Девелоперы уходят за кольцевую
Тенденция
По итогам прошлого года в Петербурге и Ленинградской области было суммарно введено около 7,5 млн кв. м жилья. Причем Ленобласть опередила Петербург и заняла четвертое место в России по объему ввода жилья среди других регионов. Эксперты говорят, что тенденция ухода девелоперов за КАД, начавшаяся еще в 2021 году, получила продолжение и в прошлом году.
Фото: Коммерсантъ / Евгений Павленко
Фото: Коммерсантъ / Александр Коряков
Ленинградская область заняла четвертое место в России по показателям ввода жилья, которые составили 3,96 млн кв. м, впервые превысив соответствующие показатели Санкт-Петербурга (3,5 млн кв. м). На первом месте с 14,1 млн кв. м — Московская область. На втором — Краснодарский край с 7,59 млн. кв. м, а на третьем — Москва с 6,79 млн. кв. м введенного жилья, сообщает Управление Росреестра по Ленинградской области. Также Ленинградская область находится на третьем месте, после Московской области и Краснодарского края, по вводу площади жилых домов на участках, выделенных под ИЖС.
За первый месяц 2023 года на кадастровый учет Управления Росреестра по Ленинградской области поставлено 2643 жилых дома на участках, выделенных под ИЖС, общая площадь составила 379 318 кв. м (для сравнения, в январе 2022 года на учет поставили 1740 домов общей площадью 265 637 кв. м). Жилых домов на садовых участках в январе 2023 года поставлено на учет 702, их общая площадь — 80 484 кв. м (в январе 2022 количество домов составляло 371, общая площадь — 45 470 кв. м). Итого в первый месяц 2023 года общее количество жилых домов на участках, выделенных под ИЖС, и садовых участках, поставленных на кадастровый учет, составляет 3345, общая площадь — 459 802 кв. м, средняя площадь — 137 кв. м.
Комплексный подход
Директор по продажам ГК «А101» в Санкт-Петербурге Мария Орлова говорит: «Спрос из Петербурга смещается в Ленобласть — это один из основных итогов минувшего года. При этом все более востребованными становятся проекты комплексного освоения территории. Это, в свою очередь, уже повлияло на структуру предложения. Например, во Всеволожском районе 46% предложения приходится на комплексную застройку, в Ломоносовском районе — 32%».
Евгений Хохлов, директор по маркетингу холдинга AAG, считает, что тенденция по перемещению проектов в зоны, где стыкуется Ленобласть с Петербургом, будет увеличиваться, особенно в сторону загородной недвижимости и ИЖС. «ИЖС уже превышает 50% от всех продаваемых метров в области»,— говорит эксперт.
Следует отметить, что в Петербурге также объем ввода жилья смещается на периферию. В прошлом году лидером ввода стал Пушкинский район. В 2020 и 2021 годах больше всего жилья строилось в Приморском районе, однако в 2022 году первое место и по количеству выведенных в продажу квартир, и по числу новых жилых проектов занял Пушкинский район. Как отмечают эксперты консалтинговой компании Nikoliers, в прошлом году девелоперы продолжили приобретать на юге города за КАД земельные участки под строительство домов. В Пушкинском районе за год в продажу было выведено 9,4 тыс. квартир, в то время как по всему городу на рынок вышло 56 тыс. лотов. Объем нового предложения в этой локации по сравнению с 2021 годом вырос в 2,3 раза.
В предыдущие два года в рейтинге по объему нового предложения на рынке лидировал Приморский район. Так, в 2020 году в Приморском районе было выведено в продажу почти 15 тыс. квартир, в 2021-м — 12,8 тыс. квартир. Однако в 2022 году этот показатель сократился до 4,8 тыс. квартир, и Приморский район переместился в рейтинге на шестое место.
Пушкинский район опередил Приморский и по количеству новых проектов, продажи в которых стартовали в 2022 году. Здесь запустились сразу девять премьер: Aerocity 4, Aerocity Club и Aerocity Family («Лидер Групп»), «Plus Московский» (ПСК), Univer City (Setl City), «Пушкинский квартал» (ФСК), «Симпл» (Bau City Development), «Монография» («Эталон») и «Смарт» («Вита»). При этом в 2020 году лидером по количеству новых ЖК был Приморский район — пять проектов, а в 2021 году — Выборгский район с шестью проектами.
«В последние годы девелоперы активно реализовывали проекты в черте города, в частности, в Новой Каменке, Шувалово, вдоль Петергофского шоссе, в Ручьях и Парголово, поэтому предложение в районах за КАД пополнялось очень ограниченно. Однако в 2021–2022 годах дефицит площадок в черте КАД стал расти, и девелоперы обратили более пристальное внимание на Пушкинский район,— комментирует Антон Орлов, директор отдела продаж земли и девелоперских проектов Nikoliers.— В настоящее время большим потенциалом обладают территории на периферии города между Пушкинским и Московским районами близ Пулковского шоссе. Там уже реализуются проекты "ЮгТаун" от КВС и "Зеленый квартал" от Setl Group, планируется освоение прилегающих территорий девелоперами ЛСР и ПСК. Также активно будут развиваться территории близ железнодорожной станции "Детскосельская" и Колпинского шоссе, где в 2022 году Setl Group запустил проект Univer City».
