ПИФы — не конкуренты ЖСК
инвестиции
О правах пайщика ПИФа недвижимости корреспонденту "Ъ-Дома" АЛЕКСАНДРУ ШИРОКОВУ рассказала НАТАЛЬЯ ПЛУГАРЬ, заместитель генерального директора управляющей компании УК "Уралсиб".
— "Уралсиб" создает ПИФы недвижимости, фактически заменяющие жилищные кооперативы. Но кооперативная форма инвестирования строительства себя изжила. Вас это не пугает?
— Не надо судить только по Москве. В других городах, например в Перми, жилищно-строительные кооперативы пользуются прямой поддержкой местных властей. Но ПИФы — не конкуренты ЖСК. Задача кооператива — построить жилье, а задача ПИФа — получить доход.
Другое дело, что работа с фондом позволяет инвесторам минимизировать нерыночные риски. Что вы знаете о строительной компании, о ее правах на продаваемые метры? Вкладывая в ПИФ, вы как минимум осознаете, что мы сами проверили финансовое положение тех, кто будет строить здание.
— Можно ли, купив инвестиционный пай, претендовать на построенное жилье?
— Конечно, очень хочется собирать деньги на строительство конкретного дома. Но в рамках действующего законодательства мы не можем выдать пайщикам права на квадратные метры или квартиры. Получить в частную собственность построенное в ПИФе жилье пайщик не может, а погашение паев может производиться только деньгами. Единственный вариант — договориться с третьей компанией, что она покупает жилье у ПИФа, а затем обменивает его на паи инвестиционного фонда.
— Как вы оцениваете риск недостроя, если фонд инвестирует в строительство? Что делать инвесторам, когда стройка, в которую вложился ПИФ, не может завершиться?
— Риск недостроя исключать нельзя, хотя в случае ПИФов он несравнимо ниже, чем при прямой покупке инвестиционного контракта. Но если такая ситуация все-таки возникает, то, очевидно, надо следовать постановлению пленума Высшего арбитражного суда 1998 года, в котором разъяснено, что инвесторы могут получить право собственности на недостроенный объект. То есть управляющая компания ПИФа должна будет обратиться в суд и зарегистрировать свои права на недострой.
— Сейчас многие ПИФы снижают стоимость пая. Значит ли это, что фонды хотят привлечь максимальное число частных инвесторов?
— Если исходить из структуры действующих фондов, то ясно, что у них нет цели массово привлекать физических лиц. На формирование фонда отводится три месяца, устанавливается относительно высокая планка для инвесторов, ограничивается минимальная сумма инвестиций при приобретении паев у управляющей компании. Но компании, желающие продавать паи на вторичном рынке, должны их дробить или предусматривать невысокую стоимость пая. Входить же в ритейловый рынок с новыми, по сути, фондами, где изменение стоимости активов подчиняется иным правилам, чем на рынке ценных бумаг, сложно и, быть может, пока несвоевременно.
— Какой объем средств могут вложить в ПИФы недвижимости жители, скажем, Москвы?
— Вряд ли в ближайшие год-два мы увидим наплыв частных инвесторов в ПИФы недвижимости. Это станет возможным, когда люди своими глазами увидят и поймут, как это работает. Пока основным потенциальным институциональным инвестором могут стать негосударственный пенсионный фонд (НПФ) и страховые компании. Например, по проекту постановления о структуре активов НПФ они не могут напрямую владеть объектами недвижимости, значит, они будут покупать инвестиционные паи профильных фондов. Однако это произойдет не сразу. Во-первых, сами пенсионные фонды проводят очень консервативную инвестиционную политику. Во-вторых, для НПФ и страховщиков интересны ликвидные паи, которые имеют вторичное обращение, а этот рынок еще только формируется.