В прошлом месяце в Петербурге строители ввели в эксплуатацию 340,3 тыс. кв. м жилья, что почти на 100 тыс. меньше показателя за аналогичный период прошлого года. К 1 марта этого года в городе сдали 859,1 тыс. кв. м квартир, в январе — феврале 2022 года объем ввода превышал 935,7 тыс. кв. м. Участники рынка констатируют, что продажи в декабре прошлого года «вымыли» спрос на рынке, а действия ЦБ РФ по ограничению размера субсидированных ставок сделали ипотеку недоступной для граждан с невысокими доходами.
В прошлом месяце в Петербурге строители ввели в эксплуатацию 340,3 тыс. кв. м жилья, что почти на 100 тыс. меньше показателя за аналогичный период прошлого года
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
В прошлом месяце в Петербурге строители ввели в эксплуатацию 340,3 тыс. кв. м жилья, что почти на 100 тыс. меньше показателя за аналогичный период прошлого года
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
По данным комитета по строительству Санкт-Петербурга, всего в прошлом месяце в городе было сдано 96 домов на 8,33 тыс. квартир. Больше всего жилья было введено в эксплуатацию в Приморском районе: пять домов на 3,3 тыс. квартир площадью 145,8 тыс. кв. м. На втором месте — Красногвардейский район с 79,5 тыс. кв. м жилой площади в четырех домах на 2,5 тыс. квартир. В Невском районе было сдано 1,6 тыс. квартир площадью 59,02 тыс. кв. м. В целом объем ввода в феврале этого года составил 340,3 тыс. кв. м. Год назад строители ввели в строй 437,8 тыс. кв. м.
В феврале спрос на недвижимость вырос относительно января 2023 года, но все еще ниже декабря 2022 года, делится наблюдениями Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». С господином Софроновым согласен Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»: «Декабрь прошлого года был очень активным месяцем для застройщиков, за который был практически "вымыт" спрос будущих периодов. Поэтому сегодня рынок находится в стадии стагнации».
Виталий Коробов, директор компании Element Development, также подтверждает, что итоги первых двух месяцев года показывают существенное сокращение спроса, поддержать который пока не получается даже с учетом продления льготной ипотеки. «По итогам 2022 года в Санкт-Петербурге ипотечных кредитов выдано на 40% меньше, чем годом ранее. Как показывают объемы выдачи января и февраля 2023 года, снижение продолжается. Также увеличилась доля отказов в ипотеке. При этом доля ипотечных сделок на первичном рынке в проектах комфорт-класса сегодня составляет 80%»,— обращает внимание господин Коробов. Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург», говорит, что в сегменте «масс-маркет» ипотека продолжает обеспечивать основной объем сделок, достигая доли 80–90%. «Объем ипотечных сделок в феврале в "Главстрой Санкт-Петербург" составил 94% от общего количества договоров. Из них на субсидированные программы пришлось 49%, на госпрограммы (господдержка и семейная ипотека) — 51%, на IT-ипотеку — 5%»,— приводит цифры господин Ефремов.
Главным фактором, определившим ситуацию на рынке, по мнению всех опрошенных девелоперов, стало ограничение ЦБ РФ «околонулевых» субсидированных ставок по ипотеке в рамках совместных программ банков и застройщиков. Последние теперь не могут предлагать клиентам жилищные кредиты по ставкам до 1% и ниже.
Ужесточение условий ипотечных программ, безусловно, скажется на активности покупателей, убежден господин Коробов. «Не все готовы брать кредит из-за опасений лишиться постоянного источника дохода. Спрос продолжит снижаться, поскольку платежеспособность населения падает, а геополитическая ситуация все так же нестабильна»,— констатирует эксперт.
Господин Ефремов напоминает, что совместные программы банков и застройщиков позволяли выйти на более комфортный для покупателей ежемесячный платеж и снизить финансовую нагрузку на семейный бюджет. «Рост минимальных ставок в 2023 году ограничил возможность покупки жилья для клиентов с относительно невысоким среднемесячным доходом. Сегодня клиент вынужден либо поднакопить еще, тем самым увеличив размер первоначального взноса, либо дополнительно взять потребительский кредит, ставки по которым тоже выросли»,— объясняет последствия введенных мер со стороны регулятора представитель «Главстрой Санкт-Петербург».
«В феврале застройщики и банки в полной мере ощутили усиленное регулирование ЦБ совместных субсидированных программ, что негативно отразилось на уровне ипотечной ставки,— соглашается господин Софронов.— В условиях высоких процентных ставок по ипотеке у рынка нет стимулов для быстрого восстановления. Тенденции к снижению себестоимости строительства, которая могла бы повлиять на цену строящегося жилья, также не наблюдается».
По словам господина Фельдмана, сейчас на рынке важно не допустить ценового раскачивания. Цены корректируются преимущественно за счет скидок и различных акций, поясняет директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». «Некоторые компании начали снижать прайс, но это незначительная ценовая коррекция на уровне 1–2%, говорить о какой-то явной тенденции рано. Компании, которые больше нуждаются в большем объеме оборотных средств, могут демпинговать. Но в целом для рынка это может иметь негативные последствия»,— предупреждает Ян Фельдман.
Дмитрий Ефремов полагает, что в ближайшие месяцы на рынке будет нарастать конкуренция за покупателей. «Первые два месяца 2023 года заставили застройщиков существенно увеличить количество мероприятий по стимулированию спроса. Главным фактором спроса в 2023 году будет макроэкономическая стабильность. Все будет зависеть от того, насколько клиенты будут готовы планировать покупку жилья на много лет вперед»,— заключает участник рынка.