Сценарии для города

В последние годы в России реализуется беспрецедентное количество проектов по развитию городов. Каждый год на рынке недвижимости появляется около 80 млн кв. м с сопутствующими объектами социальной нагрузки. В городах появляются новые офисные, бизнес- и торговые центры, парки и общественные пространства, прочая инфраструктура, которая должна сделать жизнь людей комфортнее. Возможно ли при таком объеме строительства создать вокруг новых домов идеальное городское пространство? Ответ на этот вопрос ищет основатель бюро Citymakers Петр Кудрявцев.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Справляются ли застройщики со своей ролью — вопрос открытый, потому что иногда при задумке и реализации проекта упускают множество важных факторов, ориентируясь на быстрый утилитарный результат. Если парк, то вот дорожки, деревья, детские и спортивные площадки. Если жилой комплекс, то вот парковки, 100-метровые башни, типовая школа. Зачастую при реализации тех или иных проектов выбирают быстрый результат, потому что всем нужно «здесь и сейчас». Например, когда застройщик сдает очередь жилья, коммерческие площади на первых этажах реализуются по принципу «кто быстрее купит, тому и продаем», вместо того чтобы подобрать сервисы и услуги, наиболее полезные жителям.

Сегодня при реализации различных проектов мы должны думать о том, как они будут использоваться, существовать и функционировать. Мы живем во времена стремительных технологических изменений, и заказчики и проектировщики должны брать на себя роль футурологов, чтобы предсказывать вызовы, с которыми столкнутся будущие пользователи проектов.

Кроме актуальности проекта следует также сказать про то, что город — это территория компромиссов уникальных людей, живущих в нем. Сформулировать и описать «идеальный городской проект» всегда трудно, ведь такими характеристиками его наделяют пользователи, а их в современном городе много, и у каждого свое представление о прекрасном. Но увеличить шансы на получение «идеального городского проекта» можно. И чтобы реализовать действительно классный, современный и качественный проект, нужно правильно выстроить процесс и соблюдать очередность, не игнорируя никаких этапов.

Первый исследовательский этап

Понятно, что подготовительная стадия, включающая разнообразную аналитику, повышает шансы на успешность проекта. Ведь всегда можно нарисовать красивые картинки, но важно понимать, на чем основывается проект и для кого он реализуется.

Работу над проектом необходимо начинать с инвестиционного анализа, который подразумевает предварительную оценку возможностей использования территории. Данный анализ можно разделить на следующие основные части.

Анализ исходных данных — это сбор информации о земельном участке, планах развития территории, правовых и градостроительных ограничениях. На основе анализа делаются выводы о возможных сценариях развития территории и определяются укрупненные технико-экономические показатели проекта.

Анализ рыночной конъюнктуры определяет профиль покупателей и потребителей проекта, конкурентного окружения, динамики цен и емкости рынка. На основе анализа определяются класс недвижимости и базовая цена продажи и аренды на единицу площади.

Best-use анализ предполагает составление двух-трех гипотез развития территории с описанием предпосылок, формата проекта и определением укрупненных ТЭП для каждого из них. Для каждой гипотезы готовится финансовая модель с определением прогнозного периода, ставок дисконтирования и капитализации. Параметры экономической эффективности — NPV, IRR, WACC и ROI — позволяют выбрать сценарий наилучшего использования. Для итоговой гипотезы составляется бизнес-план проекта.

Второй исследовательский этап

Этот этап подразумевает продуктовый анализ. В него включен набор исследований, позволяющий детально уточнить баланс территории и ТЭП. Именно продуктовая и инвестиционная аналитика ложатся в основу технико-экономического задания на развитие территории или проектирование.

Продуктовый анализ — это, во-первых, градостроительное исследование, отправная точка в процессе разработки продукта. Включает он в себя подготовку исторической справки, исследование социальной и культурной инфраструктуры в окружении, анализ градостроительных регламентов и ограничений, анализ транспортной и пешеходной инфраструктуры. В результате мы получаем рекомендации по пространственному развитию территории и корректировке баланса территории.

Во-вторых, это социологическое исследование. Оно состоит из количественного и качественного анализа потенциальных пользователей территории и покупателей. Он включает в себя определение модели использования территории в окружении проекта, сегментацию пользовательских групп, определение запросов этих групп. В результате получаем профиль пользовательских групп и рекомендации по развитию инфраструктуры проекта.

