Все очень оценочно
Как российские оценщики пережили последние 12 месяцев
Ежегодный, 18-й выпуск рэнкингов оценочных компаний, подготовленный агентством RAEX («РАЭКС-Аналитика»), показал, что по итогам 2021 года рынок оценки вышел из связанной с пандемией стагнации. В оценке перспектив ведущие игроки отрасли крайне осторожны и напрямую увязывают их с общеэкономической ситуацией в стране.
Фото: Евгения Яблонская, Коммерсантъ
Фото: Евгения Яблонская, Коммерсантъ
Совокупная выручка участников очередного списка крупнейших оценочных организаций составила по итогам 2021 года 10,13 млрд руб., увеличившись за год по сопоставимым данным на 9,4%, что больше инфляции, которая, по данным Росстата, составила 8,4%. Это заметно хуже итоговых показателей 2019-го (рост рынка оценки тогда составил 14% при инфляции 3%), но все же выше итогов 2020-го (3,5% при инфляции 4,9%). Результаты, продемонстрированные оценщиками в 2021 году, близки к тем, что показывают их коллеги из смежных сегментов B2B-услуг, объем и динамику которых RAEX ежегодно отслеживает. Например, ведущие аудиторские организации в 2021 году увеличили свои доходы на 8,6%, а крупнейшие консалтинговые компании — на 12%.
Кому кризис, а кому оценка
В нынешнем рэнкинге крупнейших оценщиков, в котором приняло участие 112 оценочных организаций, только 31 компания завершила 2021 год снижением доходов, у 12 из них отрицательная динамика не превысила и 10%. Достоин внимания и топ-20 компаний рэнкинга, на долю которых приходится 62% выручки. Здесь положительную динамику показали почти все участники, а темп роста их совокупного дохода составил 10%. Если же не брать в расчет снижение выручки у двух компаний из первой тройки, то суммарная выручка первой двадцатки выросла бы и вовсе на 20%.
Выход из стагнации и осторожный оптимизм при оценке перспектив рынка оценки в текущем периоде дают результаты опроса 79 компаний: согласно предоставленным RAEX показателям выручки за первые три месяца 2022 года, их суммарный доход по отношению к аналогичному показателю 2021-го увеличился на 28%, составив 1,245 млрд руб.
«Особенностью текущего времени стала трансформация, в рамках которой растет количество событий, связанных со сменой собственников и передачей активов: выход иностранных участников, приобретение активов нового профиля для импортозамещения. Причем на первый план для заказчиков выходят проверка оценщика и способность оперативно выполнять серьезные задачи: провести всесторонние процедуры due diligence и подготовить отчет об оценке стоимости бизнеса или активов»,— говорит Вера Консетова, заместитель председателя совета сети РУКОН и управляющий партнер РУКОН АФК («АФК-Аудит»).
«В кризис происходит перераспределение игроков в различных отраслях, что влечет за собой рост объема сделок, требующих экспертизы. Вместо оценки для развития бизнеса более востребованной становится оценка, связанная с проблемными активами»,— поясняет тенденции спроса на оценку Елена Шувалова, партнер группы ALTHAUS.
Сделки и финансы
Наибольшие объемы выручки от оценочной деятельности в прошлом году пришлись на три направления: оценка в целях купли-продажи активов, в целях организации/реструктуризации бизнесов, а также в целях кредитования и привлечения финансирования. По данным участников рэнкинга, выручка в этих секторах составила в 2021 году 1,994 млрд руб., 1,078 млрд руб. и 981 млн руб. соответственно — суммарно это 40% от их общего дохода.
«Стабильным можно назвать спрос на услуги по оценке для целей внутригрупповых сделок, кредитования под залог коммерческой недвижимости и производственных активов»,— говорит Павел Карцев, генеральный директор ООО «Консалтинговая компания Карцева "ВАЛРУС"». «Любые экономические изменения запускают процесс передела в отрасли, количество сделок M&A возрастает. Таким образом, по-прежнему актуальны услуги по их сопровождению, в том числе в оценке. Среди наших клиентов много крупных структур, внутри которых происходит реорганизация, меняются собственники, условия инвестиционных проектов, проводятся сделки слияния и поглощения»,— комментирует Федор Спиридонов, управляющий партнер группы компаний SRG. В текущем году спрос на оценку в таких процессах может не только остаться стабильным, но и усилиться. Причины тому — трансформация бизнеса и перестройка экономических процессов на фоне санкций и мирового кризиса, развитие инфраструктурных проектов и строек, залоговое кредитование и т. д.
