Рассчитывая сэкономить на смене вида разрешенного использования участков, застройщики жилья стали активнее строить в Москве офисы. На их долю приходится уже более половины от всех проектов, заявленных на ближайшие годы. Однако 20% такой недвижимости могут оказаться невостребованными за счет неудачного расположения, предупреждают участники рынка.
Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ
Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ
Из всех проектов по строительству офисных площадей, заявленных к вводу до 2026 года, 52%, или 542 тыс. кв. м, реализуются застройщиками жилья, говорится в исследовании Asterus. По данным аналитиков, ранее на объекты таких девелоперов приходилось менее 12%.
Директор департамента офисной недвижимости CORE.XP Кирилл Бабиченко отмечает, что в этом году застройщики жилья планируют ввести 101 тыс. кв. м офисов, что почти вдвое больше, чем в 2022 году.
Директор департамента девелопмента земли Nikoliers Тимур Рывкин прогнозирует, что по итогам этого года 67% введенных в эксплуатацию бизнес-центров будет построено компаниями, которые ранее строили исключительно жилье.
Девелоперы жилья начали активно выводить на рынок офисные проекты после принятия в 2020 году мэрией Москвы повышенных коэффициентов при смене вида разрешенного использования участков, говорит руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus Денис Бобков. «Для проектов, где кроме жилья предусмотрено создание новых рабочих мест за счет строительства офисов, плата уменьшается»,— поясняет он.
По замыслу властей, мера должна решить проблему с дефицитом мест приложения труда за Третьим транспортным кольцом. «Для этого девелоперы выбирают именно офисы, поскольку их можно построить компактно»,— поясняет управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов. Но застройщики сейчас проявляют активность не только в офисном, но и в складском сегменте, строя объекты формата light Industrial, замечает Тимур Рывкин.
Денис Бобков не исключает, что высокая активность девелоперов жилья в строительстве бизнес-центров может оказать негативный эффект на рынок коммерческой недвижимости: 20% реализованных ими проектов могут оказаться невостребованными из-за неудачного расположения.
В среднесрочной перспективе это может привести к росту пустующих площадей в офисном сегменте на 3–5 процентных пунктов, отмечает эксперт. По данным NF Group, по итогам первого квартала 2023 года доля вакантных площадей в бизнес-центрах класса А в Москве уже составила 13,3%, класса В — 8,1%. Директор коммерческого управления Stone Hedge Кристина Недря говорит, что застройщики жилья построенные бизнес-центры сдают в аренду, в то время как профильные девелоперы предпочитают поскорее распродать площади.
Как правило, офисы, построенные застройщиками жилья, находятся в не очень престижных районах, констатирует руководитель коммерческого департамента West Wind Group Елизавета Ильюхина. По этой причине, по ее словам, такие объекты почти невозможно продать, а иногда и сложно найти арендаторов. Коммерческий директор Coldy Василий Квливидзе поясняет, что в основном такие проекты ориентированы на локальный спрос: часто площади в них занимают компании, арендовавшие помещения в соседних зданиях. Он приводит в качестве примера проекты комплексного развития территорий, реализующиеся на месте промзон, где компании уже занимали часть помещений.
Управляющий партнер группы «Мета» Максим Лещев обращает внимание и на то, что низкий спрос на офисные и промышленные площади в составе жилых проектов в моменте не представляет проблему для городских властей. «Жилые районы возводятся на длительный срок, и в дальнейшем востребованность коммерческих площадей в этих локациях может вырасти»,— считает эксперт. Одновременно он обращает внимание на то, что доходность строительства коммерческой и индустриальной недвижимости в отдаленных районах ниже и подобные меры для мэрии — один из немногих способов стимулировать ее развитие.