В-третьих, бенчмаркинг передовых аналогов. Это анализ проектов-аналогов, в том числе проектов-конкурентов и международного опыта. При этом исследуются сервисная инфраструктура, позиционирование и уникальное торговое предложение, экономические показатели. Результат — рекомендации относительно сервисной модели и социокультурного наполнения проекта.

Идеологический этап

После получения всей возможной информации о существующем положении территории можно приступать к разработке видения проекта. В рамках этой работы определяется подход к проекту и его ключевым характеристикам для покупателя и архитекторов. Это позволяет выстроить уникальное торговое предложение и реализовать его в архитектурной концепции.

Для этого формулируется идея (концепция) проекта. Это идеологический стержень проекта, который можно описать двумя-тремя предложениями и на который нанизываются уже все остальные смыслы и элементы проекта. Большая идея формирует образ и ключевые характеристики проекта как для покупателя, так и для архитекторов при дальнейшей разработке архитектурной концепции.

После этого разрабатывается сервисная модель проекта. Она устанавливает баланс наполнения территории и зданий услугами разного вида. Сервисная модель также включает в себя перечень потенциальных операторов с их базовыми требованиями к помещениям.

И сразу после формируется продуктовое позиционирование. Оно включает в себя портрет целевой аудитории проекта, с которой необходимо выстроить коммуникацию, уникальное торговое предложение, выполненное на основе идеи проекта и портрета покупателя, стратегию коммуникации с клиентом и ее тональность, социокультурное позиционирование, включающее подбор сервисов для обозначенной аудитории.

Архитектурный этап

И только после всего этого можно привлекать архитекторов к работе, ведь начинается этап подготовки к архитектурной разработке. После определения последовательности этапов предпроектной разработки, основанной на размере и сложности территории, запускается подготовка технической подготовки архитектурной концепции.

Самое важное здесь — это составление технического задания на проектирование. Техническое задание на проектирование (бриф) — документ, с помощью которого продуктовая команда формулирует запрос к архитекторам. Техническое задание включает в себя ключевые ТЭП, результаты продуктового анализа, видение проекта.

Для прозрачности процедуры и выбора наилучшего автора проекта можно организовать конкурс, значит, нужно готовить конкурсные процедуры. В эту задачу входит определение параметров конкурса: будет ли он открытым или закрытым, сколько этапов будет содержать, формат отбора заявок на участие, принципы выбора победителя, параметры работы жюри. Когда параметры конкурса определены, разрабатывается пакет документов: положение о конкурсе, проект договора с участниками, проект договора с победителем конкурса, коммуникационная стратегия конкурса, приглашение к участию в конкурсе, интернет-портал конкурса.

Потом формируется пул архитекторов для разработки архитектурной концепции. Потенциальные участники должны иметь опыт работы с проектами подобного объема в схожих градостроительных условиях. В портфолио должны быть работы, архитектурный образ которых соответствует видению проекта. Конкурс может быть российским или международным.

Ну и финальная стадия — это разработка самой архитектурной концепции. Для подготовки качественных концепций разработка концептуальных решений строится в три шага. В зависимости от параметров участка возможно объединение шагов в один или несколько этапов концептуальной разработки.

Концепция планировки участка (masterplanning). Мастерпланирование территории нужно в первую очередь для крупных участков, где нужно определить расположение кварталов, зданий и планировки участка. В него входит: положение улиц, проездов, паркингов, габариты застройки и положение зданий на участке, выделение общественных и приватных территорий на участке, определение положения социальной и коммерческой инфраструктуры в объеме зданий, система пешеходных связей, базовые планировки зданий и квартирография, уточнение технико-экономических показателей проекта.

Предварительная концепция (concept design). На этом этапе определяются облик и планировка зданий, решение фасадов и благоустройства. Результат этапа — утверждение архитектурных решений и предварительное согласование проекта с городскими властями. В состав проекта входят: планы типовых, общественных этажей, интерьерные решения входных групп, решения фасадов, визуализации, квартирография, ландшафтные решения.

Архитектурно-градостроительная концепция (schematic design). В российском законодательстве этот этап называется архитектурно-градостроительным решением и обычно входит уже в стадию проекта. В работе с иностранными архитекторами это обязательный этап, необходимый для получения конкретных решений по фасадам, деталям, общественным зонам.

Естественно, что прохождение всех этих реперных точек при подготовке проекта требует значительного времени и определенной затраты человеческих и материальных ресурсов. Но результатом этой работы с высокой долей вероятности станет проект, который будет функционировать сразу после реализации, будет вписан в городской контекст и может стать предметом гордости его пользователей.