Новостройка на чердаке

Освоение чердаков в Москве было инициировано вышедшим в 1996 году постановлением столичного мэра "Об устройстве мансардных помещений под жилые цели". Казалось бы, за прошедшие восемь лет в городе должно было появиться множество мансард. Однако чердаки, переоборудованные под жилые помещения, в Москве все еще редкость. Причина — чудовищно долгое оформление разрешительной документации. По свидетельству специалистов, на превращение чердака в мансарду уходит не меньше полутора лет.

Как все начиналось

Начало московскому мансардному строительству положило распоряжение столичного правительства о разрешении надстройки мансард, данное территориальному управлению "Пресненское". (постановление правительства Москвы от 18 июня 1993 года #1119-РП). Но поскольку в пределах одной управы проблему переоборудования столичных чердаков решить было невозможно, то 2 июня 1996 года вышло распоряжение мэра Москвы Юрия Лужкова "Об устройстве мансардных помещений под жилые цели в жилых домах в г. Москве" #49/1-РМ. Однако мансардное строительство в столице идет так вяло и нерешительно, что не набрало оборотов и по сей день.

Долгое время лидерство в строительстве мансард сохранялось за Центральным административным округом. Это легко объяснимо: помимо того что Центральный округ стал опытным полигоном в области переоборудования чердаков (Пресненская управа относится к ЦАО), здесь оказалась особенно велика потребность в мансардах и больше всего возможностей для их строительства. Мансардное строительство в новых районах Москвы не актуально — дома возводятся уже с готовыми двухуровневыми квартирами и преобладают здания с плоской крышей. Иное дело — центр города. Спустя некоторое время опыт ЦАО переняли Северный, Северо-Восточный, Южный и Юго-Западный округа. В ЦАО же, напротив, начиная с весны прошлого года, переоборудование чердаков в жилые помещения было приостановлено в связи с передачей функций из уполномоченной организации по реализации прав инвестирования ГУП "Лекомцентр" в управы районов. Таким образом, акцент мансардного строительства в Москве переместился из центра города в районы Сокол, Аэропорт, Головинка и Беговая.

Так, в Северном округе, по словам ведущего инженера ГУП "Генеральная дирекция единого заказчика САО г. Москвы" (уполномоченной организации по реализации прав инвестирования при устройстве мансард) Елены Фуркалюк, с 2000 года было заключено 22 инвестиционных контракта. "Только за последний год у нас появилось девять новых инвесторов, желающих переоборудовать чердак в мансарду",— отмечает Елена Фуркалюк. Правда, успехи Северного округа в строительстве мансард — это скорее исключение из правила. "По другим округам цифры меньше. Какие-то округа позже начали работать, а в каких-то программа строительства мансард и вовсе не пошла. Мы работаем по этой программе четвертый год. В 2000 году мы ее утвердили, а до этого разрабатывали методику",— поделилась с Ъ Елена Фуркалюк.

Долгий путь на чердак

Из того, как медленно реализуется программа столичного градоначальника, напрашивается вывод, что москвичи не слишком стремятся обустраивать чердаки над своими квартирами. Однако это не так. "Идея мансард чрезвычайно популярна, она бродит в умах людей,— говорит генеральный директор ООО 'ЭФА-Стройинвест' Алексей Ишков.— К нам очень часто приходят заказчики, проживающие в квартирах на последнем этаже и готовые выложить немалые деньги за возможность приватизировать чердак и сделать в нем мансарду. Мы объясняем, что на этом пути им придется столкнуться со множеством трудноразрешимых проблем, главная из которых — сбор необходимой документации".

Прежде всего нужно получить согласие балансодержателя, каковым практически всегда является дирекция района. Далее заказываются поэтажный план и экспликация квартиры и чердака, выписка из техпаспорта дома, справка БТИ о состоянии здания, справка МосгорБТИ об инвентаризационной стоимости чердачного помещения и еще ряд документов — выписка из домовой книги, копия финансово-лицевого счета, согласие собственников квартир, примыкающих к зоне ведения строительных работ. Если площадь строительства окажется больше площади квартиры инвестора (например, квартира 50 кв. м, а застроить он хочет 70 кв. м), необходимо согласие других жильцов, заверенное у нотариуса. После того как документы собраны, компания представляет инвестора на оценочную комиссию в департамент жилищной политики и жилищного фонда Москвы, где определяется стоимость выкупа чердачного помещения.

Затем выписка оценочной комиссии передается физическому лицу. Если потенциальный покупатель согласен с определенной городом стоимостью чердака, он заказывает техническое заключение и проект, который проходит согласование в ряде инстанций (АПУ, жилищной инспекции, Мосгорэкспертизе, ДЕЗ, СЭС, Госпожнадзоре, и проч.). После этого заказчик строительства возвращается в дирекцию единого заказчика (ДЕЗ) для участия в очередной битве за приглянувшийся чердак. Согласно распоряжению мэра столицы, ДЕЗ должен провести конкурс на поиск претендентов, которые хотели бы выкупить данное помещение. Конкурс проводится с целью защиты прав собственников квартир, проживающих в доме. Победитель конкурса заключает договор с префектом округа, после чего можно начинать строительство мансарды. В течение девяти месяцев инвестор должен представить госкомиссии уже готовую мансарду. Последний этап — оформление готовой двухуровневой квартиры в Мосжилрегистрации".

