труднее пополнять земельный банк, участвовать в тендерах и переходить на проектное финансирование.
Действующие меры по поддержке низкомаржинальных проектов с лимитом затрат в 500 млн руб. сильно сужают круг подпадающих под программу объектов».
Заместитель главы Минстроя Никита Стасишин 20 октября сообщал, что министерство планирует расширить программу для увеличения числа возможных участников. Тогда же вице-президент Сбербанка Сергей Бессонов уточнял, что около 50% низкодоходных проектов не могут получить господдержку, а если бы лимит достигал 1 млрд руб., то на субсидированные кредиты смогли бы рассчитывать уже 90% проектов. Переход на проектное финансирование усложнил процесс получения кредитов и отсеял случайных игроков, которые хотели легко заработать, отмечает гендиректор Российского аукционного дома Андрей Степаненко.
Если застройщик не смог адаптироваться под требования банков как единственных инвесторов на рынке жилищного строительства, то и финансирование он получить не сможет, соглашается гендиректор «Смарт Инжинирс» Хусейн Плиев. «Обанкротившиеся компании строили за счет собственных средств и без строгого просчета рисков, как при банковском финансировании, а у многих небольших участников рынка большие проблемы с управлением строительными процессами»,— отмечает он.
Аналитик Национального рейтингового агентства Алла Юрова добавляет, что на росте банкротств сказался и эффект низкой базы из-за моратория на банкротства по заявлению кредиторов, который действовал с апреля по октябрь 2020 года.
Кроме того, по ее словам, на строительные компании давят рост цен на рабочую силу из-за снижения миграционных потоков и увеличение стоимости материалов. По данным Росстата, цены на стройматериалы в августе выросли на 30% год к году. «А небольшим компаниям сложнее управлять ростом себестоимости, так как они имеют меньшую переговорную силу с поставщиками, чем крупные»,— поясняет госпожа Юрова.
Хусейн Плиев считает, что количество банкротств в отрасли будет расти, а рынок продолжит «очищение от низкоквалифицированных участников». Но после перехода всего рынка на систему эскроу-счетов банкротств станет меньше, считает Андрей Степаненко. По словам источника “Ъ” на рынке, с проектным финансированием в случае проблем банки могут без процедуры банкротства забирать объект себе на баланс. По такой схеме (см. “Ъ” от 22 октября) банк «Дом.РФ» получил права на ЖК «Лампо» застройщика «Петрострой».