|
Триумф доли |
Заполненный правовой пробел
Не секрет, что участие в долевом строительстве до настоящего момента имело под собой достаточно слабую правовую базу. Ни в одном нормативном акте, включая Гражданский кодекс, не было определения договора об участии в долевом строительстве, перечня прав и обязанностей сторон. На практике это приводило к тому, что каждый застройщик применял тот договор, который более всего удовлетворял его интересам.
Так, Верховный суд РФ в "Обобщении практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов" отмечал, что "договоры граждан с организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов... носили самые различные названия: подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии) и др. Но содержание перечисленных договоров (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) является практически одинаковым: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционно-строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т. д.) принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию".
В итоге, как показывает практика, застройщики заключали договоры, устраняющие основания наступления ответственности в случае нарушения ими договорных обязательств и снижающие размер компенсации и тем самым ущемляли интересы граждан. В частности, большинство договоров, которые стали предметом судебного разбирательства, были заключены так, чтобы исключить применение закона "О защите прав потребителей".
День смеха — без дураков
Безусловно, новый закон направлен в первую очередь на защиту слабой стороны — участника долевого строительства. И это представляется обоснованным. Ведь участник долевого строительства — физическое или юридическое лицо, денежные средства которого привлекает застройщик для финансирования строительства,— несет значительные риски. В отличие от заказчика по договору строительного подряда, участник долевого строительства не имеет права осуществлять контроль за ходом и качеством работ или давать застройщику указания. После уплаты застройщику стоимости будущей квартиры (или иного объекта недвижимости) участнику долевого строительства остается только ждать, пока застройщик закончит строительство, получит разрешение на ввод в эксплуатацию всего объекта недвижимости и после передаст в собственность участнику долевого строительства квартиру, гараж или иной объект в соответствии с договором.
Согласно новому закону, с 1 апреля привлекать денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (кроме объектов производственного назначения) можно будет только на основании договора участия в долевом строительстве, отвечающего ряду обязательных требований этого закона, или путем создания жилищного накопительного кооператива (для квартир и жилых домов).
Заключать договоры с участниками долевого строительства или даже распространять рекламу, связанную с привлечением денежных средств, застройщик может только при соблюдении определенных условий. До начала привлечения денежных средств застройщик обязан приобрести в собственность или арендовать земельный участок, на котором будет вестись указанное строительство, зарегистрировав сделку в установленном законом порядке, получить разрешение на строительство, после чего опубликовать в СМИ или интернете сведения о себе и о проекте объекта недвижимости, который он собирается построить (проектную декларацию). В случае заключения застройщиком договоров с нарушением этих требований участники-физические лица могут потребовать от застройщика возврата переданных ему денежных средств с уплатой штрафных санкций в размере удвоенной ставки рефинансирования ЦБ, а сверх того возмещения убытков (часть 3 статья 3 закона). Это требование закона должно пресечь деятельность компаний, которые сначала собирают деньги доверчивых граждан, а только потом начинают оформлять проектную и разрешительную документацию. Ведь этот процесс может растянуться надолго или вообще не увенчаться успехом. Например, в прошлом году Федеральный арбитражный суд Московского округа признал незаключенным договор аренды земельного участка, расположенного в СЗАО города Москвы, так как договор между некоммерческой организацией "Фонд развития жилищного строительства" и Москомземом был оформлен с нарушением требований действующего законодательства. В результате право аренды указанного земельного участка перешло к другой строительной компании — ОАО "Финансовая группа 'Новый мир'".
Право слабого
Новый закон определяет основные права и обязанности сторон договора участия в долевом строительстве, его форму и ряд обязательных условий, при отсутствии которых договор будет считаться незаключенным. Так, договор должен содержать определение конкретного объекта недвижимости, подлежащего передаче участнику долевого строительства, в соответствии с проектной документацией. Закрепление данного условия договора как обязательного должно сделать невозможной довольно распространенную ныне ситуацию, когда на одну и ту же квартиру претендуют несколько человек, каждый из которых добросовестно выполнил все условия договора с застройщиком. Кроме того, договоры участия в долевом строительстве подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав и считаются заключенными с момента такой регистрации. Контроль государственного органа должен исключить и возможность заключать несколько договоров на одну и ту же квартиру недобросовестным застройщиком. Защита прав участников долевого строительства осуществляется также через повышенные штрафные санкции, которые застройщик будет обязан уплатить в случае нарушения им условий договора. Кроме того, закон предусматривает возможность одностороннего отказа от исполнения договора участником долевого строительства при существенном нарушении застройщиком своих обязательств по договору. В этом случае застройщик помимо возврата участнику уплаченных денежных средств также должен заплатить повышенные штрафные санкции. В качестве примера таких существенных нарушений можно привести нарушение застройщиком срока передачи объекта недвижимости участнику долевого строительства, прекращение или приостановление строительства, которое с очевидностью свидетельствует о том, что застройщик нарушит срок передачи объекта, существенное изменение проектной документации, изменение назначения нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома, и т. д.
Участники долевого строительства-физические лица также пользуются всеми способами защиты своих прав, которые им предоставлены законом РФ "О защите прав потребителей".
Дополнительной гарантией защиты имущественных интересов участников долевого строительства являются положения закона, согласно которым до момента передачи застройщиком объектов долевого строительства в собственность участников земельный участок, на котором ведется строительство, и сам недостроенный объект находятся в залоге у участников долевого строительства. А в случае обращения взыскания на недостроенный объект недвижимости по долгам застройщика участники долевого строительства получат денежные средства, вырученные от его продажи, в первоочередном порядке.
Таким образом, вступающий в действие закон об участии в долевом строительстве должен создать надежную правовую основу для инвестирования денежных средств в долевое строительство недвижимости.
|