Памятное место

приватизация

Если желаемое получить нельзя, но очень хочется, то все же можно, гласит известная поговорка. Именно так обстоит дело с продажей в частные руки московских памятников архитектуры, охраняемых государством. Исторические особняки столицы делятся на имеющие федеральное и местное значение. Первые продавать нельзя ни в коем случае. Вторые могут быть переданы в собственность коммерческих организаций или частных лиц, но с обременением в виде обязательств по сохранности их исторического облика. Тем не менее риэлтеры утверждают, что приватизация охраняемых объектов, в том числе федерального значения,— непростая, но вполне достижимая задача.

Qui prodest?

В зависимости от того, в какой охранный перечень — федеральный или местный — входят исторические здания, их судьбу решает либо правительство РФ в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом (ФАУФИ) и Агентства по управлению и использованию памятников истории и культуры (АУИП, относится к Минкультуры РФ), либо министерство имущественных отношений правительства Москвы, а в нем — главный комитет по охране памятников (ГКОП). Формально в их задачи входит контроль за состоянием культурно-значимых архитектурных комплексов. Представители всех этих организаций ведут реестр московских памятников и занимаются оценкой их культурной значимости. Они проводят работу по выявлению памятников и постановке их на учет, они же вправе принять решение о выводе особняков или усадеб из культурного фонда и прекращении госнадзора за ними.

В руках этих структур и находится право допускать или не допускать продажу домов старой застройки. Как говорят в АУИП, разграничение полномочий местных и федеральных органов должно проводиться строго — "московская власть, федеральные памятники не трожь". Однако Алексей Клименко, вице-президент Профессионального союза художников РФ, входящий в президиум экспертно-консалтингового совета при главном архитекторе Москвы (интервью с ним см. на этой странице), утверждает, что ГКОП сейчас занимается вообще всеми памятниками, находящимися на московской территории. В самом комитете Ъ подтвердили, что выносят вердикты и по зданиям из федерального списка.

Наличие всего одного комитета, распоряжающегося культурным наследием, значительно облегчает инвесторам задачу получения памятников в собственность. "Продажа федеральных памятников архитектуры в частную собственность нелегальна, но возможна,— комментируют Ъ в Swiss Realty Group.— В нашей стране все решается, в том числе путем взяток". В риэлтерских кругах стоимость работ по оформлению такой сделки оценивают примерно в 5% от стоимости особняка.

Схемотехника

При покупке памятника архитектуры к пакету документов, обычному для оформления покупки недвижимости, добавляется лишь охранная грамота — документ, в котором фиксируются обязанности нового владельца по сохранению особняка в прежнем состоянии. Но перед покупкой инвестору нужно инициировать еще и проведение научной экспертизы, в ходе которой подтверждается или опровергается ценность памятника и фиксируется так называемый предмет охраны — лепнина, старинная кладка, крыльцо, фасад дома и т. п. Экспертизу проводит научно-методический центр ГКОП. По словам инспектора ГКОП Натальи Голубковой, именно специалисты центра определяют, можно ли продать памятник. "Но только если он местного значения",— отмечает она.

Чтобы продать федеральный памятник, проще всего добиться сначала понижения его в статусе до местного, а потом провести переоценку и получить в собственность с обременением охранной грамотой. Такая схема применяется, если объекты вполне сохранились. К примеру, с помощью понижения статуса глава Российской академии художеств (РАХ) Зураб Церетели добился в 1999 году перевода на баланс РАХ дома Губина на ул. Петровка, 25 и дворца князей Долгоруковых на Пречистенке, 19, а также фактически получил в собственность ("оперативное управление") дом Разумовского на Казакова, 18-20 (информацию об этом Ъ подтвердили в АУИП).

"Законным образом это можно было бы сделать только после федеральной комиссии совместно с ФАУФИ,— говорят представители АУИП.— Они бы определили ценность объекта, и если она утрачена по той или иной причине, внесли изменения в паспорта объектов, потом изменения в списки, которые должны были быть утверждены правительством России. И только распоряжением правительства же памятники могли выводиться из-под федеральной охраны". Но в случае с господином Церетели проект не проходил искусствоведческую проверку, дело было решено на местном уровне, в ГКОП. Сейчас его собственность никем не оспаривается, хотя в федеральном агентстве по памятникам признают, что особняки были понижены в статусе и переданы РАХ незаконно.

Если же здание ветхое, оно выморачивается. То есть приводится к аварийному состоянию, чтобы к моменту приобретения комиссия по оценке могла вывести его из охраняемого списка и признать годным к сносу. Константин Сумароков, куратор проекта "Москва, которой нет" (в рамках которого ведется база данных о потерянных столицей зданиях), поясняет: "Жителей дома постановлением правительства Москвы по соглашению с будущим покупателем выселяют, а дом оставляют без жильцов. Достаточно трех-четырех лет, чтобы признать его аварийным. Потом дом ставят на капремонт и официально привлекают инвестора". Так, по его словам, в 2001-2002 годах были потеряны дома в Варсонофьевском переулке, 6 и 4. Проект Льва Кекушева, архитектора начала XX века (московский модерн). "Пусть вас не смущает магия кекушевского имени, говорили нам на заседаниях управления по охране памятников,— рассказывает господин Сумароков.— И они так и не поставили дома на охрану, а потом уничтожили их".