По данным Nikoliers, в 2022 году девелоперы приобрели в Пушкинском районе в общей сложности 145,2 га. В частности, ЛСР купила под строительство домов участок площадью 57,9 га на Пулковской улице близ Московского шоссе, ГК «ФСК» пополнила земельный банк на 30 га напротив реки Славянка у Московского шоссе, ГК «ПСК» приобрела 25 га у Московского шоссе, а КВС теперь владеет участком площадью 23,5 га в Гуммолосарах (Пушкин).
Коррекция бизнес-моделей
Эксперты отмечают, что прошедший год серьезно скорректировал существующие бизнес-модели, работу российских и зарубежных компаний. «Геополитические риски и влияние санкций способствовали приостановке или закрытию иностранного бизнеса в России. Конечно, такие изменения в экономике и бизнесе отражаются и на рынке строящегося жилья. Девелоперам пришлось перестраивать логистику поставок, заниматься импортозамещением, оптимизировать экономику проектов без ущерба качеству, нести повышенные затраты на обслуживание кредитов в период высоких значений ключевой ставки и субсидировать покупателей по ипотечным сделкам»,— рассуждает Денис Заседателев, генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест». Но главный итог, полагает эксперт, состоит в том, что большинству застройщиков удалось перенастроить многие процессы и достаточно быстро адаптироваться к новым условиям. «Не произошло существенного обвала рынка, не появились обманутые дольщики. Успешно закрыты вопросы с поставками материалов и оборудования. Спрос, безусловно, не сравнится с показателями ажиотажного в 2020–2021 годах. В апреле — мае и в октябре прошлого года он существенно падал, в остальные месяцы постепенно восстанавливался. В целом год мы закрываем со снижением объема продаж на 20–25% по сравнению с 2021-м, а в 2023-м, скорее всего, они сократятся еще на 10–15%»,— прогнозирует эксперт.
Господин Заседателев считает, что в связи с изменениями условий льготной ипотеки и трендом на повышение ставок по рыночным программам банков спрос может еще сократиться, но незначительно по сравнению с уровнем прошлого года. «Для поддержки покупательской активности в арсенале застройщиков, как и раньше, будут присутствовать собственные субсидированные программы с более выгодными ставками и различные акции. Уверен, что качественные проекты с интересной концепцией останутся востребованными и будут удерживать текущий уровень цен. При этом к выводу новых объектов застройщики будут относиться очень осторожно, скорее всего, он замедлится»,— полагает эксперт.
Мария Орлова отмечает: «Что касается трендов на 2023 год, то здесь мы прогнозируем возможное повышение популярности двух- и трехкомнатных квартир у покупателей с детьми. Впрочем, касаться это будет только самых компактных лотов — ниже средней площади по рынку. Связано это с изменениями условий по семейной ипотеке, которая становится наиболее выгодным продуктом на рынке. Если в конце прошлого года на семейную ипотеку подавалось около 40% от общего количества заявок, то уже в январе — 74%».
Дефицит материалов
Александр Шнурко, коммерческий директор группы компаний Sinteza, отмечает еще одну тенденцию: «Из-за санкций и ухода иностранных компаний возник дефицит материалов. Я бы отдельно выделил влияние этого дефицита на сегмент новостроек с отделкой. Ведь именно от наличия и качества отделочных материалов во многом зависит и привлекательность квартир для покупателей, и возможность выполнения девелоперами своих обязательств по своевременной передаче квартир дольщикам. Кроме того, динамика цен на стройматериалы играла свою роль в изменении цен на рынке. Стоит обратить внимание, что значимость импортозамещения существенно зависела от класса жилья: стандарт, комфорт, бизнес, премиум и выше. Для проектов массового сегмента ситуация пока наиболее спокойная. Они в течение многих лет были более чем на 90% обеспечены стройматериалами отечественного производства».