«Наиболее востребованной сейчас является оценка имущества и бизнеса предприятий с иностранным участием для целей купли-продажи и М&А, оценка непрофильных и проблемных активов, оценка изменившихся ставок аренды коммерческой недвижимости. Текущая экономическая ситуация создает предпосылки для увеличения сделок M&A, банкротных процессов и тому подобного. Прежде всего эти процессы затронут предприятия и отрасли, в которых было существенным участие иностранного капитала или доля импортных составляющих и комплектующих»,— говорит Кирилл Кулаков, соучредитель Центра независимой экспертизы собственности.
«Сегодня мы фиксируем выросшее число запросов на проведение оценки бизнеса для целей продажи или реструктуризации. Один из определяющих факторов — это решение значительного количества иностранных компаний покинуть Россию. Есть клиенты, которые действительно хотят выяснить реальную цену своего российского бизнеса перед продажей, намереваясь получить за него полную стоимость. Есть и такие, кто проводит консультации с менеджментом российских подразделений, планируя передать бизнес им»,— говорит Станислав Новиков, старший партнер аудиторско-консалтинговой группы ФБК.
По словам Федора Спиридонова, сейчас идет перестройка всей экономической системы и количество сделок M&A увеличится: «Это вынужденная мера, в связи с чем повысится востребованность услуг в области комплексной экспертизы, due diligence, в том числе оценки бизнеса и больших инвестиционных проектов».
Еще 271 млн руб. пришлось на сектор оценки в целях ипотеки, 248,5 млн руб. составили доходы от оценки в рамках аренды, 185 млн руб.— при процедурах банкротств и 133,7 млн руб.— при оценке в страховании.
Стабильность в типовых целях оценки сохранится при получении ипотеки и кредитования малого и среднего бизнеса. «В начале года ставка рефинансирования резко увеличилась, и объемы заявок сократились, сегмент кредитования, в том числе ипотечного, существенно просел. Однако сейчас мы наблюдаем обратную ситуацию: ЦБ резко снижает ставку, и объемы постепенно возвращаются на прежний уровень»,— поясняет Федор Спиридонов.
Споры о недвижимом
Как и раньше, самую весомую долю в структуре суммарных доходов участников рэнкинга занимает оценка недвижимого имущества — в 2021 году это 39%, или 2,99 млрд руб. По данным 104 компаний—участниц рэнкинга в рамках оценки недвижимости в 2021 году было составлено не менее 137 тыс. отчетов, из которых 1878 пришлись на оценку объектов стоимостью более 1 млрд руб.
Несмотря на свои масштабы, в этом сегменте уже второй год подряд фиксируются низкие темпы роста. Выручка участников рэнкинга по итогам 2021 года здесь почти не поменялась, ее прирост составил –0,2%. В рэнкинге по итогам 2020 года темп роста был тоже невелик, составив 5%. Причина застоя кроется в высокой конкуренции, но говорить о снижении интереса к оценке недвижимости не приходится.
Поток доходов по-прежнему обеспечен спросом на оценку рыночной стоимости недвижимости при сделках, слияниях и поглощениях, для целей залога и ипотеки, а также потребностями государства. «Наиболее востребованной остается оценка государственной коммерческой недвижимости в целях вовлечения ее в оборот, аренды, приватизации и изъятия. Также растет объем оценки жилой недвижимости для ипотеки»,— говорит Максим Скатов, президент саморегулируемой организации «Союз "Федерация специалистов оценщиков"». Актуальным драйвером для участников рынка останется и оценка для целей оспаривания кадастровой стоимости. «В 2021 году в ряде субъектов РФ, в частности в Москве, была проведена очередная государственная кадастровая оценка (ГКО) объектов недвижимости, а в 2022-м по всей России проводится внеочередная ГКО всех земельных участков. Получается, что в той же Москве ГКО будет проводиться три года подряд. С учетом того что кадастровая стоимость многих объектов по-прежнему существенно отличается от реальной рыночной, потребность в ее оспаривании останется еще весьма долго»,— поясняет Кирилл Кулаков.
«Многие собственники коммерческой недвижимости уже сталкивались с завышенной кадастровой стоимостью своих объектов, соответственно, хоть раз оспаривали ее и понимают процесс оспаривания. Для многих субъектов РФ с 2022 года применяется новая кадастровая стоимость, следовательно, чтобы не переплачивать налог на имущество, большинство собственников не ждут и оспаривают ее в первый же год. Так, в Москве в 2022-м уже подано более 2 тыс. исков об оспаривании кадастровой стоимости»,— рассказывает Максим Скатов.
