|
Стройка на зыбкой почве |
 |
| Фото: ДМИТРИЙ ДУХАНИН, "Ъ" |
Все дело в доле
В 1991-1992 годах началась реорганизация колхозов и совхозов и пошла приватизация земли. Работники реорганизуемых хозяйств получили земельные доли. Долю можно было внести в паевой фонд кооператива или получить на ее основе участок земли. Предполагалось, что земельные доли позволят крестьянам создать частные сельхозорганизации или фермерские хозяйства. Но вместо аграрного бума вышел коттеджный. Крестьяне стали земельные доли продавать, а их покупатели добивались отвода приглянувшихся сельхозземель под строительство.
Благодаря неформальным отношениям застройщиков с местной властью коттеджи росли и в лесу, и у самой воды. Настал момент, когда чиновники Минприроды и прокуроры начали предъявлять претензии к собственникам домов. И хотя ни один коттедж пока не снесен, их владельцам впору задуматься о законности приобретений. Владимир Гасяк, первый зампред правления Городского ипотечного банка: Процедура приватизации земли особенно часто нарушалась в начале 90-х годов. Были случаи, когда решение о приватизации принималось неуполномоченным чиновником или органом. Иногда в частную собственность передавались земли, оборот которых ограничен. Например, земли лесного фонда. В подобных случаях есть риск, что приватизация будет оспорена и землю вернут в собственность государства. Это крайняя ситуация, но, если до нее дойдет, коттеджи подлежат сносу.
Во главе угла стоит категория земель. Если земли сельхозназначения стали землями поселений, то проблем быть не должно (см. комментарий Кирилла Янкова). По словам директора по рекламе и коммуникациям строительного концерна "Крост" Леонида Белаги, прежде чем строить коттеджи, сельхозземли необходимо перевести в категорию земель поселений. "А для строительства дач,— пояснил господин Белага,— достаточно специального разрешения размещать их на сельхозземлях".
Антон Минеджян, юрист департамента загородной недвижимости корпорации "Инком-недвижимость": Для строительства коттеджей можно использовать две категории — сельхозземли и земли поселений. Но чтобы построить коттедж на сельхозземлях, в документах на земельный участок необходима запись, что он предоставлен для садоводства и дачного строительства. Однако оформить регистрацию граждане могут только в коттеджах, расположенных на землях поселений.
Запоздалая страховка
Риск того, что сделка окажется недействительной и право собственности утратится, можно застраховать. А если покупку коттеджа кредитует банк, то полис титульного страхования потребуется обязательно. Банки, собственно, и подталкивают страховщиков развивать этот вид страхования, хотя проверка прав на землю создает немало проблем. Алина Чуб, главный специалист страхового дома ВСК: Страхование риска потери права собственности на коттеджи страховщики активно стали практиковать только в этом году, но счет полисов пока идет на единицы. Сейчас мы только отрабатываем методику оценки рисков, изучаем слабые места сделок по покупке коттеджей. Важно проверить, земли какой категории отведены под строительство — сельхозугодья или земли поселений. В сделках, которые застрахованы, коттеджи стоят на землях поселений, что отражено в земельном кадастре. Если же участок не относится к категории земель поселений, то в титульном страховании, скорее всего, будет отказано. Но я думаю, что таких случаев немного.
Татьяна Лаврова, начальник отдела финансовых и профессиональных рисков "Ингосстраха": Вопрос о титульном страховании всегда решается индивидуально. Тариф составляет 1-5% стоимости объекта в зависимости от степени риска и срока страхования. Вероятность отказа в страховании повышается, если коттедж построен на участке, не переведенном из земель сельхозназначения в земли поселений. А наибольшие риски связаны со строительством в природоохранной зоне. Но практика пока не очень большая. Обычно договор титульного страхования заключается на стадии покупки загородной недвижимости, и если риск слишком высок, то юристы не рекомендуют клиенту покупать этот объект. Если же к страховщику приходит собственник давно купленного коттеджа, то компании важно выяснить причины, побудившие его обратиться. Есть опасность, что такой клиент захотел застраховаться, узнав об определенных проблемах.
Воздушные замки
Существует мнение, что вторичные приобретатели коттеджей защищены лучше, чем те, кто купил коттедж у застройщика. Леонид Белага: Возможные претензии прокуратуры будут предъявлены первым покупателям. И если земельный участок после приватизации два-три раза переходил из рук в руки, то до спора с конечным собственником дело дойдет не скоро. Это позволяет надеяться на минимизацию ущерба. Однако ситуации бывают разные. Сейчас в Мособлсуде находится дело о судьбе участков в дачных поселках Российской академии наук под Звенигородом. Участки площадью 25 и 30 соток не были застроены, и сельская администрация в 2000 и 2003 годах изъяла их и продала под дачи. Продавались участки по нормативной цене, составлявшей в 2000 году 55 руб. за кв. м земли. Таким образом, 25 соток обошлись покупателю в $45 тыс., хотя земля в этом районе стоит около $50 тыс. за сотку. Если прокуратура добьется признания сделок недействительными, то землю придется вернуть, самовольные постройки — снести.
Полученный таким способом участок в принципе могут забрать даже у добросовестного приобретателя, купившего его через третьи руки, поскольку участок был изъят у прежнего владельца помимо его воли. Впрочем, отсутствие нарушений в ходе земельной приватизации тоже не гарантирует спокойной жизни. Владимир Гасяк: В начале 90-х годов четких планов участков не было, и сейчас, когда геодезические работы проводятся на современном оборудовании, границы участка часто не совпадают со старым планом.
Еще больше проблем вызывают сами дома. По словам Владимира Гасяка, застройщики получают разрешение на строительство коттеджей, предъявляя какой-нибудь типовой проект, который впоследствии изменяют. "БТИ, принимая построенный дом, проверяет его соответствие уже новому плану,— комментирует господин Гасяк.— Однако ни соблюдение технологии строительства, ни качество материалов БТИ проверять не вправе. Санэпидстанция, электрики, пожарные этого тоже не делают, в итоге никто не может дать гарантию, что дом не рухнет. Поэтому банку при кредитовании покупки приходится с помощью профессиональных компаний проверять качество строительства". Это в случае, когда документы на дом в порядке, а так бывает не всегда. Антон Минеджян: В Подмосковье большинство домов, включая коттеджи стоимостью несколько миллионов долларов, не имеют вообще никаких документов или имеют документы с правовыми изъянами. И сейчас для оформления права собственности на коттедж, возведенный без разрешения, часто приходится идти в суд. Такая практика сложилась прежде всего в Истринском и Наро-Фоминском районах. Купив дом, права на который не оформлены, человек сталкивается с необходимостью потратить много денег, времени и нервов на оформление документов. Иногда за введение дома в эксплуатацию приходится платить тысячи долларов.
ОЛЬГА ПЛЕШАНОВА
|
