Квартирная зависимость

Еще полгода назад специалисты оценивали доходность вложений в столичную недвижимость на уровне 35-50%. Однако в последнее время они все чаще говорят, что частные инвесторы вкладывают деньги в недвижимость уже не для получения прибыли, а лишь ради сохранения капитала от инфляции. Тем не менее около 10% строящихся в Москве квартир все еще приобретается для дальнейшей перепродажи.

Передышка для спекулянтов

В 2003 году аналитики предсказывали 15-процентный рост цен на рынке недвижимости. И рост не только оправдал прогнозы, но и побил все рекорды, достигнув 50%. Таких же темпов роста в нынешнем году, конечно, никто не ожидал, прогнозы находились на уровне 25-30%. Первую половину года прогнозы оправдывались — за это время московская недвижимость подорожала примерно на 20%. Но летом цены расти перестали, и некоторые специалисты поспешили объявить о наступлении стабилизации на рынке. Июльский банковский кризис подтолкнул рост цен на жилье. По мнению экспертов Vesco Realty, ценовые ожидания поползли вниз, а упрямство застройщиков и продавцов возобладало над здравым смыслом: они решили бороться с кризисом на рынке недвижимости методами психологической войны — поднимать цены, стараясь заставить всех поверить в то, что ситуация на рынке позитивная.

Сейчас уже никто не отрицает того, что рынок недвижимости находится в состоянии стагнации. Неофициально специалисты признаются, что продажи "встали", а на рынок, как первичный, так и вторичный, выброшено огромное количество квартир.

Впрочем, тех, кто утверждает, что эти процессы носят временный характер, и обещает, что московская недвижимость вскоре вернется к своему привычному состоянию,— абсолютное большинство. Так ли это на самом деле, или участники рынка выдают желаемое за действительное, покажет время. А большинство частных инвесторов, рассматривавших недвижимость как самый выгодный объект инвестирования, спешно пересматривают свои позиции. Количество частных инвесторов, приобретающих квартиры для дальнейшей перепродажи, специалисты сейчас оценивают примерно в 10% от общего числа покупателей. По словам генерального директора компании "ПИК-Регион" Сергея Канаева, люди продолжают вкладывать деньги в жилье, но процент таких вложений существенно сократился, "в основном остались частные инвесторы, которые просто вкладывают деньги в стабильность, а не в прибыль". PR-директор Vesco Realty Максим Карапетов также признает, что массовый инвестор с рынка ушел: "В прошлом году рентабельность многих объектов составляла 50-60%. Сейчас, в условиях кризиса на рынке недвижимости, хорошим уровнем рентабельности считается 20%".

"Сверхприбылей не будет"

Еще полгода назад самым выгодным способом вложения считалась покупка на начальном этапе строительства "однушек" и "двушек". В компании "БЕСТ-Недвижимость" приводят такой пример: "Год назад стандартная 52-метровая квартира в районе 'Речного вокзала' на уровне котлована стоила $52 тыс., а к моменту сдачи в эксплуатацию ее стоимость увеличилась до $70 тыс. Годовой прирост составил почти треть вложенных средств". И если раньше эксперты с удовольствием просчитывали доходность такого рода вложений, то сейчас они более осторожны в прогнозах. Генеральный директор компании "Декра" Тигран Алексанян говорит, что при принятии решения инвестор должен четко понимать, что рынок не всегда растет: "Существует вероятность его стабилизации или даже коррекции. Опыт последних лет показывает, что при сохранении общей положительной динамики были моменты существенного и продолжительного снижения цен, например, после кризиса 1998 года".

"Сверхприбылей в строительном секторе уже не будет. Сейчас рынок стабилен, цены растут плавно, и прибылей, которые были в кризисные моменты российской экономики, больше ждать не приходится",— говорит Сергей Канаев. В качестве примера он приводит группу компаний ПИК, которая старается не отходить от практики повышения цены на 12% в год. "Минимальная рентабельность от вложений в недвижимость будет равна 12% в год. Этот показатель прибыли сопоставим с ростом инфляции в целом по стране. Вкладываясь в строительство жилья, человек получает возможность уберечь денежные средства как минимум от инфляционных потерь. Этот показатель интереснее, чем банковские дивиденды от вкладов, но тут каждый сам должен посчитать выгоду, учесть налоговые сборы при реализации квартиры",— говорит господин Канаев. Однако есть и другое мнение. Председатель совета директоров инвестиционной компании "Аврора" Дмитрий Чернявский считает, что если норма прибыли в проекте для инвестора меньше 40%, "то участвовать в проекте ради зарабатывания денег — уже глупость".

Дорогие вложения

Опрошенные "Ъ-Домом" участники рынка склоняются к мысли, что сейчас выгоднее вкладывать средства в элитное жилье. Это единственный сегмент, не отреагировавший на происходящее в банковской сфере. Но в этом случае автоматически повышается порог входа на рынок. Если частный инвестор, год назад делавший бизнес на перепродаже однокомнатных квартир, мог иметь начальную сумму в $50-60 тыс., то сейчас необходимо иметь на руках как минимум в десять раз больше. "Элитное жилье, где стоимость квартир лишь в редких случаях опускается ниже $500 тыс., устанавливает достаточно высокий имущественный ценз, перебить который может уже не каждый, как это было с 'панелью'",— отмечает Максим Карапетов. По его словам, элитное жилье по-прежнему представлено уникальными объектами и при высоком спросе чувствуется их дефицит.

