На фоне кризиса, растущих издержек и падающей рентабельности девелоперского бизнеса власти Москвы решили дать послабления отрасли. Теперь столичные девелоперы жилья, которые для получения льготы за смену вида разрешенного использования (ВРИ) земли строят коммерческую недвижимость с партнерами, могут снизить свою долю участия в таких СП с 75% до 51%. Таким образом власти рассчитывают поддержать спрос на покупку площадки под застройку, что стимулирует процесс смены ВРИ для пополнения городского бюджета, не исключают эксперты.
Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ
Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ
“Ъ” ознакомился с подписанным мэром Москвы Сергеем Собяниным постановлением правительства Москвы №2274-ПП от 18 октября. В одном из пунктов документа записано, что доля девелоперов жилья в совместных с другими компаниями инвестпроектах по созданию новых рабочих мест за Третьим транспортным кольцом (ТТК) снижается с 75% до 51%. В департаменте инвестиционной и промышленной политики (ДИПП) Москвы сообщили “Ъ”, что мэрия находится в постоянном диалоге с застройщиками и на основе обратной связи совершенствует условия.
4,8 миллиона квадратных метров
жилья сдано в Москве в январе—сентябре 2022 года, по данным Росстата.
В ноябре 2020 года мэрия увеличила плату за изменение вида разрешенного использования земель, что позволяет перевести участки иного назначения под жилищное строительство, в два-восемь раз в зависимости от районов Москвы и с учетом кадастровой стоимости площадок. Власти повысили плату после того, как за ТТК образовался дисбаланс в пользу жилья при дефиците мест приложения труда. Тогда же мэрия пообещала застройщикам льготы при смене ВРИ участков в случае строительства в партнерстве с другими компаниями коммерческой недвижимости и объектов инфраструктуры, где, по замыслу мэрии, создаются новые рабочие места.
Ряд девелоперов активно пользуются преференцией. Так, Capital Group строит технопарки в границах Москвы в обмен на льготы по земле в рамках проекта «Бадаевский» в центре Москвы. А ГК «Пионер» с 2020 года реализовывает бизнес-центр «Останкино бизнес-парк» в обмен на льготы на ВРИ по площадке в районе Павелецкого вокзала, где девелопер возводит жилье. По данным ДИПП, мэрия уже подписала с инвесторами 25 аналогичных соглашений, предусматривающих строительство 53 объектов инфраструктуры.
Замысел поправок мэрии Москвы в том, чтобы позволить застройщику привлечь к участию в строительстве другие компании, поясняет юрист адвокатского бюро Asterisk Вячеслав Климов.
Не все девелоперы жилья хотят участвовать в строительстве коммерческих объектов самостоятельно и ищут для этого партнеров. Так, в мае 2021 года «Самолет» планировал вложиться в строительство технопарка в Зеленограде с «Мотек-Ц», также источники “Ъ” говорили о спросе на похожие проекты со стороны «Аквилона» и Sminex (см. “Ъ” от 28 мая 2021 года). В «Самолете» и «Мотек-Ц» не прокомментировали, договорились ли компании о сотрудничестве. По такому же принципу, не исключают собеседники “Ъ”, девелопер офисов Stone Hedge в начале 2022 года стал партнером группы ПИК в проекте строительства бизнес-центра на 140 тыс. кв. м на юго-западе Москвы.
Снижение доли участия застройщиков жилья в совместных проектах упростит вопросы структурирования сделок между девелоперами и владельцами участков, считает директор департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Николай Горюнов. Кроме того, добавляет исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский, новые правила позволят владельцам участков привлекать в их застройку большое число партнеров. Это существенно увеличит количество совместных проектов девелоперов жилого и нежилого сектора в ближайшие пару лет, соглашается директор по развитию коммерческой недвижимости ГК ФСК Сергей Пшеничников.
Новые правила получения льготы по переводу земель, по словам председателя совета директоров «Бест-Новостроя» Ирины Доброхотовой, выглядят «вполне закономерной для застройщиков скидкой» на фоне кризиса, растущих издержек и падающей рентабельности девелоперского бизнеса. Эксперт не исключает, что изменения призваны также пополнить городской бюджет: они подразумевают поддержание спроса на площадки под застройку и стимуляцию безостановочного процесса смены ВРИ.