Миграция нащупала стабильность
Как потоки уезжающих меняют цены на недвижимость
Покинувшие страну из-за геополитического кризиса россияне начали возвращаться в страну. Это способствует стабилизации на рынках жилой недвижимости Грузии и Армении, ставших популярными направлениями для миграции. Цены на недвижимость в этих странах остаются завышенными, но возможности для выгодных инвестиций пока остаются, уверены аналитики.
Фото: Дмитрий Духанин, Коммерсантъ
Фото: Дмитрий Духанин, Коммерсантъ
Согласно обнародованным в середине мая оценкам главы Минцифры Максута Шадаева, речь идет примерно о 80% обладателей сим-карт. Этот тренд уже частично заметили и участники рынка недвижимости. Сейчас на рынках недвижимости популярных для миграции стран постсоветского пространства началась стабилизация, констатирует главный редактор Prian.ru Филипп Березин. «Уехали и что-то купили те, кто принимал решение спонтанно: "вдруг" на рынках появились десятки тысяч покупателей и арендаторов — они резко подняли спрос»,— объясняет он.
В марте массовый отток россиян в постсоветские страны, прежде всего в Армению и Грузию, действительно привел к резкому дефициту предложения жилья в Ереване и Тбилиси для долгосрочной аренды и продажи. Например, Грузия в феврале по числу запросов россиян о приобретении недвижимости не входила даже в десятку самых популярных стран, в марте она стала второй, в апреле — третьей, свидетельствуют данные Prian.ru. Необходимого количества качественного предложения в стране за столь короткий срок появиться не могло, указывают аналитики. Этот тренд, по словам основателя Realiste Алексея Гальцева, привел к невиданному росту цен на предложения в долгосрочную аренду и способствовал удорожания выставленных на продажу квартир.
По мнению Филиппа Березина, скачков стоимости недвижимости больше не будет, хотя ее стоимость закрепилась на непривычно высоком уровне: спрос по-прежнему сильно превосходит предложения, значительный для небольших рынков приток российских клиентов остается стабильным. Этот тренд сохранится еще как минимум несколько месяцев. «Но и приезжающие уже более адекватно оценивают перспективы»,— замечает эксперт.
Ничего удивительного в этом нет: совершать сделки с недвижимостью в Евросоюзе сейчас трудно, если вообще возможно, шансы имеют только обладатели вида на жительство или гражданства третьих стран. На этом фоне ничего удивительного нет в том, что самыми популярными направлениями для соотечественников стали Турция, ОАЭ, Таиланд, Грузия, констатируют в Prian.ru. Сохраняется интерес, по данным консультантов, к Черногории, Албании и Сербии. В целом, по словам господина Березина, цены на жилье сейчас выросли во всех странах, в которые устремились граждане России и Украины. Эксперт приводит в пример рынок Антальи, где за несколько месяцев цены застройщиков в евро выросли на 15–20%.
Алексей Гальцев считает, что перспективы для инвесторов в жилую недвижимость на рынках постсоветских стран сохраняются, несмотря на перегрев. «Найти квартиру с перспективой роста цен, как в Тбилиси, все еще можно»,— уверен он. В Грузии наиболее перспективным направлением для инвестиций господин Гальцев считает район Кобулети в Аджарии. Он выделяет его как приморскую локацию, но с недостаточной пока инфраструктурой. В целом Грузия, по его словам, будет перспективным направлением для инвесторов в течение ближайших десяти лет благодаря удобной налоговой системе, простой процедуре оформления вида на жительство и благоприятному климату.
Впрочем, Филипп Березин считает инвестиции в постсоветские страны скорее рискованными: местные рынки недвижимости были и остаются нестабильными. «Сейчас в моменте можно больше заработать на аренде, а тот, кто купил квартиру, скажем, полгода или год назад, мог заработать и на перепродаже»,— рассуждает он. Но подобные вложения носят в основном спекулятивный характер. В целом, по словам господина Березина, инвестиции в недвижимость традиционно рассматриваются как долгосрочные — на 10–15 лет. Уверенности в стабильности рынков Грузии и Армении на такую перспективу у эксперта сейчас нет. «Впрочем, у российских покупателей сейчас не так много альтернатив, так что в краткосрочной перспективе интерес к этим локациям будет высоким»,— уверен он. Потенциальным инвесторам Филипп Березин советует заранее задуматься о перспективах управления недвижимостью: не во всех странах частный собственник может самостоятельно сдавать жилье в аренду.