Общий сбор

Понятно, что сбор документов занимает не один месяц. "Объем документов, необходимых для перевода помещения из нежилого фонда в жилой, просто огромен,— подчеркивает генеральный директор ООО 'Арсенал Строй' Александр Качнов.— Если поручить согласование всех документов хорошему специалисту, то при удачном раскладе это займет не менее года. Сам же инвестор без помощи квалифицированного юриста может не справиться и за полтора".

Однако, по мнению чиновников, бояться этого не следует. "Долгая процедура в данном случае является залогом того, что на более позднем этапе у заказчика не возникнет имущественных проблем,— отмечает первый заместитель начальника Главного архитектурно-планировочного управления Москвы Геннадий Беляев.— У нас обычно хотят сделать все как можно быстрее. Нередко заказчики, не дождавшись конца бюрократической процедуры, самовольно начинают строительство. Такие стройки приходится закрывать". По словам Геннадия Беляева, чиновники не противятся строительству мансард, но только в том случае, если новые постройки не испортят архитектурного облика города. "Если здание, в котором проживает инвестор, находится в историческом центре города, необходимо помимо прочего еще и согласие ГУОПа",— напоминает Геннадий Беляев. По его мнению, процесс строительства мансард в столице тормозит еще и то, что желающих делать на этом бизнес слишком много. "Одно дело, когда человек, живущий на пятом этаже пятиэтажного дома, решил пристроить себе мансарду, и совсем другое — когда люди строят мансарды для того, чтобы потом их сдавать".

По словам Елены Фуркалюк, стоимость чердака, которую определил департамент жилищной политики и жилищного фонда, должна быть перечислена заказчиком на счет балансодержателя, то есть она идет в бюджет города. Это целевые деньги, и они должны быть потрачены на проведение тех или иных ремонтных работ в данном доме. С согласия балансодержателя собственник сам может провести ремонтные работы в этом доме. Что касается суммы, перечисляемой на счет балансодержателя, то в каждом случае она индивидуальна и зависит от справки МосгорБТИ об инвентаризационной стоимости выкупаемого помещения. На данный момент, как утверждает Елена Фуркалюк, самая высокая стоимость выкупа чердачных помещений зафиксирована в районе Сокол — $450 за 1 кв. м. По мнению специалиста, если учитывать все расходы, строительство мансарды обойдется заказчику примерно в $1 тыс. за 1 кв. м. Однако, говоря о цене мансарды, необходимо учитывать, в каком районе находится дом. "Одному из наших заказчиков, выкупившему весь чердак в районе Малой Грузинской улицы, мансарда обошлась в $2 тыс. за 1 кв. м при сметной стоимости строительства менее $500,— рассказывает Алексей Ишков. Добавим, что стоимость квадратного метра мансарды в районе Староконюшенного переулка, по слухам, доходит до $20 тыс.

Что французу хорошо, то русскому смерть

По словам строителей, возведение мансард в наших условиях требует принципиально иного подхода, чем во Франции, где этот тип жилья наиболее распространен. "Во Франции климатические условия позволяют перестраивать чердаки не снимая кровли,— объясняет Алексей Ишков.— Для нас это не подходит. Большие перепады температур приводят к тому, что конденсат, неизбежно возникающий на любом чердаке, замерзает и накапливается в виде линз. При потеплении линза вытаивает и безнадежно портит дорогую отделку мансарды. Чтобы этого избежать, необходимо полностью снимать и переделывать кровельный пирог". По словам строителей, кровельный пирог для мансарды принципиально отличается от обычной кровли. "Имея дело с обычным чердаком, мы утепляем перекрытия. При строительстве мансарды необходимо утеплять саму кровлю, которая предполагает создание нескольких слоев (отсюда и гастрономическое название 'пирог'): кладется слой вентиляции, гидроизоляции, пароизоляции, утеплителя",— уточняет Александр Качнов.

Учитывать особенности нашего климата необходимо и при остеклении. "Наклонные мансардные окна французского стиля в наших условиях не слишком себя оправдывают. Мы стараемся их не применять. Лучше использовать вертикальные окна, потому что крыши у нас, как правило, не чистят. Слой снега достигает порой 50 см. Поскольку в области окна крыша прогревается сильнее, снег начинает таять, просачиваясь во все щели конструкции. Возникает морозобой — самое страшное в строительных конструкциях явление. Нарушается покрытие, и окно не работает",— говорит Алексей Ишков.

Многие строительные компании убеждены, что проблему строительства мансард в Москве следует решать комплексно, постепенно обновляя весь жилой фонд. "Для того чтобы создать инвестиционно привлекательную схему, нужна определенная концепция,— отмечает Алексей Ишков.— Вот одна из возможных схем. С администрацией города заключается инвестиционный контракт на реконструкцию пятиэтажного дома. За счет доли города реконструируются ограждающие стены, проводятся остекление и замена инженерных сетей. Реконструкция происходит так: вокруг дома строится новый каркас, который делает конструкцию более прочной и позволяет надстроить три этажа. Пристраиваются лифты. Жильцы с первого этажа переселяются на шестой. Площади на первом этаже продаются под инфраструктуру — стоянку, магазины, парикмахерские и проч. Седьмой и восьмой этажи занимают двухуровневые квартиры. Таким образом привлекательность дома возрастает. Ограждающие конструкции повышают его теплоизоляцию, а новый каркас дает жителям нижних этажей дополнительную полезную площадь". По словам Алексея Ишкова, при реализации этой концепции возникнут и некоторые сложности, прежде всего связанные с необходимостью расселения жильцов из реконструируемого дома. Кроме того, компания, взявшаяся за такой проект, неминуемо столкнется с недоверием инвесторов, поскольку схема еще не обкатана.