No comment

The danger of a global house-price collapse

Бурный рост цен на жилую недвижимость дал большой толчок развитию мировой экономики. Но что случится, когда они упадут?

Наверное, лучшим свидетельством того, что цены на жилую недвижимость в США достигли опасного уровня, является тот факт, что в прошлом месяце маниакальная активность на рынке недвижимости стала темой первых полос практически всех американских изданий. Эти разговоры не являются сюрпризом для наших читателей. Мы давно предупреждаем, что цены на жилье растут опасными темпами во всем мире, включая США. Сейчас, когда это наконец заметили и другие, день отрезвления близок, как никогда. И он вряд ли будет прекрасным. То, как закончится бум на рынке недвижимости, может определить развитие всей мировой экономики на ближайшие несколько лет.

Нынешний бум беспрецедентен как по числу стран, в которых он происходит, так и по рекордным прибылям, которые приносит. Если измерять его ростом ценности активов за последние пять лет, то становится ясно, что мировой бум на рынке недвижимости является самым большим финансовым пузырем в истории. А чем больше рост, тем глубже неминуемое падение.

Исторически финансовые пузыри — на рынке недвижимости, фондовом рынке или на рынке тюльпановых луковиц — надуваются дольше, чем это представляется возможным рационально мыслящим людям. Во многих странах мира цены на недвижимость уже достигли рекордных уровней по отношению к стоимости аренды и уровню доходов. Однако, как и в случае с акциями высокотехнологичных компаний в 90-е годы, рост цен еще может продолжиться. Невозможно предсказать, когда именно начнется падение. Но оно начнется. Цены уже снижаются в Британии и Австралии. Американский рынок может отставать на год-два.

Многие люди возражают, что цены на недвижимость менее подвержены риску резкого падения. Дома, утверждают они, это не бумажное богатство, как акции, в них можно жить. Дома не могут быть проданы так же быстро, как акции, что уменьшает возможность быстрого падения рынка. Действительно, цены на недвижимость не падают, как кирпич. Они, как правило, начинают планировать — как кирпич, привязанный к парашюту. Но когда они приземляются, это все равно больно. Кроме того, есть опасное сходство между бумом на рынке недвижимости и технологическим бумом: инвесторы покупают дома даже в случае, если уровень аренды не покрывает их расходов на выплату процентов по кредитам, исключительно из расчета на большую прибыль при продаже. Так инвесторы покупали акции неприбыльных компаний в конце 90-х годов, просто потому, что цены продолжали расти.

А вот другое различие между домами и акциями является скорее поводом для беспокойства, чем для успокоения: потребители гораздо чаще влезают в долги, чтобы купить дом, нежели чтобы купить акции. В большинстве стран недавний всплеск цен на недвижимость сопровождался гораздо более высоким ростом задолженности домохозяйств, чем раньше. Не только новые покупатели берут все большие ипотечные кредиты, но и владельцы со стажем перезакладывают свои дома с целью получить прибыль от разницы в цене и превратить ее в наличные, которые можно свободно тратить. Из-за таких заимствований крах на рынке недвижимости обычно более опасен, чем спад на фондовом рынке, и часто ведет к долгому периоду экономической стагнации. Исследование МВФ показывает, что в богатых странах потери при крахе рынка недвижимости в среднем бывают вдвое выше потерь, понесенных вследствие фондового краха, и обычно приводят к общей рецессии.

На этот раз экономический ущерб может быть выше, чем прежде, потому что цены на недвижимость, вероятнее всего, упадут в номинальном, а не только реальном исчислении. Во многих странах недвижимость переоценена в большей степени, чем во время прежних пиков. На фоне низкой инфляции цены должны будут оставаться на одном уровне по крайней мере в течение десятилетия, чтобы привести реальный уровень цен в соответствие с долгосрочным средним уровнем цен. Хуже всего то, что во многих странах нынешний бум на рынке недвижимости является в большей степени, чем раньше, результатом действий инвесторов, и когда цены начнут снижаться, они скорее, чем владельцы, проживающие в своих домах, начнут продавать свои недвижимые активы. В США это может привести к первому со времен Великой депрессии падению среднего уровня цен на недвижимость. Владельцы, которые использовали свои дома как банкоматы для получения наличных или полагались на рост цен на недвижимость, чтобы обеспечить себе комфортное проживание на пенсии, неожиданно обнаружат, что им придется начать копить средства старым способом — следить, чтобы их траты были ниже их доходов.

Уроки недавнего прошлого в Австралии, Британии и Голландии говорят о том, что, вопреки общепринятому мнению, значительный рост процентных ставок не обязательно ведет к падению цен на недвижимость. Это плохая новость для Америки. Даже если цены здесь просто стабилизируются, а не упадут, это негативно повлияет на уровень потребления, поскольку исчезнет стимул занимать деньги под залог увеличивающейся стоимости недвижимости. Ведь именно поощрение таких заимствований привело к тому, что рост цен на недвижимость в США дал больший, чем где-либо, толчок росту американской экономики. Две пятых всех американских рабочих мест, созданных с 2001 года, находятся в секторах, связанных с рынком недвижимости: в строительстве, ипотечном кредитовании и услугах по сопровождению сделок с недвижимостью. Если цены действительно упадут, то бум обернется значительным упадком.

Неудивительно, что Федеральная резервная система (ФРС) начинает, хотя и с опозданием, выражать беспокойство по поводу цен на недвижимость. Удерживая процентные ставки на низком уровне в течение долгого времени после краха фондового рынка, ФРС способствовала росту цен на недвижимость. Это помогло избежать глубокого экономического кризиса, но лишь отсрочило необходимость структурных перемен в экономике. В идеале ФРС должна была попытаться остудить перегретый рынок, подняв ставку раньше и предупредив покупателей, как это сделали центральные банки Британии и Австралии. Но даже и сейчас жесткие слова Алана Гринспена, председателя ФРС, могли бы сдержать дальнейший рост цен на рынке недвижимости.

Конечно, к тому времени, когда цены в США начнут падать, что, наверное, случится в следующем году, это уже не будет проблемой господина Гринспена. К тому времени он уйдет на пенсию, а его место займет кто-то другой. Если низкие цены на недвижимость начнут подталкивать экономику к кризису, то неудобная правда будет заключаться в том, что у американских политиков окажется намного меньше пространства для маневра, чем после краха фондового рынка. Трехпроцентный уровень ставок по краткосрочным кредитам не оставляет больших возможностей для их снижения. Но в 2000 году бюджет США был профицитным. Сейчас же в США огромный дефицит, что делает невозможным большое сокращение налогов.

Вся мировая экономика находится под угрозой. МВФ предупреждает, что подобно тому, как всплеск цен на недвижимость стал глобальным явлением, так и любое падение, скорее всего, затронет все рынки, и таким образом негативных последствий не избежит никто. Бум на рынке недвижимости был замечательной штукой, пока продолжался, однако этот, самый большой в истории рост богатства оказался по большей части иллюзорным.