"Основной критерий работы ПИФа — его доходность"
инвестиции
ЕКАТЕРИНА КОНСТАНТИНОВА, директор по инвестициям в недвижимость управляющей компании "Тройка Диалог", считает, что ПИФы могут стать приоритетным механизмом привлечения денег частных инвесторов на рынок недвижимости. Об этом она рассказала в интервью корреспонденту "Ъ-Дома" АЛЕКСАНДРУ ШИРОКОВУ.
— Сколько ПИФов по управлению недвижимостью можно сформировать в Москве?— Потенциально это большой рынок, который исчисляется несколькими миллиардами долларов. Скорость его роста определяется, с одной стороны, готовностью владельцев недвижимости передавать свои активы в фонды, а с другой стороны, доходностью, которая была бы интересна потенциальным инвесторам.
— Планирует ли УК "Тройка Диалог" создавать ПИФы недвижимости, ориентированные на массовых частных инвесторов, способных инвестировать максимум десятки тысяч долларов?
— Да, сейчас мы заканчиваем формирование ПИФа "Коммерческая недвижимость". Стоимость одного пая составляет 290 тысяч рублей. На этапе формирования фонда мы предлагаем лоты по 20 паев. После завершения формирования пайщики могут купить и продать на вторичном рынке любое количество паев.
В дальнейшем мы думаем создавать фонды, минимальная сумма инвестиций в которые уже на этапе формирования может составлять максимум $50 тысяч.
— Вы брали за образец работу иностранных фондов?
— Мы создаем фонды, по сути похожие на real estate investment trust (REIT), которые успешно работают в США уже несколько десятилетий и являются широко распространенным инструментом инвестирования в рынок недвижимости.
— Какой доход пайщик ПИФа недвижимости может получить сегодня?
— Если фонд инвестирует в уже построенные и сданные в аренду объекты коммерческой недвижимости, то доходность может составлять от 12 до 20% годовых в зависимости от типа коммерческой недвижимости, класса здания и других факторов. В фондах, которые инвестируют в депелоперские проекты, в строительство жилой или коммерческой недвижимости, ожидания по доходности выше — 20-30%, поскольку и риск вложений в такие проекты более высокий.
— Чем владеют держатели паев ПИФов недвижимости?
— Пайщики владеют паем — ценной бумагой, которая удостоверяет их долю в имуществе фонда. Если у вас 10% паев, то можно сказать, что вы владеете 10% здания, входящего в состав имущества ПИФа.
— Как оцениваются итоги управления ПИФом недвижимости?
— Основной критерий — это доходность, которую управляющая компания обеспечила пайщику после завершения работы фонда. Промежуточные результаты работы фонда можно оценить по росту стоимости пая в течение времени существования фонда, а также по доходности промежуточных выплат, если они предусмотрены правилами фонда. При оценке работы фонда также необходимо принимать во внимание такой фактор, как рискованность вложений.