При этом покупка недвижимости как бизнес в сегменте рынка дорогой столичной недвижимости практически отсутствует. Как утверждает Алена Бригаднова, начальник отдела городской недвижимости компании Soho Realty, только одна покупка из пятнадцати совершается для последующей перепродажи. Элитный дом дорожает не столько в процессе строительства, сколько в зависимости от стадии, на которой находится объект. Разница цен на строящиеся объекты и квартиры, готовые к ремонту, иногда достигает 40%. "Именно на этом этапе происходит сильное подорожание,— подчеркивает госпожа Бригаднова.— При последующей перепродаже квартир в доме категории A цена может вырасти в цене как на 20%, так и на 50%. Однако в любом случае человек, инвестирующий в недвижимость сегодня, не может рассчитывать на такие доходы, какие он мог получить еще год назад".

По словам представителя Soho Realty, прежде всего стоит обратить внимание на рост цен в определенном районе. Сегодня разные районы Москвы дорожают по-разному. Необходимо также оценить качество, технические и конструктивные характеристики дома — он должен отвечать новейшим требованиям, чтобы через год-два в момент перепродажи соответствовать требованиям рынка. "На стоимость квадратного метра жилья надо обращать внимание в последнюю очередь. Даже при кажущейся высокой текущей стоимости объект может значительно подорожать в ближайшее время. Кроме того, в сегменте дорогого жилья столичного рынка недвижимости количество предложений, реализующихся по инвестиционным ценам, минимально",— рассказывает Алена Бригаднова.

Специалисты указывают на то, что для любого инвестора во всем мире действует одна известная схема — низкая стоимость жилья на этапе инвестирования и ее последующий рост. При этом самым важным моментом они считают репутацию застройщика и инвестора. "Если застройщик постоянно затягивает сроки сдачи объектов, не выполняет своих обязательств, а по окончании строительства объекта требует доплатить 40-50% от первоначальной суммы, внесенной еще на стадии котлована, очевидно, что от покупки квартир у него потери будут выше, чем вложения",— говорит Максим Карапетов из Vesco Realty. Не менее важно местоположение дома. По словам пресс-секретаря инвестиционно-строительной компании "Сити-XXI век" Сергея Лядова, "в Москве предпочтительны северо-запад, запад, юго-запад и центр. Вид на реку, пруд, парк или лесной массив — дополнительный залог будущего увеличения стоимости жилья". Инвестиционную привлекательность проекта также определяет планировочное решение квартир — оно должно соответствовать рынку по качеству инфраструктуры и инженерного оснащения.

Долгая аренда

Участники рынка называют еще один способ инвестиций в недвижимость — сдача квартир внаем. Купив квартиру и предложив ее сдавать, владелец не только делает свои активы ликвидными, но и получает дополнительную прибыль от арендаторов. По оценкам специалистов, доходность от такого вида деятельности составляет около 20% годовых. "Сдавая квартиру в аренду, можно получать ежемесячно 1,5-2% от ее стоимости",— говорит Максим Карапетов из Vesco Realty. Однако сдача жилья в аренду считается более выгодным бизнесом, если квартира покупается на вторичном рынке, а не инвестируется на стадии котлована.

По словам специалистов, в этом случае выгоднее инвестировать либо в элитное жилье в центре Москвы, где арендные ставки могут достигать $10-15 тыс. в месяц, либо в недорогие однокомнатные квартиры на окраинах, где минимальная ставка при минимуме комфорта составляет около $400. При этом надо быть готовым к тому, что и в одном, и в другом случае затраты окупятся не раньше, чем через семь-восемь лет. Зато квартира останется в собственности приобретателя.

Паевые инвестиции

У рядовых инвесторов появилась возможность заработать на рынке недвижимости, вложив средства в закрытый паевой инвестиционный фонд. Фонды недвижимости существуют больше полутора лет, за это время на рынке сформировано или находится в стадии формирования 30 фондов, еще у 11 фондов недвижимости зарегистрированы правила доверительного управления. По словам управляющего партнера RCF Вагана Казаряна, пайщик фонда недвижимости доверяет свои средства управляющей компании фонда, деятельность которой жестко регулируется государственными надзорными органами. А управляющая компания, выступая как крупный институциональный инвестор, вкладывает средства своих клиентов в тот проект, который наиболее подходит стратегии указанного фонда.

"До недавнего времени входной порог в фонды недвижимости был достаточно высок — от 50 тыс. рублей. Другие возможности заработать на рынке недвижимости были еще менее доступны. Сейчас заработать на недвижимости можно, имея и 10 тыс. рублей,— говорит Сергей Лядов.— Такую возможность предоставляет, например, фонд 'Перспективные инвестиции'. Срок деятельности фонда — один год, что ново для рынка. Но именно срок в один год соответствует ожиданиям средних и мелких инвесторов, которые еще не готовы вкладывать средства на более длительный период". Проектная программа фонда — возведение жилья бизнес-класса в московском районе Строгино инвестиционно-строительной компанией "Сити-XXI век". Стоимость выкупа инвестиционных прав содержит гарантированную доходность по проекту фонда в 12% годовых в валюте. После оплаты расходов на содержание фонда пайщики смогут рассчитывать на доходность не менее 10% годовых в валюте. Это выше существующих на сегодня процентных ставок по банковским депозитам, которые в редких случаях превышают 9%. Данная доходность несколько уступает доходности прямых вложений в рынок недвижимости, однако инвестиционные риски здесь минимальны.

"ПиФы заявляют довольно высокие проценты, но со временем прибыль в них упадет: не всегда самим строителям выгодно обеспечивать высокие проценты по ним",— заявляет Сергей Канаев. По его мнению, в будущем фонды станут создавать под большие проекты, что понизит риски и установит процентные ставки, реально отражающие ситуацию на рынке.