Повышение властями Москвы в восемь раз платежей за разрешение строить жилье на месте бывших предприятий вынудило девелоперов заняться непрофильным бизнесом. Так, Capital Group Павла Тё решила создать сеть технопарков. Объем затрат на первые объекты оценивается в 3 млрд руб. Они позволят получить от мэрии льготы при изменении вида разрешенного использования участков промышленного назначения и застроить их жилыми комплексами. Однако, отмечают эксперты, компании реализуют проекты промышленного девелопмента не только ради преференций — этот бизнес становится прибыльным.
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ
Capital Group арендовала у мэрии Москвы под строительство промышленных технопарков 3,5 га в Молжаниново на севере столицы и 1 га на Промышленной улице на юге города, рассказал “Ъ” в ходе интервью директор по правовым вопросам компании Владимир Галактионов. В выходные “Ъ” не удалось получить комментарии в департаменте городского имущества.
Господин Галактионов не скрывает, что компания построит технопарки в обмен на возможные льготы от мэрии при изменении вида разрешенного использования (ВРИ) и целевого назначения ряда участков, которые намеревается застроить жильем. Объем льготы равен фактическим затратам на строительство технопарков, уточнил он. Capital Group может рассчитывать на преференции в размере 2 млрд руб.— это объем инвестиций, необходимый на два технопарка, подсчитал региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers Виктор Афанасенко.
Основным владельцем Capital Group, основанной в 1993 году, является Павел Тё. В портфеле компании 9 млн кв. м жилой и офисной недвижимости. По подсчетам Forbes, выручка застройщика в первом полугодии 2021 года составила 21,2 млрд руб.
В ноябре 2020 года мэрия повысила в два—восемь раз в зависимости от районов города платежи по переводу под жилую застройку земель бывших промзон и участков, предусмотренных для коммерческой недвижимости. Тогда же чиновники пообещали дать преференции при изменении ВРИ площадок в обмен на строительство объектов, обеспечивающих рабочие места, или социальную инфраструктуру.
Capital Group уже воспользовалась такой возможностью при согласовании своего нового ЖК на месте бывшего Бадаевского пивзавода рядом с «Москва-Сити». Компания в обмен на льготы по этому проекту строит технопарк в Крекшино в Новой Москве. В этом случае преференции для девелопера, по словам Владимира Галактионова, составили около 1 млрд руб. По такому же пути пошли и другие девелоперы. Так, ГК «Пионер» смогла изменить ВРИ участка у Павелецкого вокзала, где возводит ЖК High Life, в обмен на строительство бизнес-парка «Останкино» и транспортно-пересадочного узла «Ботанический сад».
После перевода крупных промпредприятий за МКАД в столице практически не вводятся новые технопарки и объекты light-industrial (площадки для невредных производств, включая выпуск комплектующих для IT-индустрии, легкой, пищевой промышленности, фарминдустрии и т. д.). По данным регионального директора департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Константина Фомиченко, в Москве за последнее время было построено всего 19,3 тыс. кв. м таких объектов, где уже нет свободных площадей. В ближайшие годы, добавляет он, в Москве и ближайшем Подмосковье появится еще 180 тыс. кв. м объектов light-industrial, но этого недостаточно.
Поэтому внутри и вблизи МКАД востребована почти любая индустриальная недвижимость, отмечает коммерческий директор Ghelamco Александр Перфильев. Это уже привело к росту ставок аренды таких объектов, добавляет член совета директоров JLL Микаэл Казарян.
Для застройщиков жилья строительство технопарков и современных промплощадок — не только возможность получить льготы при изменении ВРИ участков, но и маржинальный бизнес, считает управляющий партнер Rusland SP Илья Шуравин. По его оценкам, Capital Group, продав инвесторам два готовых технопарка на севере и юге Москвы, сможет выручить 2,8 млрд руб.
«У девелоперов появились понятные и прозрачные правила игры»
Девелоперам Москвы стало выгоднее строить технопарки, объекты, создающие новые рабочие места, и инфраструктуру в обмен на льготы от мэрии по переводу земель под жилищную застройку. Как работает этот механизм, “Ъ” рассказал директор по правовым вопросам Capital Group Владимир Галактионов.