Несмотря на минимальный ввод новых площадей, уровень вакантности в торгцентрах Москвы оказался на рекордной отметке за последние 14 лет — 14,5%. Консультанты считают, что рынок достиг дна, после которого начнется снижение доли пустующих помещений за счет активной работы российских брендов и ритейлеров из Турции и Белоруссии. Но для привлечения новых арендаторов владельцам объектов приходится заметно снижать ставки. Это заставляет девелоперов замораживать новые проекты.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Доля пустующих площадей в торгцентрах Москвы по итогам первой половины 2023 года достигла 14,5% — это максимальный показатель с 2009 года, говорится в имеющемся у “Ъ” исследовании компании «Магазин магазинов». Аналитики подчеркивают, что текущий скачок вакантности оказался более значимым, чем в 2015 году, когда Россия после присоединения Крыма впервые ощутила серьезное санкционное давление со стороны США и ЕС. Тогда в столичных торгцентрах пустовало 10% площадей.
В Nikoliers текущий уровень вакантности оценивают в 13,5%, в NF Group — в 14,2%.
Причиной увеличения доли пустующих площадей в последние месяцы стало завершение арендных соглашений международных брендов, объявивших об уходе с российского рынка.
Сейчас в целом у таких ритейлеров сохраняется не более 20% договоров аренды, говорит управляющий партнер «Ванчугов и партнеры» Алексей Ванчугов. Остальные площади под бывшими магазинами западных сетей перешли другим компаниям либо идет поиск арендаторов, добавляет он.
Высокая вакантность наблюдается при минимальном вводе новых торгцентров, что нетрадиционно для сегмента. По данным «Магазина магазинов», в первом полугодии открыт всего один объект — «Митино Парк» площадью 27 тыс. кв. м. В NF Group говорят, что заявлен выход до конца этого года еще нескольких торгцентров на 167,2 тыс. кв. м, но не факт, что это случится. Директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева поясняет, что сейчас владельцы объектов в основном меняют концепции существующих торгцентров. Директор по продажам Point Estate Роман Амелин говорит, что девелоперы пока не видят особых перспектив в этом сегменте и замораживают планы.
Партнер Nikoliers Анна Никандрова утверждает, что уровень вакантности уже идет на спад и «рынок преодолел самый тяжелый период».
Она это связывает с открытием магазинов новых компаний, например Daher Group, пришедшей на место испанской Inditex, и активностью российских брендов. Евгения Хакбердиева констатирует, что среди новых игроков на российском рынке ритейла в основном ритейлеры из Турции и Белоруссии. По подсчетам сервиса 2ГИС, число магазинов одежды в городах-миллионниках за год выросло на 6%, до 28,2 тыс., в Москве — на 9%, до 7,97 тыс.
Руководитель направления «Аструм Недвижимость» Гузель Гумерова рассчитывает на сокращение вакантности в третьем квартале: «Многие стремятся заключить договоры, чтобы успеть открыть магазины к высокому осеннему сезону». По наблюдениям директора департамента брокериджа RRG Светланы Яровой, сейчас ритейлеры готовы снимать помещения уже с отделкой, стараясь минимизировать инвестиции.
Эмин Агаларов, бывший вице-президент Crocus Group, в июне 2022 года:
«Если у тебя нет «якорей» (крупных ритейлеров в торгцентрах.— “Ъ”), у тебя нет посетителей».
Арендаторы пытаются вести жесткие переговоры с владельцами торгцентров, так как считают, что могут добиться существенного снижения ставок на фоне растущей доли свободных площадей, отмечает господин Ванчугов. Он приводит в качестве примера одну из сетей электротоваров, традиционно платившую за аренду магазинов 5% от оборота. «Сейчас они стремятся заключить новые договоры под 3,5–4%, заявляя, что уже выполнили план открытий»,— говорит он. Высвободившиеся помещения, по словам госпожи Яровой, часто используют и сами собственники объектов, открывая свои универмаги, что позволяет им заполнять пустующие площади.