Росреестр подготовил два законопроекта о регулировании использования земель и построенных на них объектов, включая ИЖС. Новые нормы должны стимулировать граждан к кадастровой регистрации частных домов: при уклонении от нее на арендованной у государства земле более 10 лет недвижимость сможет быть продана на торгах. Также ведомство намерено расширить санкции за неиспользование и ненадлежащее использование любых земель: пока ответственность за это определена только для сельхозугодий. Бизнес говорит о необходимости смягчения и упрощения законодательства — однако Росреестру нужно наполнять кадастр данными: к нему привязываются многие экономические программы и планы.
Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ
Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ
Росреестр опубликовал на regulation.gov.ru поправки «в отдельные законодательные акты РФ» и к КоАП, направленные на наведение порядка сразу в нескольких сферах земельных отношений: это кадастровый учет объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и контроль соответствия использования земельных участков и построенных на них объектов видам разрешенного использования. Масштабные работы связаны с новой госпрограммой «Национальная система пространственных данных», которая должна стать базой для госпрограмм и проектов в экономике.
Одной из наиболее социально чувствительных идей ведомства является принуждение граждан к кадастровому учету объектов ИЖС — через введение в Градостроительный кодекс нормы о том, что договоры аренды участков госземли под такими домами, не зарегистрированными в течение 10-летнего срока, будут разрываться, а сами постройки — продаваться на торгах.
В службе настаивают на том, что инициатива нужна для госрегистрации. Такая обязанность уже предусмотрена в Градостроительном кодексе, но в реальности «на территории каждого субъекта РФ имеется от 1 тыс. до 5 тыс. жилых домов, которые используются гражданами без регистрации прав». Отметим, что первым следствием активизации кадастрового учета ИЖС станет рост налоговой базы — налог на недвижимость пополняет региональные бюджеты. При этом в РФ в последние годы бум ИЖС, сектор рос темпами в 50–80%, в июне для него была запущена льготная ипотека.
Для собственников земель Росреестр намерен ввести в законодательство обязанность использовать здания и сооружения на них «в соответствии с установленным для участков видом разрешенного использования». Сейчас вопрос не урегулирован, эксперты не раз высказывались за необходимость убрать путаницу в понятиях «назначение» и «использование» земель, однако служба настаивает на приведении в рабочее состояние нынешней конструкции. Для этого органы земельного надзора получат полномочия по контролю использования участков и право отзывать разрешение на строительство при нарушениях. В частности, для этого предлагается дать унифицированное определение понятия «освоение земельного участка» и описать мероприятия, которые к нему относятся; правительство при этом должно будет определить и признаки неиспользования земель. Сейчас такая норма есть только для сельхозучастков, поправки же к КоАП должны распространить санкции за это на все участки.
«Законопроект дает гражданину время на освоение земельного участка и устанавливает соответствующие сроки, только после истечения которых контрольно-надзорные органы могут заниматься вопросами привлечения к ответственности землепользователя»,— говорит статс-секретарь — замглавы Росреестра Алексей Бутовецкий. Чиновники объясняют новации защитой имущественных интересов граждан, в том числе невозможностью передачи «недостроенного» ИЖС по наследству или включения его в программы газификации. Однако для предпринимателей задача приведения разрешенных видов использования земель в соответствие с реальностью вызовет необходимость соблюдения новых формальностей. Как сказали “Ъ” в службе, в частности, нужно будет «принять меры для внесения уточненных данных в ЕГРН».
Отметим, впрочем, что проект Росреестра вводит новые обязательные требования для бизнеса, и у участников рынка есть надежда «сгладить» его нормы при обсуждениях в профильной рабочей группе подкомиссии Белого дома по контрольно-надзорной деятельности. Пока же, как отмечает президент «Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства» Елена Николаева, «это, скорее, опережающее нормотворчество». Если такие нормы будут введены, подчеркивает госпожа Николаева, необходима «значительная отсрочка конфискационных норм». При этом, полагает эксперт, законопроект нуждается в доработке — его необходимо дополнить кардинальным упрощением порядка регистрации прав на возведенные объекты.