Отметим, что в любом случае, покупая особняк федерального значения, инвестор попадает в зону риска — в составе ГКОП (правительство Москвы) работает специальная комиссия, в задачи которой входит контроль состояния памятников, имеющих федеральный или муниципальный охранный статус. "Чиновники меняются,— констатируют девелоперы.— Если вы сегодня полностью оформили документы, это не значит, что завтра к вам не могут прийти и выгнать из особняка".

Муляж или реконструкция?

Несмотря на риски, спрос на памятники архитектуры большой. Часто, отмечают риэлтеры, такими зданиями интересуются иностранные компании, которые устраивают в них свои представительства. Примером может быть французское посольство, расположившееся в особняке на Якиманке. Физические лица и отечественные девелоперские компании обычно покупают исторические дома для перепродажи, тогда для покупателя в первую очередь ценна земля. Памятник можно снести, а вложения в землю в центре Москвы практически при любой цене особняка себя окупят — как правило, здания расположены в привлекательных для застройщиков районах, на Третьяковке, Петровке и т. п. "Любое строение — офисный центр, ресторан, жилой комплекс, развлекательный центр — принесет в историческом центре Москвы больше денег, чем двухэтажный ветхий домик, каким бы ценным с точки зрения истории и культуры он ни был",— говорит Мария Крюкова из Swiss Realty Group.

С другой стороны, поведение инвестора зависит от состояния памятника. Исторические деревянные дома, каких, например, много было раньше на Полянке, покупали обычно не для того, чтобы их сохранить. Максимум, на что шли застройщики,— так называемый муляж, когда внутри внешней коробки здание целиком перестраивается, с заменой перекрытий, достраиванием трех-четырех этажей и изменением внешнего вида особняка. Но вместе с тем есть и памятники архитектуры в прекрасном состоянии, с отличными перекрытиями и хорошим ландшафтом вокруг. В таком случае покупателю нет смысла проводить полную реконструкцию, здание обычно немного перестраивают и перепродают как предмет искусства. Такие дома уникальны, оценить их реальную стоимость практически невозможно. Для сравнения — усадьбы в пределах Садового кольца, не обремененные охранными грамотами, могут стоить от $3 до $8 тыс. за 1 кв. м.

Как утверждают консультанты из Swiss Realty и Nordblom, "муляжи" (они называют такой подход к сохранению памятника "полной реконструкцией") разрешены властями. По их мнению, у мэрии все равно не хватит средств на поддержание памятников в приличном состоянии, а инвестору нет смысла вкладываться в разваливающееся строение (которое может обойтись ему до $1 тыс. за 1 кв. м), если не иметь возможности его перестроить. "Когда приходит заказчик и предлагает проект реконструкции, власти обычно соглашаются",— говорит Мария Крюкова. Правда, по словам Натальи Голубковой из ГКОП, если инспекторы увидят, что реальные изменения в облике здания расходятся с согласованным в научно-методическим центре ГКОП проектом реконструкции, возможна остановка работы строителей, а инвестору грозит штраф. Тем не менее, если "муляж" согласован заранее, по ее словам, перестройка памятника архитектуры допустима.

Алексей Клименко возмущен таким подходом к сохранению культурного наследия: "Настоящая реставрация — долгий научный процесс с сохранением всех исходных частей комплекса. А 'муляжи' — самодурство властей, которые позволяют себе не считаться с художниками. К сожалению, никто не объясняет населению, почему подлинник важнее, чем 'муляж', а нас и вовсе об этом не спрашивают".

Приватизация скандальным порядком

Старинные особняки, связанные с именами знаменитых архитекторов, поэтов, писателей, композиторов, художников, могут оказаться в частной собственности и помимо федеральных и региональных органов, занимающихся охраной памятников. Так, в период с 1996 до 2002 года, пока памятники федерального значения еще могли быть приватизированы в легальном порядке, несколько знаменитых зданий оказались втянуты в скандальные истории, продолжающиеся до сих пор. По-прежнему актуален спор за Центральный дом литераторов (дом Ростовых на Поварской, 52) между Союзом московских писателей во главе с Риммой Казаковой и Международным сообществом писательских союзов (МСПС) Сергея Михалкова. МСПС оказался фактическим собственником дома Ростовых по решению арбитражного суда Москвы 2001 года, признавшего организацию знаменитого поэта преемником Союза писателей СССР (ему дом на Поварской принадлежал в советские годы). Госпожа Казакова же с таким решением не согласна и продолжает искать защиты в правительстве РФ и московской мэрии. В доме страхового общества "Россия" (Сретенский бульвар, 6/1) произошла еще более странная история. С 1966 года в этом здании размещались мастерские художников. В середине 90-х годов мэрия столицы приняла постановление, разрешающее владение неприватизированными студиями только ГУПам (Московский союз художников таковым не является). Жильцы дома организовали кондоминиум "Товарищество на Сретенке" (ТСМ), получили полномочия по управлению всем зданием и предложили художникам освободить помещения или оплачивать аренду студий. Минимущества Москвы уже признало действия ТСМ противоправными, но пока длился конфликт, в некоторых мастерских успел разместиться клуб-ресторан.