Вероятно, доходы в этом направлении у оценочных компаний могли быть и больше, если бы не введенная с ноября 2021 года монополия государственных судебных экспертов на услуги по судебной стоимостной экспертизе. «В нашей компании традиционно высока была доля проектов, связанных с оспариванием кадастровой стоимости и судебными экспертизами в данной сфере. После передачи проведения экспертиз в данной сфере в ведение исключительно государственных судебных экспертов объем работ по данному направлению снизился»,— сетует Павел Карцев. Его компания стала инициатором судебного разбирательства с правительством РФ в Верховном суде по данной проблеме. По его словам, после вынесения судом решения практика во всех регионах вернулась обратно, однако в Московском регионе суды продолжают все экспертизы назначать в РФЦСЭ Минюста РФ.
«В регионах РФ судьи направляют экспертизы в независимые оценочные организации, но вот в Москве, Московской области все экспертизы проводит только лаборатория судебной экспертизы Минюста РФ, и как-то так у них выходит, что рыночная стоимость оказывается близкой с кадастровой, и экономии налогов собственник недвижимости через суд не получает»,— говорит Ирина Комар, управляющий партнер ООО «Профессиональная группа оценки».
Что касается перспектив, то, по словам участников рэнкинга, спрос на оспаривание кадастровой оценки не прекратится — очередной его всплеск ожидается уже в следующем году в связи с проведением всероссийской государственной кадастровой оценки по объектам капитального строительства. «Поскольку процедура пройдет по всей стране, а также учитывая, что рыночная стоимость объектов коммерческой недвижимости снижается, в отличие от кадастровой, высока вероятность, что количество процедур по оспариванию кадастровой стоимости увеличится в 2023–2024 годах, соответственно, возрастет и спрос на оценку в рамках данной процедуры»,— считает Федор Спиридонов.
Другим массовым, но тоже «вялым» сегментом рынка в 2021 году стали услуги по оценке оборудования и транспорта — доходы крупнейших оценочных компаний в этом секторе составили 685,5 млн руб., снизившись при этом по сопоставимым данным на 2%.
Актуализация активов
Завидные темпы по итогам 2021 года показал сектор оценки бизнеса и ценных бумаг. Этот сегмент остается одним из самых емких и по объему выручки, и по количеству компаний (из общего числа участников рэнкинга — 101 компания). Их суммарная выручка составила по указанным видам оценки за 2021 год 2,48 млрд руб., увеличившись на 24%. По данным участников рэнкинга, они составили как минимум 7946 отчетов, из которых на долю объектов стоимостью более 1 млрд руб. пришлось 1455 штук.
«В последнее время наряду со стандартным запросом на определение рыночной стоимости и подготовку отчета об оценке клиенты стали обращаться к нам с просьбой посчитать бридж — переход от стоимости акционерного капитала к собственному — для переговорного процесса»,— говорит Елена Шувалова.
Интерес к оценке бизнеса проявляет и государственный сектор. «Стабильным остается спрос со стороны государства на оценку принадлежащего ему имущества и пакетов акций для целей приватизации, купли-продажи, аренды, внесения в уставные капиталы и так далее, а также на оценку частного имущества, изымаемого для государственных нужд»,— рассказывает Кирилл Кулаков.
Еще более ощутимый рост на рынке оценки показал сектор переоценки основных средств, в том числе для целей подготовки отчетностей. Суммарная выручка участников рэнкинга в этом секторе увеличилась в 2021 году по сопоставимым данным на 41%, составив 478,9 млн руб.
Осторожный оптимизм при определении перспектив этого сегмента связан с изменениями в федеральных стандартах бухгалтерского учета (ФСБУ) по части отражения основных средств в бухгалтерской отчетности по справедливой стоимости. «Для отчетности по РСБУ начиная с 2022 года стали обязательны те процедуры, которые ранее осуществлялись только при подготовке отчетности по международным стандартам. Это отдельный большой блок работы. Оценка справедливой стоимости, определение ликвидационной стоимости, пересчет амортизации с учетом ликвидационной стоимости, порядок проведения обесценения — все это ново для РСБУ»,— рассказывает Станислав Новиков.
«Ближе к концу года мы ожидаем рост спроса на услуги оценки активов в соответствии с требованиями новых ФСБУ. Стандарты введены к обязательному применению с 2022-го, однако большинство компаний формирует отчетность по итогам года, и вопросы переоценки, а также начисления амортизации по новым правилам они отложили на конец года»,— дополняет Павел Карцев.
Возросла по итогам 2021 года выручка участников рэнкинга и по направлению оценки нематериальных активов и интеллектуальной собственности: рост составил 12%, а доход — 376,1 млн руб. Не очень активный спрос связан с дороговизной этого вида услуг, главный драйвер здесь — потребность во вводе нематериальных активов в учетную деятельность. «Несколько лет назад на уровне правительства РФ было принято решение, что компании, обладающие нематериальными активами — результатами научных исследований, разработками, патентами, которые ранее не отражались на балансе, теперь обязаны это делать»,— поясняет Станислав Новиков.