В бизнес-классе доля импорта составляет примерно 30%, подсчитал господин Шнурко, а в премиальном и элитном достигает 50%. В основном из-за рубежа для ЖК категорий «бизнес» и выше закупались лифтовое оборудование, инженерные системы, отделочные материалы для фасадов и интерьеров, окна, предметы мебели, системы для «умного дома». «В ближайшие год-два застройщики и fit-out-компании могут столкнуться с дефицитом стройматериалов в проектах всех классов, включая стандарт и комфорт»,— полагает эксперт. Причин этому две. Во-первых, основную часть материалов российские предприятия выпускают на иностранном оборудовании. «Из-за санкций нет возможности проводить техобслуживание и ремонт станков, отсутствуют комплектующие, доступ к сервису, техподдержке, гарантийным обязательствам. Полностью переоснастить производства и перевести их на оборудование из дружественных стран — дорого и нереализуемо в короткие сроки. Переход на отечественное станкостроение представляется еще более призрачным и долгим, так как в последние годы оно в строительной сфере не развивалось. А между тем техника требует постоянного обслуживания. Велика вероятность того, что отсутствие новых деталей уже в 2023 году приведет к преждевременному износу, поломкам оборудования, снижению объемов производства и качества стройматериалов. Если срочно не принять меры, строительному рынку через какое-то время будет не хватать даже таких базовых материалов, как цемент, щебень, кирпич, газобетон»,— рассуждает господин Шнурко.
Во-вторых, российские производители зависимы от импортного сырья. «В частности, это касается кровельных, изоляционных и облицовочных материалов (кроме тех, что изготовлены из металла). По некоторым позициям зависимость в 2022 году достигала 100%. На выручку пришли замена поставщиков и параллельный импорт. В перспективе ожидаем, что наладится импортозамещение. Для сырья это сделать проще, чем для оборудования. В последние годы наблюдался прогресс, хоть и небыстрый. И даже в 2022 году продолжали открываться новые линии производств на российских заводах»,— сохраняет оптимизм эксперт.
Цены на пределе
Господин Хохлов к другим тенденциям относит уменьшение реализуемой площади жилья, оно напрямую связано с платежеспособностью населения. «Рост средней цены новостройки за год составил примерно 25% и спровоцировал уменьшение средней площади, особенно под лимиты льготной ипотеки, то есть в чеке до 12–14 млн рублей. Соответственно, этот ассортимент стал вымываться, и все застройщики принялись уменьшать площадь в новых проектах»,— рассказывает эксперт.
Господин Заседателев отмечает, что цены в прошлом году показывали положительную динамику — до момента стагнации в последние несколько месяцев. «В некоторых проектах, которые были изначально переоценены, стоимость "квадрата" даже уменьшилась. При этом весь 2022 год дорожали строительные материалы, поэтому застройщики работали в условиях невысокой маржинальности»,— замечает он.
«Оснований для снижения цен на первичном рынке мы не видим. Напротив, годовая динамика демонстрирует рост цен приблизительно на 20%. Полагаем, небольшой рост стоимости строящегося жилья будет иметь место и в 2023 году»,— считает госпожа Орлова.
Александр Моторин, коммерческий директор компании «Сателлит Девелопмент», более осторожен в прогнозах: «Рынок недвижимости отражает общую нестабильность: сокращается платежеспособный спрос и, соответственно, количество сделок с первичной недвижимостью, что, в свою очередь, влияет на планы застройщиков. Многие продлевают новогодние скидки для стимулирования продаж, но подобные акции принесут лишь временный краткосрочный эффект. Инфляция и удорожание строительных материалов уже привели к сокращению планируемой прибыли у строящихся проектов, поэтому какого-то существенного снижения стоимости квадратного метра не произойдет. Новых проектов заявлено мало, большинство из них — на "бумажной" стадии, все заняли выжидательную позицию. Заявленное в декабре продление льготной ипотеки призвано простимулировать спрос. Рост продаж можно ожидать у наиболее ликвидных объектов: так покупатели будут стремиться сохранить свои средства. Но прогнозировать объем спроса даже на полгода вперед сейчас затруднительно — слишком высок фактор неопределенности».
Евгений Хохлов полагает, что в этом году продолжит расти разрыв между первичной и вторичной недвижимостью. «Последние полтора года эта дельта все увеличивалась, первичка стала сильно дороже, чем вторичка. Сложилась уникальная ситуация: объекты на высоком уровне готовности, либо только что введенные в эксплуатацию, по цене квадратного метра равны стоимости квадратного метра домов, которые только начали строиться. В 2022 году на вторичку давила геополитическая ситуация, когда люди пытались просто продать недвижимость, никто не думал о выгоде, цена шла вниз. И обратная история у первички, где застройщики цену субсидирования зашивали в стоимость квадратного метра, и цена искусственно росла»,— рассуждает эксперт.
Светлана Дьякова, директор по развитию АН «Итака», говорит: «Каждое повышение ипотечных ставок, в том числе у Сбербанка, примерно на месяц существенно снижает покупательскую активность на первичном рынке. Далее рынок постепенно привыкает к новым условиям, и объем продаж восстанавливается до прежнего уровня. У Сбербанка есть интересные процентные ставки при удорожании объектов в новом строительстве, которые на сегодня более актуальны для клиентов, чем стандартная процентная ставка по ипотеке. Повышение процентных ставок по ипотеке, которое коснулось не только покупателей новостроек, приведет к определенному снижению количества сделок в 2023 году, это очевидно. Но есть и хорошая новость: значительно расширен список граждан, которые смогут воспользоваться семейной ипотекой с господдержкой».